房地產(chǎn)政策是不是還在搞添油戰(zhàn)術啊？

房地產(chǎn)政策是不是還在搞添油戰(zhàn)術啊？這是當前大家很擔憂的問題。還有一個問題，城市更新到底包不包括類似于十年前那樣的貨幣化棚改政策？畢竟十年前那種方法，是最直接、最有效、最快捷提振樓市的方式。

2024年年底923會議第一次明確穩(wěn)樓市以后，我和很多朋友都認為，政策有可能會像2015年那樣，以去庫存為主基調(diào)，推進城中村改造。以前的貨幣化棚改高效且立竿見影，而且一二線城市確實存在大量城中村，還有很多老房子需要改造、可以拆遷。

但經(jīng)過一年多的政策演變與推進，走出來的似乎是一條完全沒有成效的路徑，大家根本沒看到樓市有任何起色。既沒有大規(guī)模貨幣化資金注入，也沒有一刀切的去庫存明確指令，取而代之的全是添油戰(zhàn)術：利率分階段下調(diào)，限購政策選擇性松綁，至今還有城市未完全松綁；首付比例逐步下調(diào)，公積金使用政策也在不斷調(diào)整優(yōu)化。

當前大家熱議的降息、貼息話題，尤其是貼息，政策還在調(diào)整完善中，似乎只考慮對部分群體實施貼息。雖然大家都希望像孟小蘇所說的那樣，對所有房屋貸款人實行貼息，但政策始終扮演著“神槍手”的角色，總想在市場關鍵節(jié)點精準狙擊，既要鞏固之前刺破樓市泡沫的成果，又希望以最小社會成本實現(xiàn)樓市軟著陸。

這種精細化調(diào)整雖顯審慎態(tài)度，可現(xiàn)實的市場反應卻遠超政策預期，恐慌式下跌如同洪水猛獸，政策這把“小小狙擊槍”顯得力不從心。零散的政策利好，很難抵消整個市場對資產(chǎn)貶值的擔憂，更無法覆蓋民生層面的切實壓力。

我不知道高層有沒有考慮到，我們剛經(jīng)歷過黑天鵝般的口罩事件，這讓大量民生群體的收入受到極大影響。本就急需房地產(chǎn)穩(wěn)定來刺激消費，可樓市又遭遇持續(xù)調(diào)控，市場再受沖擊，這幾年的影響深刻波及社會與民生。消費意愿持續(xù)低迷，服務業(yè)、中小企業(yè)，除企事業(yè)單位外的謀生群體集體陷入困境，最直觀的就是主動收入銳減，普通老百姓依賴的經(jīng)營活動難以為繼，大家都在琢磨做什么生意能翻身，不少人空有一身力氣卻無處施展。

收入沒了，被動債務卻一天天讓人喘不過氣，所以我認為，是時候果斷實施全民貼息了。從我做自媒體開始就說過，只要樓市持續(xù)下行，政策必然會加碼，直到去年年底，“去庫存”才重新被明確提出。

現(xiàn)在政策層面反復強調(diào)要排除萬難加強城市更新，這讓我和朋友們看到了政策邏輯轉(zhuǎn)向的可能。這里有個疑問：如今的城市更新，是不是暗含著城中村改造新形式、棚改的內(nèi)核？在我看來，答案大概率是肯定的。

十年前貨幣化棚改的威力，就在于直接給居民注入被動收入，一拆遷就給錢，大家手握大量資金，催生了不少拆遷暴發(fā)戶，也成功激活了從房地產(chǎn)到消費的完整鏈條。當前形勢下，若不通過某種形式釋放流動性，普通民眾根本沒有增收渠道，這正是當下經(jīng)濟與民生最需要的強心劑。

當然，當前政策肯定不會簡單復制以前那種激進模式，但在民生相關產(chǎn)業(yè)遭受近乎摧毀式影響的情況下，一種更溫和、更注重民生保障的新棚改或城市更新模式，極有可能以變通形式落地。畢竟只有讓居民獲得穩(wěn)定被動收入，消費預期才能重新激活。

目前房地產(chǎn)市場確實有巨大需求，但大多是買不起的無效需求，唯有把這種無效需求轉(zhuǎn)化為有能力買、敢買的有效需求，樓市才能真正企穩(wěn)回升。