延續樓市回暖勢頭，仍需精細施策丨李宇嘉專欄

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

今年1月，樓市并未出現春節前季節性轉淡的走勢，反而是“淡季不淡”甚至創出階段性新高。克而瑞數據顯示，2026年1月全國重點13城二手房成交面積環比上升16%，同比增長33%，相比上年月均增長18%。熱點城市熱度更明顯，北京二手房網簽連續三個月穩定在1.4萬套以上，上海二手房交易創5年同期新高，深圳二手房中介簽約創下近10個月新高。

除了交易量反彈外，1月份的樓市還有幾個特征，一是并未出現過去反彈時期交易和掛牌“雙攀升”的走勢，而是“交易上升、掛牌下降”的健康態勢。機構統計的京滬深二手住房掛牌量相比去年12月均有不同程度的下降。二是二手住房價格下跌的勢頭得到緩解。中指百城數據顯示，1月二手住宅均價環比下跌0.85%，跌幅較上月收窄了0.12個百分點。

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當然，1月份新房市場表現相對弱于二手房市場。主要原因在于，開發商沖刺全年業績結束，性價比高的熱銷房源供應下降、促銷有所減弱。

根據各方機構和住建部門網簽數據，將一手房和二手房加總來看，一線城市總的住房交易量同比2025年1月份，增幅在8%-12%，二線熱點城市也類似，呈現整體交易穩定的態勢。1月份二手房交易超預期，顯示樓市預期開始好轉。

同時，在2025年下半年以來這一輪調整后，很多區域二手住房價趨于友好。比如，廣州天河北部分老舊小區二手房總價在200萬-300萬，天河東部分次新房價格降到“3萬+”，中心區老舊住房的租售比探到2%左右，盡管低于商業按揭利率（3.0%-3.2%），但明顯高于5年期存款利率（1.3%-1.5%，有銀行已下架5年期存款產品）。

對于很多房源來說，公積金甚至可以覆蓋貸款月供。由此，很多潛在的購房需求認為買房變得劃算了。另外，一季度的二手房交易，就熱點城市而言歷來基本是“學位房”主導，部分家長在春節前提前購置學位房。

另外，1月份熱點城市高價二手房交易也有所增長。以廣州為例，根據廣州市房地產中介協會提供的數據，1月份廣州90-120平方米、120-144平方米、144平方米以上三個面積段的二手房交易占比相比去年第四季度均有上升，大概在0.5-2個百分點，合計占比達到52.3%。據筆者調研，珠江新城、金融城等高價板塊成交量明顯增長，有的小區相比12月份翻一倍。

一方面，對很多本地改善購房人群來說，這些板塊一直是大家公認的豪宅區域；另一方面，這些板塊的二手住房價格在2025年回調明顯。同時，近期股市的財富效應比較顯著，有更多資金投入樓市。筆者認為，前期房價充分調整后，在價格層面實現了供需的階段性適配，前期因市場持續調整而觀望的人群入市，由此此輪樓市熱度會延續到3月份。

從交易結構來看，熱點城市低總價二手房源占比更大，這是前期房價調整的結果，也是剛性需求和低價房源供應適配的體現，也將會帶動剛需入市并促進剛需和剛改及改善的循環。一系列數據顯示，目前剛需、剛改基本集中在二手房市場，而部分剛改、多數改善則轉向了新房市場，這一格局是2024年以來樓市運行的基本態勢。馬年春節后，隨著開發商啟動新一輪促銷，優質改善盤供給增加，前期二手住房交易活躍，將會帶動“賣一買一”的置換型需求。

由此，這有利于二手房和新房、剛需和改善的良性循環。受益于此，加上節后追求“開門紅”業績，新房市場也將在春節后慣性回暖。但要注意的是，盡管有的城市二手房掛牌量有所下降，但其中有季節性撤牌（春節后再掛牌）的因素。同時，即便掛牌量回落，但整體掛牌規模依舊在歷史高位，二手房交易依舊存在議價空間（只是議價空間收窄，降價賣房仍是主流）。

對新房市場來說，節后交易回升是確定性的，但置換鏈條循環的問題，還是要引起重視。以上海為例，2025年200萬總價以下的二手房交易占比上升，但200萬到1000萬總價中間各個價格段的交易占比都在下降，其中200萬-400萬區間的成交占比降幅較大。考慮到新房單價和總價普遍較高，這意味著“賣舊買新”需要更多的業主出資，這可能影響改善置換的鏈條。

因此，近期上海在三個區推出收購二手住房用于保障性租賃住房的試點，并明確了房源篩選標準，包括收購二手房房源以小戶型為主（70平方米以下），總價400萬以下房源為主。顯然，就是要通過政府積極作為，打通住房梯次消費的堵點，促進“賣舊買新”的消費升級。

總之，2026年開年，樓市迎來探底和企穩的良好開局，這種局面或將延續到3-4月份。但不論是市場供求態勢、居民預期、置換鏈條，還是經濟基本面，都存在著待改觀的任務。從探底到觸底，再到夯實底部（而非階段性行情），最后到走出L型甚至樂觀的V型走勢，均需要有為政府在供需兩端精細化施策，同時在改善經濟基本面上久久為功、持續發力，把就業、社會保障、新型城鎮化以及各個行業培育新質生產力帶動就業等長效機制做實。