上海樓市分化實錄：新房搶破頭，二手房砍價買，你的選擇是什么？

上海買房邏輯變了：總價決定你去新房售樓處，還是二手房中介店

新房像“網(wǎng)紅店”排隊搶，二手房像“老字號”無人問？上海樓市真相

預算300萬和1500萬的人，正在經(jīng)歷兩個完全不同的上海樓市

83.4%！上海二手房成交占比驚人，但買新房的人卻更“瘋狂”

最近和幾個想在上海買房的朋友聊天，發(fā)現(xiàn)一個挺有意思的情況。

手里預算不同的朋友，聊的根本不是同一回事。預算有限的，整天研究哪個“老破小”能改成兩房。預算充足的，討論的是哪個新盤會所更高級。這可不是隨口閑聊的感覺，市場數(shù)據(jù)實實在在地擺在那兒。上海的新房和二手房市場，正在沿著兩條不同的軌道前進，吸引著完全不同的人群。

這種分化，最直接的體現(xiàn)就是你的錢包厚度。如果你的總預算在500萬以內(nèi)，甚至集中在300萬上下，你的主選項其實很明確。在這個價位段，上海的新房供應越來越少，而且位置大多遠在外環(huán)外。通勤成本和生活便利性，成了現(xiàn)實的攔路虎。但二手房市場，為你打開了另一扇窗。在內(nèi)中環(huán)的一些成熟社區(qū)，依然能找到總價可控的上車機會。比如在寶山區(qū)的上大板塊，最近就有總價四百多萬的成交。房子是房齡不到十年的次新小區(qū)，電梯三房，人車分流。雖然小區(qū)綠化可能不如新樓盤精致，周邊城市界面也不算嶄新，但對于一個需要容納三代人居住的家庭來說，它提供了外環(huán)內(nèi)相對便利的位置和實實在在的功能空間。這筆賬算下來，很多剛需家庭就知道該怎么選了。市場的成交結(jié)構(gòu)，清晰地反映了這種分化：

300萬以下及300-500萬區(qū)間：這是二手房的絕對主導領域，其網(wǎng)簽量占該總價段全部成交的八成以上。

反過來，如果你的預算能邁過千萬門檻，你的視野很可能就轉(zhuǎn)向了新房市場。數(shù)據(jù)顯示，總價超過一千萬的購房者，超過七成會優(yōu)先考慮打新。這背后是簡單的改善邏輯。近年來上海新推出的住宅，尤其在核心區(qū)或熱門板塊，產(chǎn)品力確實有跨越式的提升。外立面用上了鋁板、石材，社區(qū)規(guī)劃預留了會所空間，戶型設計也因新規(guī)范優(yōu)化，實際得房率比幾年前的同類型產(chǎn)品高出不少。這種肉眼可見的升級，讓同總價區(qū)間的二手房顯得黯然失色。當品質(zhì)差距足夠大， “買新不買舊”就成了自然而然的選擇。同一個板塊內(nèi)，新房和二手房的價格和客戶群已經(jīng)拉開了差距。

市場成交結(jié)構(gòu)是這種分化的最真實寫照。縱觀全年，二手房依然是上海樓市的成交主力，網(wǎng)簽量占比很高。但拆開不同總價段看，故事完全不同。在300萬以下的超剛需市場，二手房幾乎是唯一選擇，占比超過八成。這里上演著最樸素的居住故事。到了500萬至1200萬的區(qū)間，戰(zhàn)斗變得激烈。這個區(qū)間是上海樓市的“腰腹部”，新房供應加大，和二手房展開正面爭奪。買家的決策變得糾結(jié)，需要仔細權(quán)衡板塊發(fā)展、價格倒掛和產(chǎn)品差距。而當總價來到1200萬以上，尤其是沖向1500萬、2000萬時，新房開始占據(jù)明顯主導地位。頂尖購買力用腳投票，涌向那些擁有更好產(chǎn)品、更新設計理念的豪宅新盤。所以二手房市場靠“量”支撐大局，而新房市場則在高端領域“掐尖”。

新房對市場的重塑力，遠不止于搶走客戶。當一個板塊迎來一個標桿性的新項目，它就像投入池塘的一塊巨石。首先被沖擊的，是原本板塊內(nèi)的“前任標桿”。這些房齡十年左右的次新房，曾經(jīng)也是市場上的佼佼者。但當擁有更新設計、更高得房率、更豪華公區(qū)的新盤上市后，它們就從“第一梯隊”滑落。價格必須調(diào)整，與新盤拉開合理價差。它的價格一動，原本排在它后面的小區(qū)也得跟著調(diào)整。一層一層傳導下去，整個板塊的二手房價格體系會被悄無聲息地重構(gòu)。最尷尬的莫過于那些房齡在10到15年、產(chǎn)品力已顯落后的“夾心層”房源。它們不夠舊，沒法憑借純粹的低價吸引剛需；又不夠新，在產(chǎn)品上被新一代住宅遠遠拋開。在市場分化期，這類房源面臨的挑戰(zhàn)最大。

中介的銷售傾向，也在無形中加劇了這種分化。從生意角度理解，推動一單新房交易的傭金回報，往往比成交一單二手房更高，且流程更標準化。而二手房交易，從帶看到談判，從斡旋到過戶，周期長、變數(shù)多。在利益驅(qū)動下，中介人員自然會更有動力向客戶推薦新房。這不是道德問題，而是市場規(guī)律。其結(jié)果就是，很多二手房房東感到自己的房子“無人問津”，連看房客戶都寥寥無幾，其中一部分原因正是渠道動力不足。

對于考慮置換，特別是想“賣舊買新”的房東來說，當前的策略需要更清晰。最穩(wěn)妥的路徑依然是“先賣后買”。新房的價格是明牌，積分制下的購買資格也有時效。而二手房的價格存在不確定性，鎖定新房后再賣舊房，萬一舊房價格波動或成交不暢，極易陷入資金困境。其次，需要客觀評估自己房子的競爭力。如果你的房子正屬于前述的“夾心層”產(chǎn)品，且同板塊有新盤供應，那么必須在價格上展現(xiàn)出足夠的誠意，才能吸引買家。果斷的定價策略，有時反而能縮短周期，鎖定置換窗口。

對于正在市場中尋找機會的買家，思路也要變一變。不要再帶著非此即彼的偏見去看房。新房和二手房都應該成為你的選項，關鍵是把需求賬算清楚。同樣的總預算，買新房可能意味著更遠的通勤、更久的等待和潛在的交付不確定性，但能換來更新的產(chǎn)品和社區(qū)。買二手房，則能立刻入住，享受成熟的周邊配套，社區(qū)實景、物業(yè)水平一目了然，還有價格談判的空間。在當下，一些板塊因為新房供應，部分二手房房東心態(tài)發(fā)生變化，可能出現(xiàn)因置換而急售的“筍盤”，這就給了理性買家淘貨的機會。多看、多比，才能做出不后悔的決定。

上海樓市的這場分化，本質(zhì)上是住房消費升級和多元化的必然表現(xiàn)。龐大的住房需求基礎依然存在，只是變得更加分層、更加精細。每一類產(chǎn)品——無論是核心區(qū)的新豪宅，還是郊區(qū)的次新房，或是市中心的老公房——都在尋找自己在新市場格局中的位置和價值錨點。對買家而言，認清自己真實的需求和預算約束；對賣家而言，認清自己房產(chǎn)的真實定位。拋開不切實際的預期，在市場給出的框架內(nèi)做出務實決策，是在任何市場環(huán)境下都適用的法則。