30年“完美貸款”背后：長期低息經營貸風險幾何

2026.02.02

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作者 |第一財經 王方然

“期限長就看這幾家”“經營貸也能30年低息了”……近期，伴隨經營貸續貸高峰到來，此類誘人宣傳頻頻出現，吸引企業主與房貸置換者的注意。

然而，第一財經采訪發現，所謂“30年期限”實為長期授信額度，借款人仍面臨每3至5年的續貸審核，且能否持續獲批充滿不確定性。在房地產市場下行的背景下，抵押物價值縮水可能觸發銀行重估風險，導致續貸失敗。

究竟誰在申請這類“長期低息”經營貸？記者走訪發現，除真實經營需求的企業主外，還有不少房貸借款人在中介協助下嘗試“轉貸降息”。與過去不同，他們不再單純追求利率大幅下降，而更看重“降息”與“低月付”兩大訴求：一部分選擇“類按揭”還款，長期平穩置換房貸；另一部分則通過“先息后本”減輕短期月供壓力，釋放現金流。

需要注意的是，這類置換操作往往伴隨著高昂的中介服務費、“殼公司”維護費及過橋資金成本，綜合費率可達貸款額2%左右。更關鍵的是，經營貸違規流入樓市明確觸碰監管紅線，近期金融監管部門已多次警示并加強對相關資金流向的監測與查處。

“30年低利經營貸”實際需要續貸

長期以來，一些銀行和助貸中介在推廣信息中偶爾會提及“10~30年期限”“年化利率低至2.5%”的經營貸產品。在通常認知里，經營貸的借款周期多為3~5年。很多經營者會產生疑惑：這與傳統3~5年的經營貸有何不同？高額度、低利率、超長期限，這樣的“完美貸款”真的存在嗎？

近日，第一財經記者以貸款人身份，與多位相關中介及銀行進行了溝通。

記者了解到，所謂“超長期限”實為銀行授予客戶的長期授信額度，而非單筆貸款期限。實際操作中，借款人仍需每3至5年辦理一次續貸，并接受銀行重新審核。

授信期限與用款期限不同，是指銀行給借款人核定的信用額度使用有效期，到期前可循環使用額度。

深圳一位專做抵押貸的中介李志告訴第一財經，銀行雖提供長期授信，但關鍵在“單筆提款期限”與“續簽”。目前單筆貸款周期普遍為3年或5年，續貸時可通過手機APP辦理，無需過橋還款。

“授信期限其實不是最重要的，多長時間重新續貸才是關鍵。”華南一家小規模中介的負責人王鵬指出，這類貸款均需定期辦理無本續貸，因此選擇續貸周期更長的產品可能更具優勢。

一位國有大行華南某支行客戶經理也對第一財經證實，該行多款長授信期限產品，客戶一般每3~5年需續簽一次，銀行會重新審核房產價值是否大幅縮水、企業是否正常經營、個人征信是否良好等條件。自2020年起，銀行普遍推行無本續貸，客戶無需另外籌措過橋資金。

然而，續貸絕非簡單的流程續辦。多位受訪者強調，此類貸款能否持續，完全取決于續貸審核能否通過。

一位券商房地產首席分析師對第一財經表示，此前銀行為支持實體經濟，向部分中小企業發放了以房產為抵押品的經營貸款。如今3年周期陸續到期，抵押房產面臨重新評估。受當前房地產市場下行影響，這些房產估值普遍低于貸款發放時的估值，導致部分借款人出現資金缺口，難以按期還款，也很難進行續貸操作。

不過，部分受訪人士認為，實際操作中，銀行表現出一定的彈性。王鵬表示，根據其2024~2025年的操作經驗，即便房價有所下跌，部分一線城市的大型銀行仍傾向于按原額度為客戶續貸，并未強制要求補足差價。行業對這類優質客戶的抵押率，也已從早前的七成普遍放寬至八成五左右。

但這種彈性也有明確“底線”。第一財經向某股份行華南某支行主管求證，他回應稱，底線原則是房產評估價不能低于剩余貸款金額。若抵押物價值短期內出現劇烈波動，系統將自動預警，觸發銀行對客戶資質與風險水平的全面重估。

上述主管還表示，續貸政策并非“一刀切”。如果評估價跌幅不大，風險可控，多數客戶可以正常續貸。

轉貸降息出現新特點

哪些用戶會選擇申請此類超長期限的經營貸款？

第一財經從多位受訪人士處了解到，申請此類超長期限經營貸的客戶主要分為兩類。一類是具有真實、持續經營需求的企業主，他們是這類貸款的主流客群。這類客戶通常因業務發展需要長期周轉資金，且短期內難以通過其他渠道籌措足夠金額，因此選擇申請長期限的經營貸款來滿足營運需求。

