兩大利好落地上海樓市，二手房收購做保租房開閘，試點房源集中在市中心

本周初，上海樓市傳來兩大超預期消息。

一邊是政策施策落地。2月2日，建行作為金融機構宣布支持首批收購二手住房用作保租房，多位行業主管部門有關負責人現身簽約現場，標志著上海官宣國企“下場”收購二手房，試點三區陸續公布收購標準。

一邊是市場交易堅挺。今年1月份，上海打破常年淡季規律，二手房成交約2.28萬套，創下五年同期最高紀錄。

不少人將上海收購二手房解讀成“救市”，不過眼下的活躍交易量打破這一判斷。記者從多方了解到，收購動作不只是為了賣掉更多的二手房。

試點房源集中在中心城區

上海試點區分別是浦東、徐匯和靜安。三區篩選出來的房源，集中在市區房齡偏長、戶型較小的存量住宅，也就是大家常說的“老破小”。

“浦東已經形成相關方案，將按照政府主導、市場運作、自愿參與的原則，通過收購存量二手住房，在中心城區等供需矛盾突出的區域，新增籌建一批區位優越、租金可擔的保租房，優化保租房結構布局。”浦東新區副區長劉濤說。

具體范圍上，浦東優先關注內環內、2000年以前、單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元且產權清晰的個人二手房源。核心是面向有置換需求的產權人，租售比相對較高、保租房房源供需矛盾較大、居住配套成熟的地區，是試點收購所關注的重點區域。

操作流程上，收購工作由區收購主體根據市場或評估自主開展，有意向的居民可以按規定提交相關的申請資料，經各方洽談一致后簽訂二手房住房買賣合同，購房款將參照房票形式進行監管。

靜安收購房源的范圍，是產權人不僅有置換需求，且置換的商品房也在本區，置換新房的優先考慮，同時其所擁有的是總價適中、產權清晰、小戶型的成套二手住房，優先布局重點產業園區、核心商圈及軌道交通站點3公里輻射圈。

收購策略是以片區式收租為主、零散收購為輔，對成本較低、交通便捷、居住配套成熟的區域優先選購、集中推進。

靜安區副區長施煜說，在機制上，由區政府分管領導牽頭，區房管局、區國資委等相關部門共同組建工作專班，強化統籌協調，明確靜安置業集團下屬兩家區屬保障性住房公司為指定實施主體。運作模式上，區保障房公司作為實施主體，全流程主導房源排摸、洽談簽約、收購落地等實現專業化運作。

資金籌集上，將建立貨幣化配建資金、企業自有資金、商業銀行貸款多元資金投入，堅持中長期資金平衡原則，保租房持續運營產生的租金收益專項用于成本回收和滾動發展，形成投入、運營反哺的良性循環。

徐匯探索通過區保障性住房公司在市場上收購存量小戶型的房源。按照相應標準實施裝修配置后，作為保租房供應，將有效增加保障性租賃住房的供給，緩解區域內供需矛盾，推進職住平衡。

徐匯區副區長鄧大偉說，徐匯區將由區房管局、區財政局、區國資委等部門組成工作專班，拓展資金渠道做好資金保障，首期安排一定規模的區級財政資金，通過資本金注入區保障房公司后，專項用于存量房源的收購，同時通過銀行貸款融資增加收購的資金，確保收購房源工作順利開展。

收購不只為了賣更多房

收購二手房做保租房，不只是為了讓市場多賣幾套房那么簡單。

試點收購二手住房做保租房，上海并非首創。

2025年12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會上明確，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優化和精準實施保障性住房供應，實施房屋品質提升工程，有序推進“好房子”建設。據不完全統計，全國有超60個城市計劃或正在推進收購存量商品房。

可以說，上海啟動收購動作，一方面的的確確是在響應中央部署要求，更重要的是因為，市場本身存在真實需求，需要回應。

首先要滿足的，就是青年人才的居住需求。

上海地少、房價高，不少初入職場的年輕人是靠租房來解決居住問題。為了滿足年輕人、新市民和基層服務人員的居住需求，近幾年上海一直在投放保租房。數據顯示，“十四五”期間，上海保租房籌措達47.7萬套，超額完成了既定目標。

不過，據克而瑞分析師表示，從區位分布上看，這些保租房約八成規模位于中環以外區域。換句話說，位于市中心的保租房，其實占比不高。

而隨著產業新趨勢出現，中心城區居住需求越來越突出。

“科創回歸都市已成趨勢，越來越多的新興產業和公司，把地址選在了中心城區。跟著這些產業來的，是大量年輕人，他們都想在上班附近住，不用跑遠路。”業內人士表示。

除了想住得離上班地方近，能不能盡快住進去，也是年輕人很關心的一個需求。

以前，上海主要靠規劃新建、非居住房屋更新轉化等方式來供應保租房，往往周期較長。收購模式則不同，它能快速增加保租房供給，不用等那么久，可以最大程度方便年輕人通勤、改善生活，提高生活效率。

從這個角度看，收購房源特別是市區房源，不僅是一項創新，也符合了市場的需求導向。

試點效果還有待觀察

從更大的行業角度看，市場認為，收購動作對房地產行業還有一個影響，激活置換鏈。

很多改善型購房者不是沒有買房需求，只是需要“先賣再買”。但在這個過程中，中介費、稅費，還有置換期間可能產生的過渡居住成本，都會影響人們的購房意愿。

區屬國企收購二手房，在很多人看來代表著官方收購，一般來說，操作規范、價格公開透明，能有效解決人們擔心的問題，如置換時間過長、報價不透明、怕被“坑”等問題，提高人們的換房意愿，激活置換鏈條。

有分析師認為，上海收購二手房還可以規避由市場情緒造成的房價非理性波動。

從實際操作來看，一套二手住房的交易價格往往會參考同一小區的其他成交價。這意味著，如果某房源以國企的“收購價”成交之后，小區其余房源將以這套房源的“收購價”為基準，結合自身實際品質，自發形成價格梯度。

“收購價”相對比較客觀，也就能規避非理性市場情緒的影響。

記者從多方了解到，目前，三大試點區尚未公布具體收購細則，試點后續效果還有待觀察。

國企能不能順利完成二手房收購，關鍵看給出的價格，能不能符合當下的市場行情、讓賣房人認可。

克而瑞數據顯示，浦東、靜安、徐匯三大試點區，收購房源聚焦總價400萬元以下的剛需品類。這也是市場上購買需求最旺盛的一類房源。2025年上海二手房成交套數約22.7萬套，其中總價400萬元以下成交占比達76.71%。在三個試點區，該總價段成交占比均超50%，浦東、靜安更是分別達75.32%、66.24%。

中指研究院分析師表示，政府不宜對收購價格過于苛刻，如果以不低于市場成交價的標準推進收購，將更有利于促成交易，讓二手房的置換鏈條真正暢通起來。

原標題：《兩大利好落地上海樓市，二手房收購做保租房開閘，試點房源集中在市中心》

欄目主編：陳璽撼

來源：作者：解放日報 戚穎璞