官方：嚴查嚴防違規購買農房宅基地，紅線不能碰，合規才是正道

近日，2026年中央一號文件正式發布，其中“嚴查嚴防違法違規購買農房宅基地”的表述，迅速引爆全網關注，成為城鄉居民熱議的核心話題。有人疑惑，農村房子空置不少，城里人想下鄉置業為何被嚴管？也有人擔憂，自己手里的農房流轉是否合規，會不會不小心踩了政策紅線？還有人好奇，嚴查背后，到底是為了守護什么，又在引導什么？

作為深耕民生與政策解讀多年的媒體人，我不想簡單復述政策條文，而是想透過這場全國性的嚴查行動，拆解背后的深層邏輯，剖析那些被忽視的違規陷阱，更給每一個關注農房宅基地的人，講清楚合規的邊界與出路。畢竟，這不僅關乎億萬農民的切身利益，也牽扯著城市資本、返鄉人員的創業居住需求，更連著鄉村振興的根基與未來。

很多人對農房宅基地的認知，還停留在“一塊地、一間房，想賣就賣、想買就買”的層面。但事實上，我國農村宅基地的性質，從根本上決定了它不能自由交易。宅基地屬于農民集體所有，不是農戶個人的私有財產，農戶擁有的只是使用權，而且這種使用權有著嚴格的身份限制——僅限本集體經濟組織成員享有。

這一點，并非2026年一號文件新增的規定，而是我國長期以來的法律與政策底線。《土地管理法》中早已明確，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，必須符合法律規定，非本集體成員無權取得或變相取得宅基地使用權。此前，自然資源部、農業農村部也曾聯合發文，嚴禁城鎮居民下鄉購買宅基地和農房，禁止任何變相分配給非集體成員的操作。

既然政策早已明確，為何違規購買農房宅基地的現象屢禁不止，甚至需要中央一號文件再次重申、從嚴嚴查？答案，藏在城鄉發展的失衡與利益的驅動中。隨著鄉村振興戰略的推進，農村的基礎設施不斷完善，生態環境持續優化，越來越多的城里人向往鄉村的田園生活，希望能在農村購置一套農房，用于養老、度假或休閑。

與此同時，部分農村居民看到了其中的“商機”，愿意私下將自家的農房或宅基地賣給城里人，換取一筆可觀的收入。還有一些資本嗅到了利益，通過各種變相手段，進入農村圈占宅基地，用于建設別墅、私人會館、小產權房等，試圖通過炒作宅基地賺取高額利潤。更有少數基層干部或經商有成的返鄉人員，利用自身影響力或權力，違規占用宅基地，建設遠超規定面積的豪宅，甚至一戶多宅，侵占集體資源。

中國農業大學一位專注農民問題研究的教授曾分析，違規購買農房宅基地的人群，大致可以分為三類。一類是經商有成的返鄉人員，本意是回鄉修葺祖宅、落葉歸根，卻在建設過程中違規擴大占地面積，修建豪華別墅，超出了“一戶一宅”和面積管控的要求。另一類是個別官員，利用自身影響力進行利益交換，在老家或風景優美的農村地區，違規占地建設豪宅、莊園，享受鄉村資源的同時，也破壞了政策的公平性。還有一類是少數村干部，利用手中的權力，違規審批宅基地，甚至自己違法購買村民的宅基地，建設超標住房，侵占集體和村民的利益。

這些違規行為，看似是“你情我愿”的交易，看似是個人對生活品質的追求，實則隱藏著巨大的隱患，也傷害了最廣大農民的根本利益。宅基地對農民而言，從來都不只是一間房子、一塊土地，而是安身立命的根基，是“最后保障線”。它承載著農民的居住需求，也承載著農民對土地的情感寄托，更關系到農民在城市化進程中，不會失去安身立命之本。

如果任由非集體成員違規購買宅基地，任由資本無序進入農村圈地，最終的結果，很可能是部分農民在短期利益的驅動下，賣掉自己的宅基地和農房，失去了最基本的居住保障，未來的生活將面臨巨大風險。同時，有限的宅基地資源會被外部人員大量占用，那些真正符合條件、需要申請宅基地的本村村民，可能無法獲得宅基地，加劇農村地區在土地使用、公共資源分配等方面的矛盾，影響農村社會的和諧穩定。更嚴重的是，一些違規行為還會觸碰永久基本農田、生態保護紅線，破壞農村的生態環境和耕地資源，違背我國堅守耕地保護紅線、保障糧食安全的基本國策。

