恒隆，不搖擺了

不搖擺是一種戰略力量

撰文|ST

主編|付慶榮

圖片來源|視除特別標注，均來自恒隆官方

恒隆的2025，越走越堅定了。

開局直面“上海依賴癥”，找到了“第四條支柱”；中場變陣，取消商場組合“高端”、“次高端”分類標簽，以“日新月異的零售市場格局和消費者習慣轉變”。

尾聲，則是一場由內而外“自我升維”的高調宣言，開啟“恒隆V.3”新程，“（希望）每個已開項目都做到最好，在已經成功的項目上增加面積，再擴大項目的影響力”。

現在，站在2026的起點，回望恒隆過往這一年，成果已然顯現。今日，恒隆地產2025財報如約而至，盡管全年總收入同比微降11%至99.5億港元，主要受物業銷售收入大幅下滑影響，但核心的物業租賃業務依舊抗打。

據財報，期內，恒隆內地商場租賃收入約48.71億元，同比增長1%；平均出租率提升2個百分點至96%，其中上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、無錫恒隆廣場三大“王牌”幾近滿鋪。

“增長令人鼓舞。”恒隆行政總裁盧韋柏在業績會上表示。一個清晰而有力的信號破紙而出：恒隆正在掙脫此前對市場風向的糾結與彷徨，以戰略聚焦的定力、運營優化的韌性，從“周期跟隨者”轉向“戰略篤定者”。

01

2025業績全景

數據印證戰略定力

翻開恒隆地產2025年答卷，總收入的結構性變化直觀反映了管理層在業務取舍上的決斷。

2025年度，恒隆地產總收入99.50億港元，較去年下跌11%，主要因為物業銷售收入下降83%至2.64億港元；整體營業溢利上升1%至65.27億港元；股東應占基本純利上升3%至32.02億港元。

受內地辦公樓租賃市場持續疲弱及香港經濟復蘇較預期慢影響，物業租賃收入及營業溢利同步下跌1%，至93.89億港元及66.63億港元。

但從收入貢獻來看，物業租賃已成為絕對核心（超94%）。主動“做減法”的恒隆，已將資源毫不搖擺地集中于能夠產生長期、穩定現金流的租賃業務。

這種聚焦，使得公司即使在物業銷售斷崖式下滑的背景下，仍能保障核心利潤（基本純利）的增長，為戰略轉型提供了堅實的財務緩沖。恒隆管理層明確表示，“單純依靠數量擴張的時代已經過去。”

分區域來看，內地市場展現出強大韌性。內地商場租賃總收入達48.91億元，同比增長1%，平均出租率提升至96%，成為集團業績的穩定器。其中上海兩大標桿項目表現穩健——恒隆廣場收入16.61億元，增長1%；港匯恒隆廣場收入11.97億元，增長2%，兩項目合計貢獻內地商場收入超58%。

更值得關注的是多個區域項目的突破性增長。無錫恒隆租賃收入突破5億元，增幅達10%，年末實現100%出租率；大連恒隆以12%的同比增速領跑全國項目，租賃收入達3.31億元；昆明恒隆也錄得9%的穩健增長，這些成果驗證了恒隆在核心城市群的精細化運營能力。

2025年恰逢集團65周年慶典，多個恒隆項目不僅展開豐富多彩的主題活動，同時也通過精細化運營提振消費。上海恒隆引入「Jellycat」和村上隆助力的Ohana Hatake，疊加年度「Home to Luxury」活動，顯著提升客流與消費體驗；港匯恒隆迎來多家旗艦店開業，進一步豐富租戶組合。

• 上海恒隆廣場全球首發Ohana Hatake限時沉浸式花園

無錫恒隆，去年4月開展「Wiggle We Go快樂出發」慶祝活動，吸引家庭和年輕客群，9月又在讀舉辦周年慶，帶旺國慶黃金周銷售業績，同時餐飲及時尚生活業態表現強勁，令整體租戶銷售額上升3%。大連恒隆則持續提升租戶品牌，并舉辦多項慶祝活動；昆明恒隆將鄰近的尚義街改造為商場的開放式延伸，活化為集文化、休閑和生活于一體的熱點，成功帶動客流，鞏固商場中國西南部頂尖零售及生活時尚地標的地位。

• 無錫恒隆廣場實景圖

另值一提的是，期內，內地三座恒隆廣場表現不佳——天津恒隆收入下跌3%；武漢恒隆（下跌31%）、沈陽市府恒隆（下跌36%）的跌幅持續加大。對此，恒隆方面表示，商場將繼續持續展開租戶組合優化計劃、靈活調整策略轉型，以改善客流及整體購物體驗。

以上，不難看出，從上海雙核的穩定表現，到多個二線項目的亮眼增長，再到戰略性調整的有序推進，恒隆展現出從規模擴張向質量深耕轉型的戰略成效。

02

主動謀變背后

恒隆V.3策略的勝利

如果說財報數據是“果”，那么于2025年全面啟動并公布的“恒隆V.3”策略就是最根本的“因”，代表這恒隆增長引擎的徹底切換。

恒隆行政總裁盧韋柏明確指出，過去那種“粗放式、依托城市空白點的增長模式已經結束”。每進入一個新城市都意味著全新的團隊與漫長的培育期。因此，新戰略的核心是：不再盲目開拓新城市，而是聚焦于已建立優勢的核心城市，通過輕資產或擴建方式，放大現有項目的領導力、可見度與商業輻射范圍。

