18年拉鋸戰落幕？深圳南山中心區舊改“F4”終迎破局時刻

在深圳南山中心區，一場持續了18年的城市更新拉鋸戰，終于迎來關鍵的破局點。

1月19日，深圳市南山區政府一紙公告，宣布北頭村城市更新單元一期項目進入行政調解階段。這個有著500多年歷史的古村，在漫長的改造之路上，邁出距離拆遷“臨門一腳”的實質性一步。

北頭村，歷來與南山村、向南村、大新新村并稱為南山舊改“F4”，是南山中心區城市更新的核心拼圖。如今，它的率先突破，為整個片區的未來帶來了新的想象。

“接下來要拆的，就是靠近深圳南山小學這一側的東街和西街了?！?月2日上午，一位北頭村的老居民指著不遠處的樓棟告訴《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）。

每經記者在現場看到，此前因舊改于2018年拆除重建的南山小學，如今主體建筑已基本完工。與新校舍一路之隔的，正是即將進入拆遷范圍的樓房，不少樓宇已經拉起圍擋。在街道一側，一面醒目的紅色舊城改造宣傳墻十分顯眼，上面印著“舊城改造齊參與 幸福家園共創建”的標語，旁邊還張貼著“北頭城市更新項目公示欄”，顯示這里正處于舊改推進階段。

村里的公告墻上，同步張貼著最新的政府公告和項目信息，宣告著這場長跑即將進入沖刺階段，而這里的空氣中仿佛也彌漫著一種新舊交替前夕的寧靜與期待。

北頭村舊改公示墻 每經記者 陳榮浩 攝

18年漫漫舊改路一朝破局

北頭村的舊改之路，漫長而曲折。

它的故事要從2008年說起。彼時項目首次被納入深圳城市更新年度計劃。2011年，項目專項規劃獲批，一切似乎都在順利推進。

然而，由于拆遷協調難度大、產權關系復雜等核心區舊改的普遍難題，項目在此后十余年間進展緩慢，一度陷入停滯。

轉折點出現在2024年。當年6月，《南山區北頭村改造地塊專項規劃修改》草案審議通過，并于同年7月正式獲批。調整后的規劃為項目重啟掃清了障礙。

如今，隨著項目正式進入行政調解階段，意味著政府力量將介入協調，破解最后的簽約難題。

2024年，北頭村舊改相關指標進行了調整 圖片來源：深圳市南山區城市更新和土地整備局

一個地理位置優越的項目，為何會出現如此之久的“拉鋸”？

合一城市更新集團董事總經理、廣東省三舊改造協會副會長羅宇向每經記者剖析了背后的“三大癥結”，這也是深圳核心區城中村改造普遍面臨的共性難題。

首先是“拆遷難”?！吧钲诘某鞘懈麓蠖嗖扇∈袌龌勁心Ｊ?，要求開發商完成100%的業主簽約。”羅宇表示，這使得零星的“釘子戶”擁有了極大的博弈空間，導致項目難以推進，拆遷成本高企。

其次是“紓困難”。隨著近年房地產市場調整，項目貨值下降，但村民的補償預期卻并未隨之降低，尤其是早已簽約的業主，很難接受讓步。“開發商算不過來經濟賬，項目自然就失去了前進的動力。”羅宇表示，破局的關鍵在于各方利益的再平衡，這是一個艱難的“降預期”過程。

最后是“融資難”。市場下行周期，金融機構對舊改這類復雜項目愈發謹慎，社會資本也大多持觀望態度。“資金輸血跟不上，導致增量資金不敢投，已投資金收不回，很多項目甚至欠付大額過渡安置費?！?/p>

那么為何在停滯多年后，北頭村乃至“F4”中的向南村，會在近期集中迎來突破？這背后離不開政策層面的強力驅動。

“當前，整個深圳市的政策主基調是‘控增盤存’。”羅宇向每經記者提供了一組數據：截至今年1月，深圳已立項的更新項目計劃拆除范圍近90平方公里，但完成實施主體確認的面積僅占41%?！斑@意味著有大批存量項目亟待盤活，而南山核心區因其去化優勢，成為‘盤活存量’的重中之重?！绷_宇認為，正是這種背景下，政策工具箱開始為這些“推不動”的項目賦能提速。

北頭村待拆遷房源 每經記者 陳榮浩 攝

從激光巨頭“跨界”舊改的操盤手

在北頭村舊改的背后，站著一位頗具實力的“跨界”操盤手——大族控股集團。

公開資料顯示，北頭村舊改的實際開發商是金匯融地產，為大族控股集團的全資子公司。提及“大族”，外界最為熟知的便是其在激光產業的龍頭地位，旗下大族激光是全球領先的激光加工設備制造商，業務覆蓋激光切割、焊接、打標等多個領域，為全球制造業提供核心裝備支持。

2008年，大族控股正式進軍房地產開發領域，開啟“實業+地產”的跨界布局，并憑借雄厚的資金實力和本土資源優勢，迅速在深圳地產市場站穩腳跟。

截至目前，大族控股在深圳已成功開發多個知名住宅及商業項目，包括大族河山花園、大族云峰、深圳航空航天大廈等，累計房地產開發總面積超500萬平方米，涵蓋住宅、商業辦公、產業園區等多種業態。

城市更新是大族控股地產板塊的核心布局方向，也是其區別于其他開發商的核心競爭優勢之一。

目前，大族控股在深圳舊改領域持續深耕，尤其在南山中心區布局深遠，在南山舊改“F4”中，大族控股一家便手握北頭村和南山村兩個核心項目。

來源：深圳樂居

北頭村的突破，也攪動了南山中心區舊改“F4”的整體格局。

目前，“F4”整體呈現“兩快兩慢”的局面。除了北頭村，由深圳人才安居集團聯合萬科、深業等國企接手原恒大項目的向南村，近期也進展迅速，一期、二期均已完成權利人核實，為后續的簽約清拆鋪平了道路。

而大族手中的南山村和另一個項目大新新村，則相對進度較緩。

過去十幾年，隨著舊改的漫長推進，項目周邊的房價早已今非昔比。與北頭村一路之隔的鼎太風華二期，目前二手房掛牌均價接近10萬元/平方米，巨大的價值潛力是驅動舊改前行的核心動力。

南山區政府在2025年工作計劃中已明確要“穩妥推進城中村改造”。北頭村的破局，正是這一政策導向的體現。在行政力量的加持和市場優勢的驅動下，這個沉寂了18年的項目，正迎來它真正的“蝶變”時刻，也預示著整個南山中心區的城市更新或將駛入快車道。