公募REITs二級市場震蕩上行，首批商業不動產REITs集中申報

上周公募REITs（不動產投資信托基金）二級市場震蕩上行。據Wind數據，截至上周五（1月30日），中證REITs（收盤）和中證REITs全收益指數分別收于809.56點和1052.42點，環比分別上漲0.35%和0.47%。

光大證券數據顯示，與其他主流大類資產相比，回報率由高至低排序分別為：原油>REITs>純債>美股>A股>黃金>可轉債。

據Wind數據，已上市的78只公募REITs產品中，環比上漲的達到41只。漲幅最大的三只產品分別為博時津開產園REIT、工銀蒙能清潔能源REIT和華夏中海商業REIT，周內分別上漲4.94%、4.64%和4.52%。下跌產品數增加至36只，還有1只表現持平。跌幅最大的三只產品為易方達廣開產園REIT、華夏合肥高新REIT和中銀中外運倉儲物流REIT，上周分別下跌5.03%、3.39%和2.68%。

行業方面，上周首批8單商業不動產REITs集中申報，引發行業和投資者關注。業內評價，從底層資產類型看，本輪商業不動產REITs主要集中在辦公樓、購物中心和酒店等典型商業地產，與現有基礎設施REITs略有區別，有助于進一步豐富市場資產類型，做大市值規模。

二級市場震蕩上行，能源和市政環保類REITs漲幅居前

上周，公募REITs二級市場呈震蕩上行態勢。截至上周五，中證REITs（收盤）和中證REITs全收益指數分別收于809.56點和1052.42點，環比分別上漲0.35%和0.47%。

來自國泰海通證券的數據顯示，從底層資產來看，過去一周各板塊漲跌幅分化，其中能源和市政環保類REITs漲幅居前。

單只產品方面，已上市的78只公募REITs產品中，環比上漲的為41只。其中漲幅最大的三只產品分別為博時津開產園REIT、工銀蒙能清潔能源REIT和華夏中海商業REIT，周內分別上漲4.94%、4.64%和4.52%，另外還有多只產品漲幅超過3%。

環比下跌的產品增加至36只，還有1只表現持平。跌幅最大的三只產品為易方達廣開產園REIT、華夏合肥高新REIT和中銀中外運倉儲物流REIT，上周分別下跌5.03%、3.39%和2.68%。

從成交規模及換手率來看，光大證券數據顯示，上周公募REITs成交規模為31.8億元，新型基礎設施類REITs區間日均換手率領先。截至1月30日，已上市的78只REITs期內總成交額為31.8億元，期內區間日均換手率均值為0.68%。

從單只REIT層面來看，成交規模和換手率方面表現延續分化。周內成交量前三的是華夏合肥高新REIT、博時蛇口產園REIT和嘉實京東倉儲基礎設施REIT，分別為0.41億份、0.36億份和0.3億份。成交額方面，周內成交額前三的是華夏華潤商業REIT、南方潤澤科技數據中心REIT和嘉實京東倉儲基礎設施REIT。

首批8只商業不動產REITs集中申報，實現關鍵擴容

上周最重磅的行業動態，無疑是首批8只商業不動產REITs的集中申報。

1月29日～30日，首批8只商業不動產REITs的申報被上交所受理。來自華西證券的統計顯示，這幾只產品的業態涉及商業綜合體、辦公、酒店、商業零售（購物中心、奧萊），原始權益人涉及民營企業（砂之船奧萊、銀泰百貨、杉杉商業）、外資企業（凱德商用）、上海國企（陸家嘴集團、上海地產集團、錦江國際集團）、央企（保利發展），合計募集規模約314.75億元。

申銀萬國證券也盤點了這幾只產品的六大特征，包括涉及寫字樓、商業零售（購物中心、奧特萊斯）、酒店等多種業態，并首次出現公募REITs首發混裝；地域分布更加分散；由國資主導但也不乏優質民企和外企；發行規模較基礎設施同類項目更大；商業零售估值安全墊高（較已上市可比項目）、寫字樓偏低；業績上零售經營穩健，寫字樓地域分化，酒店波動顯著等。

具體來看，其中規模最大的是中金唯品會商業不動產REIT（74.7億元），鄭州杉杉奧萊在鄭州具有較強的先發優勢與區域壟斷地位，哈爾濱杉杉奧萊歷史期間經營和運營穩健，具備較高成長性。

華夏凱德商業REIT的底層資產中，深圳來福士項目嵌套商辦住于一體，為南油片區體量最大的商業綜合體，綿陽涪城項目聚焦“年輕客群+品質家庭”客群。

匯添富上海地產商業REIT的底層項目是上海市黃浦區世博濱江板塊的鼎保大廈項目、鼎博大廈項目，二者租金收入在上海地產同類資產中排名第二、第三，且有上海國企租戶的長租壓艙等，其余不再一一列舉。

除此之外，A股上市公司茂業商業、光大嘉寶也發布公告計劃申報商業不動產REITs，顯示出市場參與者的熱情。

國泰海通指出，長期而言，這將優化REITs市場投資者結構，疏通市場流動性，但短期也需關注兩方面影響：一是供給節奏加快可能對市場情緒形成壓力；二是資產類別更趨多元，也對投資者的投研能力提出了更高要求。此外，同一權益人雙平臺并行的發展模式亦值得持續觀察。