正是看到了這些隱患，2026年中央一號文件才再次強調，要嚴查嚴防違法違規購買農房宅基地，強化宅基地與建房審批管理，全鏈條從嚴整治，對違規行為嚴肅追責問責。這場嚴查行動，不是“一陣風”，也不是“一刀切”，而是有明確的整治重點，精準打擊那些觸碰紅線的違規行為，同時也為合法合規的流轉與閑置盤活，留下了足夠的空間。

很多人不清楚，到底哪些行為屬于違規購買農房宅基地，容易不小心踩坑。其實，除了最直接的非本集體成員購買農房、宅基地之外，還有很多變相的違規行為，往往被人們忽視，卻同樣會受到嚴厲查處。

最常見的一種變相違規，就是以合作建房、長期租賃、以租代售等名義，實質進行農房宅基地的買賣。比如，一些城里人不想直接購買農房，就與農村村民簽訂所謂的“合作建房協議”，由城里人出資，村民出地，建成后雙方“共享”房屋使用權，但本質上，是城里人通過這種方式，變相獲得了宅基地的使用權，違反了宅基地的身份限制規定。還有一些人，簽訂長達20年以上的“長期租賃合同”，甚至約定“永久租賃”，一次性支付高額租金，名義上是租賃，實際上是變相買賣，因為這種長期租賃，已經超出了正常租賃的范疇，本質上是轉讓宅基地的使用權。

還有一種違規行為，是資本違規開發宅基地。一些企業或個人，利用宅基地建設非農設施，比如在宅基地上建設別墅、私人會館、度假村，甚至建設小產權房、商品住宅，對外出售或出租，賺取高額利潤。這種行為，不僅違反了宅基地的使用用途規定——宅基地只能用于村民居住，不能用于商業開發，還會大量占用農村土地資源，破壞農村的整體規劃和生態環境，是此次嚴查的重點之一。

除此之外，借流轉之名、行買賣之實的行為，也在嚴查范圍之內。宅基地的合法流轉，僅限于本集體內部符合“一戶一宅”條件的成員之間，而一些人卻打著“流轉”“入股聯營”的幌子，將宅基地使用權高價轉讓給非集體成員，本質上就是變相買賣，同樣違反了政策規定。還有一些村民，通過虛假分戶的方式，騙取宅基地審批，然后將多出來的宅基地違規出售給他人；或者未批先建、批少建多，超出規定面積建設住房，甚至改變住宅用途，用于商業經營，這些行為，都屬于違規行為，都會被從嚴查處。

值得注意的是，此次嚴查行動，不僅針對普通村民和外部人員的違規行為，還會對基層干部的違規審批、縱容包庇等行為，一并從嚴追責。一些基層干部，無視政策規定，違規為非集體成員審批宅基地，或者對轄區內的違規購買、違規建房行為視而不見、縱容包庇，甚至自身參與違規占地，這些行為，不僅破壞了政策的嚴肅性和公平性，還損害了政府的公信力，此次都會被納入整治范圍，一經查實，絕不姑息。

很多人可能會問，一旦觸碰這些違規紅線，會面臨什么樣的后果？其實，違規購買農房宅基地的后果，遠比很多人想象的要嚴重，不僅可能“錢房兩空”，還可能面臨行政甚至刑事處罰。

首先，私下簽訂的交易協議是無效的。因為違規購買農房宅基地的行為，違反了法律的強制性規定，所以雙方簽訂的買賣協議、租賃協議、合作建房協議等，自始無效，不受法律保護。這就意味著，如果雙方發生糾紛，比如城里人支付了房款，村民反悔不想賣房，或者房屋面臨征收拆遷，城里人無法憑借這份無效協議，維護自己的權益，最終很可能陷入“錢房兩空”的困境。同時，這種無效交易，也無法辦理確權登記，即使購買了農房，也無法獲得不動產權證書，無法真正擁有房屋的所有權和宅基地的使用權。