"V.3戰略可以大大加快收租的時間和速度，目前落地城市已有很強的商場，未來強上加強，這是對公司很重要的增量。”恒隆地產董事長陳文博在年度業績會上表示。

“恒隆V.3”策略在2025年迅速落地，形成了一套清晰的“組合拳”。“V.3總計投入11億元，有助于提高我們的領導地位。”

輕資產租賃，快速擴容

作為恒隆未來最重要的增長引擎，杭州恒隆廣場商業面積為14.79萬方，部分將在2026年4月開業，且預租率已達91%。值得關注的是，在正式開業前，恒隆已與杭州百大集團簽訂為期20年的營運租賃合同，將零售面積從10.59萬平方米擴展至14.79萬平方米，增幅達40%。這一前瞻性布局不僅增加了體量，更將沿街展示面從90米大幅提升至290米。

• 杭州恒隆廣場效果圖

在上海南京西路，恒隆除了擴容恒隆廣場，還通過長期租約形式獲得南京西路1038號項目經營權為南京西路商圈增加9.6萬平方米商業空間，擴大幅度達44%。這一"輕資產"擴容不僅鞏固了恒隆在上海核心商圈的領先地位，更以較低的資本投入實現了規模擴張。

在無錫，恒隆以長期租約獲得原新世界百貨經營權，為無錫恒隆廣場新增38%的商業面積。。無錫恒隆廣場經過十二年發展，已集聚超過250家高端品牌，其中半數以上為首次進入無錫市場，成功吸引了近三成異地客群。2025年12月，恒隆再次通過長期租約獲得原新世界百貨地塊經營權，作為項目三期，新增4.7萬平方米商業空間。這一擴展將使無錫恒隆廣場總零售面積擴大38%，形成總建筑面積超60萬平方米的商業集群。

在杭州，租下與自建項目一街之隔的杭州百貨大樓，租期20年，使杭州恒隆廣場零售面積擴大40%，并獲得約290米的“超級外立面”。在上海，與上海九百集團合作，以20年營運租賃模式接手梅龍鎮廣場，為上海恒隆廣場新增約44%的體量，構筑南京西路巨型商業共同體。

有機更新，活化存量

輕資產擴容之外，恒隆對已有資產進行精細改造，提升價值。

在昆明，改造毗鄰的尚義街，雖體量不大，卻為昆明恒隆廣場帶來了約15%的客流量增長。在上海，則推進恒隆廣場擴建項目及港匯恒隆廣場優化計劃，持續鞏固標桿地位。

這種模式的優勢在于：資本效益高、生效周期短、協同效應強。它避免了大規模資本開支，能快速響應市場機會，并通過連接與整合，迅速提升整個街區的商業氛圍與價值，實現對核心商圈的“占領式深耕”。

03

搖擺終止的內在邏輯

穿越周期的核心能力

恒隆在2025年展現出的“戰略定力”，并非無源之水。其告別搖擺、堅定轉身的背后，正是基于一套經過周期淬煉、且持續強化的核心能力組合，構成了其穿越當下及未來市場波動的護城河。

核心城市核心商圈的布局，是恒隆不可復制的資產根基。在上海、杭州、無錫等關鍵城市，恒隆旗下項目均占據了核心商圈的稀缺位置，并且經過多年運營和不斷迭代，已成為當地商業標桿。

重奢運營能力，更是恒隆立于商業江湖的廣告牌。以上海恒隆廣場為例，2025年恒隆店慶活動上，Van Cleef & Arpels（梵克雅寶）、Boucheron（寶詩龍）、Pomellato（寶曼蘭朵）、Goyard（高雅德）、Montblanc（萬寶龍）等國際奢侈品品牌，均以獨具匠心的互動展陳亮相。

另據贏商網統計，港匯恒隆全年引入19家首店，包括美國品牌Nike Rise全國首店、丹麥家居品牌Georg Jensen全國首店、法國品牌CHANTECAILLE全國首店、美國品牌GREGORY全國首店等，印證了與國際頂級品牌長期穩固的戰略伙伴關系。

此外，重奢運營能力也體現在“恒隆會”等會員體系所構建的深度客戶洞察與粘性中，這種能力是時間與專業度的沉淀，難以被快速模仿。據恒隆財報會現場分享，2025年恒隆會新會員增長10%，高達71%的銷售額來自恒隆會會員。

當然，卓越的資產優化與資本運作能力，亦是恒隆核心引擎。這一點，在2025年落地的“V.3策略”中體現得尤為充分。

但盡管優勢顯著，恒隆在深化戰略轉型的道路上，仍需直面三重現實挑戰。

• 首先，行業競爭持續白熱化。在上海、杭州、武漢、沈陽等關鍵市場，恒隆不僅面臨華潤、九龍倉、新世界等全國性商業巨頭的正面競爭，亦需應對本土強勢商業體的市場份額爭奪。如何在高端市場形成差異化壁壘，同時在中高端領域保持活力與吸引力，對其品牌組合、運營創新及本地化深耕能力提出更高要求。
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• 其次，新項目培育與存量調改需時間驗證。杭州恒隆廣場作為未來增長的關鍵引擎，其開業表現、品牌落位及客群培育需要至少一至兩個租賃周期方能步入成熟軌道。
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• 再者，宏觀經濟與消費情緒存在不確定性，對恒隆的租金收入構成潛在壓力依舊存在。

于恒隆而言，不搖擺是一種戰略力量。當行業回歸理性與價值，一個目標清晰、執行力堅定、資產優質的恒隆，或將打下一個更為務實的穿越周期之范本。

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