某地產國企，好大的膽子！

在北京城市建設的過程中，有這么一家超級國企巨頭，可以稱得上是“地標制造機”，每個名字說出來都是響當當：

北京大興國際機場、國家體育場、國家大劇院、國家博物館、國家體育館、中國國學中心、首都國際機場3號航站樓等等。

這家國企就是在當地極具影響力的企業——

北京城建

而且在住宅領域，它同樣是不容忽視的力量 。此前它在北京打造的天壇府、國譽頌等，也一度成為北京現象級爆款項目。

但就是這樣一家自帶光環的超級國企，近期似乎面臨著一些挑戰和壓力。

有市場消息曝出，近期它在北京的一個高端別墅項目，居然出現了較大幅度的降價；此外在北京的其他諸多項目價格，也出現了不同程度的降幅。

雖然降價在一定程度上可以加快項目去化，但降價動作會讓原本的購房者不太感冒；此外還會對市場情緒以及房企品牌，產生反向的拉動作用，也不得不佩服北京城建的膽子和魄力。

今天，艷姐就和大家來聊聊此次事件，也歡迎大家在文末留言，發表您的看法和觀點。

01

膽子不是一般的大

2025年下半年，北京城建沉淀8年的老項目——

北京合院

突然開啟煥新造勢，翻新了售樓處，升級了樣板間質感，再邀一眾媒體大V站臺造勢，整套組合拳下來成效斐然——

當年10月以1.1億元網簽額登頂北京別墅銷售榜！

數據確實是漂亮了，但是很多老業主卻如鯁在喉——

因為這個項目的成交價格，和他們之前的購入價相比，出現了較大程度的腰斬。

時間倒回到8年前的2017年：

當時北京合院作為當地的高端別墅項目，均價在4.8萬/㎡左右，部分頂配合院產品，價格更是來到了5萬/㎡左右。

而如今，成交價已悄然滑落至2.7萬/㎡上下，甚至內部還出現了價格更低的工抵房，價格在2.4萬/㎡左右。

這般毫無預兆的大幅跳水，讓老業主們猝不及防，也引發了部分老業主的吐槽。

不單是這一個項目，近期北京城建有部分項目也開啟了“跳水”模式：比如璽院項目，其推出的部分特價房源單套讓利超百萬元。

除了北京外，前不久北京城建在青島的項目也出現了降價：

曾以7068元/㎡樓面價斬獲城陽地王的北京城建國譽府，眼下項目剛完成交付的現房，正以一口價工抵房的形式開啟降價潮，洋房產品單價僅1萬出頭即可入手，疊拼別墅的單價也降至1.2萬元/㎡。

