專家說樓市“現在就是底部”，你信不信？

來源：市場資訊

（來源：中時財經）

記者：周雪松

編輯：張麗敏

制圖：喬寒云

從2021年至今，樓市調整已五年。進入2026年，樓市走勢如何？會完成筑底嗎？

根據國家統計局數據，2025年，全國新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷售額下降13.0%。從去年數據來看，樓市仍在調整之中。

剛過去的2026年1月，中指研究院數據顯示，TOP100房企銷售額同比下降18.9%，相比去年全年的降幅基本持平。

雖然房地產價格還在調整，業內對樓市走勢判斷也存在分歧，不過有專家在中國經濟時報·中時財經記者采訪時表示，從成交量來看，樓市基本企穩了。

01 樓市正在觸底

目前，像萬科這樣的頭部房企仍處困境中。其2025年業績預告顯示，歸屬上市公司股東的凈利潤預計虧損820億元。能否補上虧空是未知數。媒體稱，萬科前董事會主席郁亮已失聯，接近萬科的人士在接受中國經濟時報·中時財經采訪時表示，不清楚郁亮的狀態是如何的。

1月31日，有房企內部人士對中國經濟時報·中時財經記者表示，當前樓市仍未回暖，而且房價可能還會出現一定幅度的調整。不過，有專家認為，從近兩年成交量來看，樓市已經基本企穩了。

從機構調研數據來看，2026年1月，北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都6個重點城市新房供應迎來季節性回落，累計開盤51次，推盤套數4410套，環比下降67.8%，整體推盤熱情有所下降。盡管從開盤去化來看，51盤平均去化率為33.82%，但上海、杭州多個項目去化表現亮眼，1月各出現1個“日光盤”。

根據中指研究院數據，2026年1月，全國100個城市新建住宅平均價格為17114元/平方米，環比上漲0.18%。從漲跌城市個數看，24個城市環比上漲，72個城市環比下跌，4個城市持平。同比來看，全國100個城市新建住宅平均價格同比上漲2.52%。這表明，整體上看，新房價格在上漲。

在二手房市場，2026年1月，全國100個城市二手住宅平均價格為12905元/平方米，環比下跌0.85%，跌幅較上月收窄0.12個百分點。從漲跌城市個數看，100個城市二手住宅價格環比均下跌。同比來看，全國100個城市二手住宅平均價格同比下跌8.67%。二手房價格下跌仍然明顯，呈現普跌態勢。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國經濟時報·中時財經記者采訪時認為，房地產市場已經開始探底，但他對于樓市拐點究竟何時到來表示無法確定。他認為，2026年樓市不會出現拐點，2027年也有待觀察。

不過，中國房地產業協會副會長丁祖昱在接受中國經濟時報·中時財經記者采訪時表示，樓市正在觸底，成交量基本企穩了。

丁祖昱對記者說：“樓市現在就是底部，未來幾年一、二手房總成交量會穩定在八九億平方米左右，房價也會穩定?！?/p>

02 非核心城市或徘徊

中央經濟工作會議提出，著力穩定房地產市場。在丁祖昱看來，2026年是行業底部確認年。丁祖昱預測，2026年商品住宅成交面積在8億—9億平方米之間，有望連續三年保持穩定。

他分析指出，2025年全國新建商品住宅成交面積約為3.9億平方米，同比下降4.9%；成交金額約為5.4萬億元左右，同比下降10%。從歷年成交來看，2021年一手住宅成交面積和金額達到高峰，成交面積為9.9億平方米，成交金額為13.1萬億元。2025年一手房成交規模只有高峰時的一半左右，但二手房成交總量創新高，全年成交面積預計在4.5億平方米左右。

也就是說，2025年全國商品住房成交面積預計接近8.4億平方米，與2024年基本持平。他指出，即便是新房市場如日中天的2021年，全國二手房成交面積也就3.38億平方米，2023年以來二手房成交面積已連續三年維持在4.4億平方米以上。

在丁祖昱看來，二手房總量創新高表明，當前市場需求比較穩定。至此，全國一、二手房成交總量已連續兩年維持在8億平米左右，穩定跡象明顯。

“隨著2026年行業底部確認，預計全年一、二手房交易總量將進一步修復，全年較2025年或將實現小幅增長的可能性比較大?！倍∽骊耪f，長期來看，預計未來五年（2026—2030年）市場年交易量維持在8億—9億平方米區間。

“二手房價一季度可以穩住，一手房房價會稍微晚點企穩，不過目前還看不到增長?！?丁祖昱對中國經濟時報·中時財經記者說。

中房研究院ICR執行院長肖勇在接受中國經濟時報·中時財經記者采訪時表示，一線城市的核心區域可能已經見底了，今年有望升溫。但是非核心區域以及非核心城市可能還會在底部徘徊相當一段時間。

另外，在肖勇看來：“由于近來股市表現比較好，根據深圳的一般經驗來看，股市向好3個月到半年就有一部分資金會流入樓市，把浮財變成定財，也會促進樓市企穩?！?/p>

李宇嘉最近則注意到，廣州很多“次新房”最高價曾達到“8萬+”，現在有的降到“3萬+”。在天河這樣的主城區，200萬—300萬元就可以買到。近期一些中大戶型的二手房交易也開始活躍了。

對于房地產市場趨勢，郁亮曾表達過審慎樂觀態度。他說，隨著政策持續落實，合理住房需求逐步兌現，房地產行業有望逐步走出調整周期，邁向穩健發展新階段。