有內行人預測：手握兩套房以上的家庭，未來或有3種結局，很真實

前幾年，“有房有房，越買越香”幾乎成了大家的共識。

很多人咬咬牙，掏空“六個錢包”，背上幾十年的房貸，硬是湊出了兩套、三套房。那時候的想法很簡單：房價只漲不跌，早買就是賺到，多買就是躺贏。

但最近這兩三年，市場的風向明顯變了——房價普遍從高點回落，有的地方跌了三成甚至更多；

很多城市二手房掛牌量居高不下，房子掛了一年都沒人看；租金回報率低得可憐，連房貸利息都覆蓋不了。

對于手里已經有兩套、甚至更多房產的家庭來說，未來大概率會面對這3種結局——而且聽下來，一個比一個扎心。

第一種結局：二手房難變現，房子變成“燙手山芋”

最直觀的一個感受就是：現在房子真沒那么好賣了。

全國不少重點城市，二手房掛牌量長期維持在高位，像北京、上海、杭州、成都這些地方，掛牌量都是十幾萬套起步。

更夸張的是一些三四線城市和人口凈流出的地方，出現了“有價無市”的現象：

掛牌價看著還行，但幾個月都見不到一次有效帶看；有的一線城市遠郊板塊，價格比2017年高點腰斬，降價近一半依然很難脫手。

成交周期也被拉得越來越長。

有的城市平均賣一套房，從掛牌到成交要半年以上，熱門板塊還好一點，偏一點、老一點的小區，一年都賣不掉一套并不稀奇。

背后原因其實就三個：

想買房的人變少了——出生率下降、老齡化加速，剛需接盤的力量在減弱；

保障性租賃住房、共有產權房這類產品越來越多，一部分本來要買二手房的人被分流了；

最關鍵的是預期變了：大家不再相信房價“只漲不跌”，反而擔心今天買了，明天就跌，更愿意多看看、多等等。

于是你會發現：

以前那種“掛出去一兩個月就賣掉”的日子一去不復返，

多套房家庭的資產，慢慢變成了“看著不少，但真想換成現金，非常難”。

第二種結局：多套房家庭，承受巨大房貸壓力

前些年利率還不低的時候，很多中產家庭都是高杠桿上車——

自住一套、再買一套、甚至還有一套“給父母養老”，

總覺得工資會漲、房價會漲，靠租金和未來升值就能把貸款“吃掉”。

現實往往比理想骨感很多。

收入端：經濟增速放緩，有的行業收縮，一些人收入下降，甚至突然失業；

利率端：雖然最近房貸利率整體下行，存量貸款也在陸續降息，但對于多套房貸的家庭來說，每月的月供仍然是一筆不小的剛性支出；

生活成本端：物價每年都有不同程度上漲，物業費、取暖費、電梯費、維修基金這些“持房成本”也在漲。

舉個很現實的例子：

假設一個家庭有兩套房，每套月供4000塊，光房貸一個月就要8000起步，再加上兩套房的物業、取暖、維修等費用，很容易就破萬。

如果本來收入就一般，一旦一個人失業或者收入明顯下降，整個家庭的現金流可能立馬繃不住。

有的家庭被迫“賣一套還一套”，有的為了保征信、保自住房，只能縮減日常開支，生活質量明顯下降。房貸壓力這東西，不發生在你身上的時候只是一個數字，一旦扛不住，就會變成整個家庭的噩夢。

第三種結局：租金收入明顯減少，持房成本不斷增加

很多人安慰自己：房價不漲沒關系，我收租金啊。但從投資回報的賬本上看，這筆賬也越來越難算。

目前，一線城市的租金回報率普遍只有不到2%，

而按揭利率哪怕降到3%左右，依然明顯高過租金回報率。

這意味著，光靠租金，根本覆蓋不了資金成本，更別提還要再加上折舊、稅費這些。

更現實的問題是，租金本身也在回調。

經濟承壓、年輕人收入預期變弱，很多人開始選擇更便宜、離公司更遠一點的地方租房；

各地大規模推進保障性租賃住房、青年公寓建設，這些房子的租金普遍低于市場價，把低端租金水平往下拉。

也就是說，你收到的租金可能越來越少，

但你的持房成本卻在往上走：

物業費、取暖費、維修費，年年都在漲；

未來隨著房產稅試點范圍擴大、持有環節稅負增加的討論不斷升溫，多套房持有者的成本很可能會進一步抬高。

以前大家買房的邏輯是：

“房價每年漲個5%以上，貼一點房貸利息也劃算。”

現在是：

“房價不漲甚至跌一點，租金回報又低，還要負擔各種持有成本。”

很多多套房家庭算完這筆賬才發現——

純粹從投資的角度看，房子已經很難再像過去那樣當“穩賺不賠的理財產品”。

面對3種可能，普通家庭應該怎么辦？

說這3種結局，不是為了嚇唬誰，

而是希望大家早點看清趨勢，早點算好賬。

這里有3條很實際的建議：

1）先算清楚自己家的“剛性支出”和“可承受收入下降空間”

每月房貸、物業、取暖、孩子教育、老人養老，這些雷打不動的錢，一共是多少？

如果某個家庭成員收入下降或失業，現金流還能撐幾個月？

算清楚了，你就知道自己家到底能扛多大風險。

2）把資產從“多套普通住宅”，慢慢往“更少但更優質”的方向調整

未來真正能抗跌、流動性好的，往往是人口持續流入的一二線城市的核心地段、配套完善、品質好的房子；

那些人口凈流出、庫存巨大的三四線城市、遠郊板塊，越往后越難賣、越難出租，反而要趁早考慮是不是該“換城市、換資產”。

3）別把所有雞蛋都押在房子上，適當增加一點流動性更好的資產

房子變現慢，關鍵時刻幫不了你；

適當配置一些流動性更好的金融資產，能讓你在遇到突發狀況時，有足夠的“安全墊”。

以前那種“閉著眼睛買房就能躺贏”的時代，基本已經結束了。

早一點算賬、早一點調整，反而能讓你在長周期里更穩一點。

時代變了，思路也得跟著變。

房子是用來住的，

不是把一家老小的命運全部押上去的賭注。