其次，違規建筑可能會被拆除、恢復原狀。對于違規占用宅基地建設的住房，尤其是占用永久基本農田、生態保護紅線建設的住房，或者未批先建、批少建多的超標住房，相關部門會責令限期拆除，恢復土地原狀。如果拒不執行，相關部門會依法強制拆除，由此產生的損失，由違規者自行承擔。比如，一些城里人違規在農村建設別墅，一旦被查實，別墅會被拆除，之前投入的建設資金，也會全部打了水漂。

除此之外，違規者還可能面臨罰款、沒收違法所得等行政處罰。對于違規購買、違規占用宅基地的行為，相關部門會根據違規情節的輕重，對違規者處以罰款，沒收違法所得。如果是基層干部違規審批、縱容包庇，還會受到黨紀政務處分，情節嚴重的，會被撤銷職務，甚至追究法律責任。

更嚴重的是，一些情節惡劣的違規行為，還可能觸犯刑法，面臨刑事處罰。比如，違規占用耕地建房，破壞耕地資源，情節嚴重的，會構成非法占用農用地罪；非法轉讓、倒賣宅基地使用權，情節嚴重的，會構成非法轉讓、倒賣土地使用權罪，這些行為，都會被依法追究刑事責任，留下案底，影響自己和家人的正常生活。

看到這里，很多人可能會產生疑問：嚴查違規購買農房宅基地，是不是意味著農村的農房和宅基地，就不能流轉、不能盤活了？是不是意味著城里人想下鄉居住、創業，就完全沒有可能了？答案當然是否定的。

此次嚴查行動，核心不是“管死”宅基地，而是“規范”宅基地的使用和流轉，守住集體所有、成員專屬的底線，同時盤活閑置的農房和宅基地資源，讓其真正為農民增收、鄉村振興服務。嚴查違規行為與規范合法流轉，從來都不是對立的，而是相輔相成的——只有嚴厲打擊違規行為，才能維護合法流轉的秩序，才能讓真正符合條件的人，通過合規渠道，享受宅基地帶來的紅利。

對于農村村民而言，合法合規使用宅基地、流轉農房，是保障自身權益的前提。宅基地的合法流轉，僅限于本集體內部符合“一戶一宅”條件的成員之間，而且流轉必須經過村集體的同意，并辦理相關的備案手續。比如，本村村民因為進城落戶，不再需要農村的農房，可以將農房轉讓給本村符合宅基地申請條件的村民，雙方簽訂合法的轉讓協議，經過村集體備案后，即可辦理確權登記手續，保障雙方的權益。

同時，對于長期在城鎮定居、無意保留宅基地的村民，也可以通過自愿有償退出的方式，將宅基地交還給村集體，獲得相應的補償。補償標準由各地省級政府制定，不同地區的補償標準有所不同，一般會根據宅基地的面積、地理位置等因素綜合確定。這種方式，既可以讓村民實現資產變現，安心在城市安家置業，也可以讓村集體將閑置的宅基地重新分配給有需要的村民，或者盤活利用，實現資源的合理配置。

對于城里人、返鄉創業人員等非集體成員而言，雖然不能違規購買農房和宅基地，但并不意味著無法享受鄉村的資源，無法在鄉村居住、創業。一號文件明確提出，要探索農戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用的有效實現形式，這就為非集體成員進入鄉村，提供了合規的路徑。

最合規、最穩妥的方式，就是租賃農村的閑置農房。非集體成員可以與農村村民簽訂合法的租賃合同，租賃村民的閑置農房，用于居住、度假，或者用于發展鄉村旅游、康養、文創等產業。需要注意的是，租賃合同的期限，最長不能超過20年，超過部分無效；同時，租賃期間，不能改變房屋的用途，不能違規擴建、改建房屋，更不能將租賃的農房轉租、轉售給他人，否則會構成違規，面臨相關處罰。

比如，一些退休干部、教師，想回到鄉村養老、發揮余熱，可以租賃村民的閑置農房，稍加裝修后用于居住，同時可以利用自己的專業知識，為鄉村的教育、文化事業貢獻力量；一些創業者，想在鄉村發展民宿、文創產業，可以與村民簽訂租賃協議，租賃多戶閑置農房，經過村集體同意和相關部門審批后，合法經營，既可以實現自己的創業夢想，也可以帶動村民增收，助力鄉村振興。

