2026年該不該買房？該制定怎樣的買房策略？

2026年該不該買房？該制定怎樣的買房策略？站在當前節點回望2021年到2025年，過去這幾年買房的人大多踩錯了節點，入手后房價持續下跌，資產直接縮水。但不得不說，有一部分人是剛性需求，必須買房；還有一部分是置換需求，賣掉舊房再買新房，這類需求本身也無可厚非。

關于買房，我之前總結過一個判斷模型，核心看三個要素：購房時機、城市區位、房源本身。想在2026年制定合理的買房策略，首先要預判2026年的房價走勢，再結合城市和區域做針對性選擇。在此我給出四點具體建議。

第一，展望2026年，對絕大多數人來說，整體購房時機依然不算理想。我的判斷是，2026年全國房價總體仍無法實現止跌，不過購房時機要優于2024、2025年，因為房價下跌的勢頭會有所放緩。如果能再推遲一年，2027年的購房時機相對2026年會更合適。

第二，買房必須認清城市和區域的分化差異，你意向的房源位于哪座城市、哪個大片區，乃至同一城市里的具體地段，決策邏輯天差地別。2026年，北上廣深四座一線城市，外加杭州、成都、天津等少數強二線核心城市，購房時機已經進入尚可、不錯，甚至相當好的階段。核心原因是，我預計這些少數核心城市的房價，在2026年會迎來止跌，或是接近止跌的狀態。沒人能精準抄到房價的絕對底部，在房價統計數據止跌前兩三個月布局，已經是相對理想的節點。

即便針對這些核心城市，我依舊建議大家走一步看一步，不要提前數月就敲定決策，畢竟市場始終處于動態變化中。影響這些核心城市短期房價走勢的關鍵變量，在于2026年國家是否會出臺有力度的樓市支持政策，以及政策具體落地的時間，把握政策節奏至關重要。如果政策落地，但力度明顯低于市場預期，大概率只會讓核心城市二手房交易量出現短暫脈沖式上漲，隨后再度回落，房價也難以止跌，這種情況下更要邊走邊看。

而對于全國大部分弱二線城市，比如東北、西北的部分省會，以及所有三四五線城市，2026年的購房時機依舊不佳。即便在上述核心城市內部，也只優先考慮中心城區房源，郊區尤其是遠郊區域，購房時機仍然不成熟。

第三，要區分房源類型做選擇。如果選購新房，尤其是一二線城市的新房，大多按照當下最新的居住標準開發建設，建筑標準升級、居住舒適度提升，部分房源還設計有露臺、陽臺等可拓展面積，在這些核心大城市，買新房的可行性整體優于二手房。

如果選擇二手房，要重點考量地段和房齡差異。郊區二手房前文已提醒需謹慎，2026年即便入手市中心二手房，也要分三六九等：優先考慮房齡短、建筑品質高的優質小區；房齡長的房源，尤其是老破小產品，2026年入手時機依舊未到。

第四，買房決策還要匹配自身的需求屬性，剛需、置換、改善享受、投資四類需求，策略完全不同。純剛需首次購房，直接參照上述時機、區位、房源的標準篩選即可。置換需求屬于賣一買一的平行置換，只要賣出和買入的房源總價相近，對購房時機的要求不高，也不用過度糾結城市和地段，根據自身實際生活需求完成買賣就行。

如果是投資需求，或是看重租金回報、想獲取長期穩定房產收益的人群，2026年可以適度關注核心大城市租金收益率超3%的房源，但切記不要急于下手，穩步考察再做決定。