2026年樓市觀察：老舊小區成交率為何反增？

15城數據揭示樓市新趨勢：“老破小”逆襲背后的居住邏輯變遷

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2025年全年的樓市數據陸續出爐，一個看似矛盾的現象浮出水面。一方面，市場關于“好房子”、品質住宅的討論日益熱烈，另一方面，多個重點城市的二手房成交數據卻顯示，樓齡較長、設施相對陳舊的所謂“老破小”房源，其成交占比正在穩步提升。這并非個別城市的偶然波動，而是一種在多個能級城市中都能觀察到的趨勢。

國家統計局公布的2025年12月數據顯示，70個大中城市里，二手房價格環比下降的城市仍有近70個。市場整體承壓的背景下，價格更具彈性的老舊房源，反而顯現出獨特的流動性。深圳的成交結構頗具代表性。當地機構的年報指出，深圳二手房成交中，樓齡在21年至30年的房子占比最高，超過了三成。如果把樓齡16年以上的房子算在一起，占比超過了一半。

反觀樓齡在10年內的“次新房”，成交占比反而只有四分之一左右。這種成交結構的變化，清晰折射出當前市場買賣雙方心態的轉變。價格，成為了撬動交易最核心的杠桿。在經歷了前幾年的市場調整后，不少老舊小區的房價出現了更大幅度的回調，這使得房屋的總價門檻顯著降低。

對于許多首次置業的剛需家庭，或是急需在城市落腳的新市民而言，用更低的總價換取一個位于成熟城區、擁有穩定生活和交通配套的住所，其現實吸引力遠遠超過了對新房光環的向往。上海外環內一些總價可控的老工房，以及廣州越秀、荔灣等老城區的小戶型房源，近期帶看量和成交周期都有所改善，便是這種邏輯的體現。

與此同時，一場由改善型需求主導的“換房鏈”正在啟動。部分經濟條件較好的家庭，希望出售舊宅，置換更新、品質更好的住房。他們的出售行為，為市場增加了大量來自成熟社區的二手房源。這些房子可能樓齡不新，但地段優越，配套齊全。當它們以更實惠的價格進入市場時，正好對接了前述剛需家庭的購買力。

這就形成了一種微妙的“市場接力”：改善家庭賣出“老破小”，購入“好房子”；剛需家庭接手“老破小”，實現“上車”夢。交易的活躍，并非源于對老舊物業本身的追捧，而是對其所承載的“核心資源”的認可。這些資源，是經年累月形成的優質學區、密集的地鐵網絡、舉步即達的商場與醫院，以及充滿煙火氣的成熟社區氛圍。

在城市化進程進入新階段的今天，許多城市的發展重點從大刀闊斧的規模擴張，轉向了精細化的城市更新與存量提升。新區規劃固然美好，但配套的成熟需要時間，通勤距離則是無法回避的成本。相比之下，老城區雖然城市界面舊一些，但“里子”厚實，生活便利度極高。這種“所見即所得”的確定性，在當下環境中顯得尤為珍貴。

有人認為，這些樓齡二三十年的房子，未來會面臨設施老化、維護困難等一系列問題，甚至擔憂其價值。這種擔憂可以理解，但也不必過度悲觀。一個基本事實是，中國正在加速進入存量房時代。對于巨量的存量住房，尤其是位于核心區域的住宅，如何維護、更新乃至改造，已經不是一個市場選擇題，而是一個城市管理的必答題。

近年來，從中央到地方，相關政策框架正在逐步構建。住房和城鄉建設部已多次提出，要研究建立房屋體檢、養老等制度。北京、上海等地早已開展老舊小區綜合改造試點多年，內容涵蓋加裝電梯、更換管道、增補停車設施等。一些地方還在探索“原拆原建”等更新模式。這些動向都表明，對于存量住房的維護和可持續利用，正在被納入系統性的治理軌道。

當然，這絕不意味著所有“老破小”都值得買入。市場的分化同樣劇烈。判斷的關鍵，在于房子腳下土地所蘊含的“居住價值”是否堅實。這種價值，由持續的人口流入、強勁的產業支撐、稀缺的區位條件和不可復制的配套共同決定。在人口持續流入的一二線核心城市，優質地段的老舊小區，其價值根基依然牢固。

反觀一些人口增長乏力、產業支撐薄弱的城市，或者遠離核心都市圈的遠郊區域，即便是嶄新的房子，也可能面臨需求不足、流動性枯竭的困境。那里的“新”，無法對沖“遠”和“空”帶來的價值損耗。因此，當前的樓市現象，本質上是一次深刻的價值重估。它促使購房者、投資者和市場參與者，必須超越“新舊”的表面標簽，去深入審視房產背后真正的價值支撐。

2026年的房地產市場，“分化”將是貫穿全年的主題。這種分化，不僅體現在城市與城市之間，也體現在同一個城市的不同板塊之間，甚至體現在不同品質、不同房齡的房源之間。“老破小”成交占比的提升，是市場自我調節、需求理性回歸的結果。它告訴我們，當喧囂退去，決定一個居住空間價值的，最終還是那些最基本的東西：位置、配套、可承受的價格，以及那份實實在在的生活便利。這或許比任何喧囂的概念，都更接近住房的本質。