除此之外，非集體成員還可以通過入股、合作的方式，參與鄉村產業發展，但不能涉及宅基地的買賣和變相買賣。比如，創業者可以與村集體、農戶合作，利用集體經營性建設用地，發展鄉村旅游、農產品加工等產業，通過入股的方式，分享產業發展的紅利，這種方式，既合規合法，又能實現多方共贏。

這里需要特別提醒的是，集體經營性建設用地與宅基地，是兩個完全不同的概念，不能混淆。集體經營性建設用地，是指村集體用于發展產業、商業的土地，經過村民會議同意后，可以入市交易，引入外部資本合作開發，優先用于發展集體經濟和鄉村產業，但嚴禁用于建設商品住宅。而宅基地，是用于村民居住的土地，不能用于商業開發，也不能自由入市交易。

此次嚴查違規購買農房宅基地，不僅需要相關部門從嚴執法、加強監管，更需要每一個人樹立合規意識，守住政策紅線。對于農村村民而言，要認清宅基地的保障屬性，不要被短期利益誘惑，違規出售、出租自己的宅基地和農房，否則最終可能得不償失，失去自己的安身立命之本；對于非集體成員而言，要摒棄“下鄉買地建房”的想法，通過合規的租賃、合作等方式，進入鄉村，不要心存僥幸，試圖通過變相手段違規獲取宅基地使用權，否則會面臨嚴重的法律后果；對于基層干部而言，要堅守職責底線，嚴格按照政策規定，審批宅基地，嚴查轄區內的違規行為，不要利用權力謀取私利，否則會受到嚴肅追責。

從政策執行層面來看，此次嚴查行動，將構建起“鄉鎮主責、村級初審、縣級備案”的審批管理體系，強化對宅基地建房審批的全流程監管，嚴控“一戶一宅”和面積超標問題，確保審批流程公開透明，接受村民和社會的監督。同時，相關部門將建立聯動排查機制，開展專項整治行動，對未批先建、批少建多、虛假分戶、違規出租轉讓等行為，進行全面排查，發現一起、查處一起，形成長效監管機制，防止違規行為反彈回潮。

此外，相關部門還將加強對農村集體“三資”的管理，整治集體“三資”管理中存在的漏洞和問題，規范村級用工、財務管理等環節，防止少數村干部利用權力侵占集體資源、違規審批宅基地。同時，將加大政策宣傳力度，通過村廣播、宣傳欄、短視頻等多種方式，向村民和社會公眾，普及宅基地相關的法律政策，讓大家清楚了解政策紅線、違規后果和合規路徑，引導大家自覺遵守政策規定，主動抵制違規行為。

其實，嚴查違規購買農房宅基地的背后，是國家對農民權益的守護，是對鄉村振興根基的鞏固，更是對城鄉協調發展的引導。鄉村振興，不是資本的無序涌入，不是少數人的利益狂歡，而是要讓農民成為鄉村振興的主體，讓農村的資源真正為農民服務，讓鄉村成為宜居宜業的家園。

宅基地，承載著農民的鄉愁，承載著鄉村的未來。守住宅基地的紅線，就是守住農民的幸福底線，就是守住鄉村振興的根基。嚴查違規行為，不是要“管死”鄉村的發展，而是要為鄉村的發展，營造一個合規、公平、有序的環境，讓閑置的農房和宅基地資源，真正活起來、用起來，讓農民真正受益，讓鄉村真正實現可持續發展。

對于每一個人而言，無論是農村村民，還是城里人、創業者，都應該尊重政策、遵守法律，守住宅基地的紅線，通過合規的方式，參與鄉村建設、享受鄉村紅利。不要心存僥幸，試圖觸碰政策紅線，否則最終只會得不償失。

隨著嚴查行動的深入推進，違規購買農房宅基地的行為，將得到有效遏制，宅基地的管理和流轉，將更加規范有序。相信在政策的引導和各方的共同努力下，農村的宅基地資源，將得到更合理的利用，農民的權益將得到更有力的保障，鄉村將變得更加美麗、宜居、宜業，鄉村振興的宏偉藍圖，也將一步步變為現實。

最后，提醒每一個關注農房宅基地的人：紅線不能碰，合規才是正道。無論是買賣、租賃，還是流轉、利用農房和宅基地，一定要先了解政策、遵守法律，確認自身行為合規合法，才能避免不必要的損失，才能真正守護好自己的權益，才能在鄉村振興的浪潮中，實現自身價值與鄉村發展的共贏。