高位被套的二手房東，徹底被拋棄了！

房?jī)r(jià)高位入手的二手房主，真的沒(méi)戲了嗎？我們來(lái)具體聊聊。

一，好房子有了新標(biāo)準(zhǔn)

住建部已經(jīng)明確提出“未來(lái)住宅層高標(biāo)準(zhǔn)將提高到不低于3米”等諸多新的建筑標(biāo)準(zhǔn)。

以前國(guó)內(nèi)的建筑層高要求都不低于2.8米，實(shí)際去除樓盤(pán)厚度，一般也就剩下2.6-2.65米之間。

有的開(kāi)發(fā)商上甚至建筑凈高才2.5米，買房這樣的房子想想都知道，走進(jìn)去第一感覺(jué)就是壓抑的很。

所以住建部說(shuō)了，以后的房子層高都抬高20公分。

其實(shí)這個(gè)說(shuō)法早在2022年就提過(guò)了，只是那會(huì)沒(méi)有落地而已，如今這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)落到實(shí)處，也是大勢(shì)所趨，

除了層高方面，兩會(huì)上住建部長(zhǎng)還提到了，將會(huì)大力推廣惠民實(shí)用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，著力解決隔音不好、滲漏、開(kāi)裂、反味等大家最關(guān)心的問(wèn)題。

這意味著以后的房子會(huì)越建越好。

比如蘇州已率先出臺(tái)規(guī)定，明確：

住宅層高不應(yīng)小于3.0m，改善型住宅層高不小于3.15m（144平以上的戶型）；
擴(kuò)大陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深，鼓勵(lì)設(shè)置空中花園；
入戶門(mén)門(mén)洞高度不應(yīng)小于2.3m，寬度不應(yīng)小于1.2m，并應(yīng)采用子母門(mén)；
改善型住宅應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的儲(chǔ)藏室；
廚房面積不能小于6平方；
設(shè)置凈水系統(tǒng)；
小區(qū)設(shè)置燈光型導(dǎo)視系統(tǒng)和防高空墜物監(jiān)控系統(tǒng)；
廚房設(shè)置專用的空調(diào)；
建筑外立面采用保溫材料等等……

而且這之后，其他城市也陸續(xù)跟上。

以前房子緊缺，為了蓋得快，層高、得房率等標(biāo)準(zhǔn)都偏低，就算是一線城市，樓盤(pán)密度也高，居住舒適度自然受影響。

像深圳某個(gè)核心地段的樓盤(pán)，就因?yàn)樯w到70多層，很多人一看就勸退。

二，高位被套的二手房東，徹底被拋棄了

除了住建部強(qiáng)調(diào)好房子，其實(shí)你要仔細(xì)一點(diǎn)就不難發(fā)現(xiàn)，這兩年的新房明顯和以前的不一樣了。新上市的產(chǎn)品無(wú)論是品質(zhì)還是實(shí)際居住面積，都比以前好很多。

尤其是這次強(qiáng)調(diào)“好房子”概念以后，估計(jì)接下來(lái)很多城市的產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越好。

看到這很多人的第一反應(yīng)就是：那些老舊的二手房怎么辦，真的要徹底被拋棄了嗎？

估計(jì)，除非是地段、學(xué)區(qū)、房子本身都優(yōu)質(zhì)的次新房，其他一般的二手房，以后恐怕很難和新房競(jìng)爭(zhēng)。

以前二手房的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格低、而且是現(xiàn)房，看得見(jiàn)摸得著。但如果新房把這些優(yōu)勢(shì)都打破了呢？

比方說(shuō)，以前的老房子公攤大，房產(chǎn)證上130㎡，實(shí)際可能只有100㎡。按新標(biāo)準(zhǔn)，新房房產(chǎn)證90㎡，實(shí)際最高可能到106㎡；100㎡新房最高可能達(dá)到120㎡。

算下來(lái)，同樣使用面積的房子單價(jià)，新房比二手可能便宜了近一萬(wàn)元一平。而且房?jī)r(jià)越高，中間差距就越大。

再加上現(xiàn)在新房得房率高、容積率低，兩梯兩戶幾乎是標(biāo)配。如果你正在看房，大概率也會(huì)更傾向選新房。

所以，這些新標(biāo)出來(lái)以后，最受益的就是準(zhǔn)備買房的人；最受傷的就是過(guò)去十年上車的二手房業(yè)主。

當(dāng)然，這也是沒(méi)辦法的事，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)有迭代，就會(huì)有更便宜更好的產(chǎn)品出來(lái)。

但不管怎么樣，不斷優(yōu)化的目的也是為了穩(wěn)定市場(chǎng)，尤其是新房。你想想，賣一套新房，能帶動(dòng)開(kāi)發(fā)商、地方、施工、裝修、家電等一系列環(huán)節(jié)；但是如果賣二手房，主要只是房東和中介受益。所以從經(jīng)濟(jì)角度，政策也更傾向于支持新房。

這樣一來(lái)，對(duì)于手上有房尤其是多套房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，除非房子在核心區(qū)、條件優(yōu)質(zhì)，否則只比房子本身，二手房很難和新房競(jìng)爭(zhēng)，今后他們唯一的辦法可能就是降價(jià)。

當(dāng)然有些城市這個(gè)過(guò)程已經(jīng)完成的差不多了，比如去年深圳的二手房跌倒2017年，基本上和新房的價(jià)值差非常相近，后續(xù)就很難有下跌的空間。

但是對(duì)于那些還沒(méi)有完成筑底，和新房差距不大的地方，尤其是地段一般的老舊二手，估計(jì)后續(xù)還會(huì)繼續(xù)迎來(lái)下跌。

因?yàn)閺馁Y產(chǎn)角度看，房子本身會(huì)“折舊”的，只要房齡超過(guò)20年，價(jià)值通常會(huì)明顯下滑。

當(dāng)然，即便新房越來(lái)越好，對(duì)老二手房有壓力。但也要冷靜看待：不是所有“新標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品”都完美，比如網(wǎng)上常提的“第四代住宅”也有各種問(wèn)題，加上很多開(kāi)發(fā)商也是鬼精鬼精的，給你包裝一些新品質(zhì)，但是價(jià)格就給你抬高。

所以，未來(lái)房子值不值，不只取決于新舊，還要看地段、價(jià)格和真實(shí)品質(zhì)。

總結(jié)，市場(chǎng)在變，產(chǎn)品在升級(jí)。二手房尤其是老舊、地段一般的，壓力確實(shí)大。但對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，不要盲目追“新”，更要看清性價(jià)比。

對(duì)于賣家，除非房子條件過(guò)硬，否則可能需要面對(duì)現(xiàn)實(shí)，調(diào)整房?jī)r(jià)預(yù)期。