另一類則是希望通過貸款置換來優化自身負債結構的借款人，這類客戶多通過中介渠道辦理業務。盡管近年來房貸利率持續下行，但與經營貸之間仍存的利差空間，使得“轉貸降息”對他們依然具有吸引力。李志向第一財經指出，這類客戶申請超長期經營貸的主要目的，在于尋求降低整體融資成本，或在短期內減輕月供壓力，從而優化自身的現金流安排。

與以往單純追求大幅降息不同，當前中介主推的方案更側重于“降息”與“低月付”兩種路徑。

“低月付”方案主要利用經營貸“先息后本”的還款方式，顯著降低前期月供壓力。

李志在社交平臺展示了一組對比：以100萬元貸款為例，10年期、年化3%的房貸（等額本息）月供約9656元，總還款額約115.8萬元；若轉為年化2.35%的經營貸（先息后本），則月供僅約2000元，但10年后需一次性歸還100萬元本金，總還款額約123.5萬元。

李志對記者表示，該方案雖增加了總利息支出，卻能在短期內釋放現金流。其核心風險在于，若房價下跌導致房產評估價低于貸款余額，銀行可能在續貸時要求補足差額。

王鵬補充稱，市場上多家銀行提供授信10~30年、單筆用款期限3年~5年期的經營貸產品，利率在2.35%~2.5%，還款期間借款人可靈活提前部分還款。

而在“降息”層面，中介匹配的產品也更為精準。

王鵬告訴記者，與此前不同，當前市場上能同時滿足“長期限、類按揭還款方式并具備利率優勢”三大條件的經營貸產品較為有限。目前，僅有部分中小銀行可提供授信期限長達30年、還款方式支持等額本息或等額本金的經營貸產品，該類產品通常每3年需辦理一次續貸。

客戶可以從這種置換中獲取什么好處？王鵬告訴記者，與“先息后本”模式相比，這種類按揭的還款方式意味著借款人每月需償還部分本金。其優勢在于，隨著本金逐步減少，抵押率（貸款余額與房產評估值的比率）也將同步下降，從而在續貸時形成一定的風險緩沖。

王鵬分析認為，由于貸款余額持續降低，即便遇到房價下跌，抵押物評估價值低于貸款余額（即需要補足差額）的風險也相對較小，因此這類產品更適合希望長期、平穩置換房貸的客戶，屬于按揭平替。

此類置換操作流程與此前基本一致：客戶先以公司資質及房產證明向銀行申請并獲取批貸函；隨后辦理“贖樓”，結清原按揭并解除抵押（可使用自有資金或過橋資金）；最后以已解除抵押的房產向新貸款銀行辦理抵押登記并放款。

超高手續費用

經營貸包裝、置換操作的背后，隱藏著不可忽視的高昂費用與合規風險。

以一筆200萬元貸款為例，記者綜合王鵬、李志等多名中介提供的置換方案中，客戶需要在三個環節支付費用。

首先是“殼公司”成本。若借款人本身不具備符合條件的經營主體，需通過購買“殼公司”來滿足貸款資質要求。此項一次性支出約在4000元至5000元。而公司后續的維護，包括代理記賬與年度申報等，每年還需持續投入800元至1000元。公司過戶/變更約需5-7個工作日，完成后即可啟動銀行貸款流程。按照五年計算，該筆費用為1萬元。

其次是“贖樓”過橋費用。如借款人房產的借貸金額尚未還清，還需要過橋資金“贖樓”。王鵬稱，日費率在萬分之五到萬分之六之間，一次贖樓通常需墊資6至8天。如借100萬元費用過橋、共8天，費用為4800元。

此外，中介還需要收取服務費。綜合多個中介提供的方案。該金額約為貸款金額的 0.8%-1%。200萬元的貸款，手續費為2萬元。

這也意味著，200萬元的置換方案，多環節合計收費達到4萬元。如此計算，綜合資金成本達到2%。

經濟成本之外，“轉貸”行為本身已觸及監管紅線。近期，國家金融監管總局相關司局負責人在披露的案例中提示，小微企業、個體工商戶、小微企業主是國家普惠金融政策重點支持的經營主體，經營性貸款是為滿足其經營需求而設立的金融產品，不得用于購房、炒股、投資理財等禁止性領域。

面對多重風險，監管部門的舉措也在不斷升級。

2025年至今，多家銀行建立中介“黑名單”制度，并加強資質審核和退出機制。同時，監管層要求銀行引入科技手段追蹤貸款流向，利用大數據、AI風控模型，結合企業水電費、社保繳納、稅務申報等非財務數據判斷真實經營狀況。

國家金融監管總局、公安部在近期典型案例披露中指出，犯罪團伙通過設立空殼公司、偽造貿易合同等手法虛構公司經營能力，騙取金融機構信用貸款，嚴重破壞國家金融管理秩序，對民營中小型企業資信能力造成負面影響，一定程度上削弱了國家金融紓困政策的執行效果。

微信編輯| 小羊

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