物業銷售拖累業績，恒隆地產2025年收入減少11％，押注“V.3”策略激活存量價值

本報記者 李貝貝 上海報道

1月30日午間，恒隆集團有限公司（下稱“恒隆集團”）（00010.HK）和恒隆地產有限公司（下稱“恒隆地產”）（00101.HK）雙雙披露2025年全年業績。

財報顯示，2025年（報告期內），受物業銷售收入貢獻減少影響，恒隆集團與恒隆地產的總收入同比下跌11%至104.14億港元及99.50億港元。同期，由于內地辦公樓市場持續疲弱及香港經濟復蘇緩慢，兩家公司的總租賃收入分別按年下跌2%及1%至98.53億港元及93.89億港元，其中辦公樓總收入同比下跌7%至12.23億港元。

在同日舉行的線上業績會上，恒隆集團及恒隆地產董事長陳文博向《華夏時報》記者等媒體表示，內地辦公樓市場目前雖有壓力，但從中長期經濟走勢來看“還是挺有信心的”。同時，“近期公布的‘恒隆V.3’策略以高資本效益方式，有助我們在重點城市擴大影響力及業務版圖?！?/p>

租賃分化、辦公承壓

在陳文博看來，2025年是恒隆扭轉形勢、穩步向前的一年：“盡管經濟環境充滿挑戰，我們仍在下半年重拾增長?！?/p>

財報顯示，2025年，恒隆地產于內地整體租賃收入和營業利潤按人民幣計算均下跌1%。其中來自商場的租賃收入約48.71億元（人民幣），同比增長1%。

具體來看，在內地商場組合中，無錫恒隆廣場和大連恒隆廣場的收入均同比兩位數增長；但天津恒隆廣場的收入同比減少3%，武漢恒隆廣場和沈陽市府恒隆廣場的收入分別同比減少31%和36%。

截至報告期末，僅上海恒隆廣場和天津恒隆廣場的出租率錄得同比下滑。其中，作為核心項目，上海恒隆廣場受到擴建項目的短暫影響，出租率同比下滑3個百分點至96%。據了解，該擴建項目已于2025年6月順利封頂，預計于2026年下半年開幕。

同期，在消費習慣轉變的趨勢下，高端奢侈品需求依然旺盛，上海恒隆廣場的收入和租戶銷售額分別上升1%和4%。而由于上海港匯恒隆廣場的租戶組合更為豐富，帶來大量客流，2025年的收入和租戶銷售額分別增長2%和20%。

2025年，內地其他商場的出租率均錄得同比增長，其中上海港匯恒隆廣場和無錫恒隆廣場的出租率都達到100%，均同比增長1個百分點。租金和租戶銷售方面，大連恒隆廣場收入和租戶銷售額分別上升12%和14%；昆明恒隆廣場收入和租戶銷售額分別上升9%和7%；沈陽皇城恒隆廣場收入和租戶銷售額分別錄得6%和17%的增長。

不過，在內地辦公樓組合方面，主要受租出率下降和租金下調影響，辦公樓總收入同比下跌7%至12.23億港元，辦公樓組合收入按人民幣計值較2024年下跌8%。其中上海恒隆廣場的收入同比下滑11%；出租率方面，僅昆明恒隆廣場的辦公樓出租率與去年同期持平，其余辦公樓出租率均錄得同比下滑，其中無錫恒隆廣場的出租率同比下滑10個百分點。

恒隆集團方面表示，由于市場持續疲弱和供應長期過剩，上海恒隆廣場兩座甲級辦公樓單位租金下調，收入共跌11%。年末租出率下滑5個百分點至82%，反映市內甲級辦公樓市場租金和租出率雙重受壓。

對于辦公樓市場的未來走勢，恒隆集團及恒隆地產CEO盧韋柏在業績會上表示，外資的回歸“應該對我們辦公樓有一個正面的影響?，F在這個比較困難的時間可能要維持18—24個月”。陳文博則補充稱，內地辦公樓市場短期承壓，但從中長期經濟發展視角來看，仍對市場的復蘇抱有信心。

此外，香港市場方面，2025年，受惠于入境旅游復蘇及租戶組合優化，零售及辦公樓組合的租出率保持穩定。同時在政府的優秀人才入境計劃支持下，住宅及服務式寓所業務勢頭強勁，收入與租出率分別錄得6%及3%的增長。

“恒隆V.3”策略陸續落地發力

恒隆方面判斷，2026年，內地零售租賃市場有望逐步復蘇，黃金地段的前景尤其樂觀。面對奢侈品消費受壓，公司將持續調整租戶組合，并推動針對性市場營銷及資產優化計劃，進一步提升零售物業組合租出率和客流量，為市況好轉時有序復蘇做好準備。

值得關注的是，“近期公布的‘V.3’策略以高資本效益方式，助我們在重點城市擴大影響力及業務版圖。”陳文博表示。

據了解，不同于“V.1時期”在香港布局多元化業務、“V.2時期”聚焦內地發展大型資本密集型綜合體的擴張模式，“恒隆V.3”策略側重在現有項目所在地拓展業務，以高資本效益的方式精選現有項目再投資，并全面提升顧客體驗，進一步擴大項目規模、可見度及可達性，希望通過善用及提升旗下資產的價值，實現投資回報最大化。

基于“恒隆V.3”策略，恒隆地產在2025年啟動或公布的主要項目包括昆明恒隆廣場尚義街項目、杭州恒隆廣場擴展項目、無錫恒隆廣場擴展項目，以及上海南京西路1038號商業運營項目，一系列“恒隆V.3”策略項目將成為租賃收入增長主要動力。

“上述項目全面投入營運后，將為本公司提供拓展體驗式零售所需空間和營運能力，讓我們充分把握新興消費趨勢帶來的商機?！焙懵》矫孢M一步表示。

對于2026年的內地辦公樓市場，恒隆方面也保持理性預期，坦言受空置率上升、租金壓力持續和需求疲弱等多重因素影響，預計2026年整體市況將繼續面臨壓力。不過，公司強調，由于旗下甲級辦公樓憑借地利優勢，專注吸納優質本地及跨國企業租戶，相信有助超越整體市場表現，維持較理想租出率。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