一系列降價操作，也不禁讓外界心生疑惑：這家實力國企究竟遭遇了何種境況，才會做出這般降價舉動？

02

降價背后

艷姐也特地去翻看了一下城建發展在2025年上半年的財報，從中或許可以窺探出城建發展做出降價動作的原因。

從財報中可以看到，去年上半年其財務狀況得到改善，通過高效運營管控實現了業績反轉，但仍面臨房地產行業調整、負債壓力及市場競爭等多重挑戰。

值得肯定的是去年上半年其營收與利潤實現大幅增長：

上半年營業收入127.6億元，同比增長95.70%，歸屬于上市公司股東的凈利潤扭虧為盈達6.08億元，盈利能力顯著提升。

現金流穩定性也是得到了增強：

經營活動產生的現金流量凈額達53.84億元，同比增長2.79%。

然而在另一方面，公司也面臨著幾大挑戰：

一大挑戰是公司負債規模較大，財務成本承壓：

報告期末總資產同比下降5.92%，長期借款增至92.45億元，同比增長41.06%，有息負債規模仍處高位。

此外財務費用同比增長19.67%，利息支出達4.00億元，對利潤空間形成擠壓，債務償還壓力持續存在。

另一大挑戰則是存貨去化存在一定壓力：

2025年6月末，公司存貨賬面價值694.48億元，雖較上年末的775.95億元同比下降10.50%，但從房地產行業特性來看，該規模仍屬于較高水平。

對比同期營業收入127.6億元，存貨規模是當期營收的5.44倍——

意味著即使保持當前營收增速，僅消化現有存貨也需較長周期，天然對周轉效率形成制約。

另外值得一提的是，報告期內合同負債（主要為預售房款）同比下降17.70%至251.98億元，反映當期新預售規模收縮，直接影響開發產品的周轉效率。

期末存貨跌價準備44.01億元，雖較上年末的46.75億元略有下降，但仍處于高位，主要針對“去化難度大、估值下調”的存貨計提。

這表明部分存貨如偏遠區域項目、商業地產可能面臨“價跌難賣”的困境，進一步印證了周轉壓力的存在。

顯然，對北京城建而言，加速去化、降低庫存就是改善經營流動性、降低負債壓力的關鍵，降價無疑對回流現金能夠產生一定的助推。但也不可否認，會對項目和企業的高端品牌形象和口碑，產生一定的負向拉動作用。

另外，艷姐也去網上翻閱了一下公開資料和多家媒體報道發現，近年來北京城建也因為部分項目品質問題而使品牌光環略顯失色。

比如北京天壇府、青島國譽府等項目，都因為業主發現部分質量問題或者買家秀和賣家秀存在一定區別的原因，而被部分業主吐槽。

雖然后期部分項目也是努力挽回，但終究會對品牌聲譽造成一定的影響，或許也為近期的降價埋下了伏筆。

03

城建發展的風格進化

當北京城建發展面臨一些壓力和挑戰的時刻，在去年7月，公司迎來了重磅人事變動：

當時已經在城建發展擁有10多年資歷的儲昭武辭任董事長，由齊占峰接替儲昭武任董事長職務。

從公開披露的履歷來看，齊占峰的專業積淀與職業軌跡，刻著鮮明的大型城市基建財務管控印記。他畢業于中國礦業大學企業管理專業，擁有正高級會計師的硬核職稱，是深耕財務領域的資深專業者。

他曾任首路集團總會計師，在城市基建賽道的財務統籌、資金運作上積累了扎實且貼合實戰的經驗。2023年，齊占峰正式加盟北京城建集團，出任集團黨委常委、總會計師，成為財務核心掌舵人。

齊占峰成為城建發展的董事長，當時很多人認為他將憑借自帶的城市基建財務操盤經驗，賦能城建發展的轉型迭代，推動公司穩健經營和高質量發展。

在此前的內部分析會上，齊占峰也已經指出了公司發展的戰略方向：

其一，把現金流奉為企業經營的生命線；

其二，直擊京外庫存沉疴，以攻堅行動推動存量資產活化；

最后，主張精準投資，寧可錯過，不可投錯。

這段時間北京城建發展的動作，也是和這些戰略方向比較契合：

在現金流回流層面，城建發展也在處置相關資產：

比如在去年年底，通過北京產權交易所公開掛牌，將其持有的北科建9.24%股權轉讓給北京市國有資產經營有限責任公司，最終交易價格為人民幣2.54億。

在去庫存層面，也正是上述提到的相關降價動作；

而在拿地層面，近半年的時間內，北京城建發展也是有諸多拿地動作，引發了業界不小的關注：

根據不完全統計，近半年來北京城建發展已經在北京拿下多幅重磅地塊，在北京拿地總額已經超百億；

甚至此前還傳出北京城建發展欲拿下朝陽太陽宮地塊，雖然最終沒有拿到，但也可以看到北京城建發展要做大做強的雄心。

艷姐也明顯感覺到北京城建發展的運營效率和決策效率較過去提高了：

比如北京文源府實現了“拿地兩年內清盤、現金流回正”，多項指標超額完成目標；再比如國譽頌通過優化規劃條件，實現了“拿地即開工”；

還有北京城建東小口地塊正式官宣案名——龍樾海序，并發布了震撼海報，要知道這個項目是在兩個多月之前拿地獲得的，作為北京城建旗下高端“龍樾系”新作，戶型覆蓋70-150平三到四居，預計單價5.5萬/㎡，也是引起了當地市場較大的關注。

行業調整的深水區，從來都是企業自我革新的試金石。北京城建發展的這場轉型，是老牌國企地產的一次躬身實踐，以財務思維的系統性植入筑發展根基，以精準的戰略布局謀未來增量。

在齊占峰的帶領下，北京城建發展會迎來怎樣的新舞臺和新局面？時間會告訴我們答案。

關于今天的文章，大家有什么想和艷姐分享，歡迎在文末留言，發表您的看法和觀點。

主編：張艷

責編：marl

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