3000萬元以上豪宅成交量上漲55% 廣州頂豪市場逆勢“爆單”

馬場地塊年后開拍再添火

《新年樓市新引力》第2期 高端放量

2025年廣州高端住宅市場迎來爆發式增長，在供應放量帶動下，全市總價5000萬元以上的豪宅成交量首次突破百套，3000萬元以上豪宅成交量同比大增約55%。業內普遍認為，今年將持續這一“改善主導”的趨勢。其中，備受關注的珠江新城馬場地塊將于本月正式開拍，起拍總價達186億元。由于該板塊已近五年無全新項目供應，有望進一步點燃頂豪市場熱度。

■2025年廣州3000萬元以上豪宅成交達400套，較2024年增長約55%；5000萬元以上頂豪產品成交也首次突破百套。

超高端人群需求集中釋放，豪宅走出獨立行情

盡管廣州樓市依然處于調整期，3000萬元級豪宅市場卻展現出獨立行情。去年末，天河面粉廠地塊高端住宅項目開盤即實現超百億元銷售額，帶動全市3000萬元以上豪宅成交量同比大幅上升。

普睿數智廣佛數據顯示，2025年廣州3000萬元以上豪宅成交達400套，較2024年的258套增長55%；5000萬元以上頂豪產品成交115套，首次突破百套，遠超2024年的39套及2023年的24套，創下歷史新高。其中，天河面粉廠地塊的保利·玥璽灣于去年11月7日開盤，當日銷售額約106億元，成為2025年全國首個“開盤即破百億元”的豪宅項目。

房地產市場研究專家鄧浩志指出，豪宅市場持續放量并非偶然，而是結構性變化的體現。“自2020年以來，廣州千萬級以上豪宅成交量逐年攀升。2024年，廣州更成為全國億元級豪宅成交最多的城市。這一趨勢與國內經濟產業結構深度調整密切相關。”他表示，以人工智能為代表的新興產業快速崛起，催生了一批高凈值人群，財富加速向塔尖階層集中，為頂豪市場提供了強勁支撐。

“2025年廣州頂豪成交量大幅超越2024年，雖超出部分市場人士預期，但在情理之中。”合富輝煌廣州公司首席市場分析師胡廣東在接受新快報記者采訪時表示，此前廣州頂豪成交量長期處于低位，核心制約因素在于供應端。“前幾年，廣州市場一直缺乏真正的頂豪產品，2023年、2024年在售的各高端項目在產品力方面差強人意。頂豪產品除了需要具備某些稀缺景觀資源及高標準硬件配置外，還需要開發企業在全維度的產品力方面有著深厚功力才行，尤其是生活方式與圈層方面的獨特性”。

胡廣東表示，2025年四季度以保利·玥璽灣為代表的新一代頂豪入市，重新樹立了廣州頂豪產品的標準，導致積壓已久的超高端人群需求集中釋放。“以該項目為例，很多客戶將其視為優化資產配置的首選，在項目拿地伊始即關注其進度，有些客戶提前半年多就將原有的二手房出售而進行資產配置的優化處理。”他說。

五年等一回，186億元天河馬場地塊月底開拍

廣州頂豪市場在2025年創下歷史性成交紀錄后，不少業內人士認為，強勁勢頭預計在2026年持續。隨著天河面粉廠地塊項目的熱銷效應擴散，市場目光已聚焦于下一個潛在的市場焦點——即將在本月底開拍的天河馬場一期地塊。該地塊起拍總價高達186億元，位于珠江新城東區核心，集高端商業、住宅及優質教育資源于一體，是市中心少見的 “巨無霸”優質地塊。

鄧浩志在接受采訪時表示，馬場地塊無論從區位價值還是市場期待來看，都注定要打造為豪宅項目。“珠江新城周邊已聚集眾多頂豪項目，加上SKP的加持，將對珠江新城區域的改善型購房需求形成強有力的吸納作用”。

胡廣東同樣認為，馬場地塊完全具備成為下一個頂豪標桿的條件。“除無一線江景資源外，該地塊在多個方面具備碾壓式優勢——核心地段、頂奢級商場及高端酒店配套、中軸公園式規劃布局，將進一步豐富廣州頂豪產品的供給。”在他看來，馬場地塊與面粉廠地塊形成差異化互補，“玥璽灣的核心優勢在于南向一線稀缺江景，而馬場地塊則勝在綜合性的城市核心資源整合，兩者特色各異，能滿足不同頂級客群的差異化需求。”他說。

市場數據印證了該區域的頂級屬性。據普睿數智廣佛分析，馬場路地塊所屬的泛珠江新城板塊土地資源極度稀缺，近五年無全新住宅項目供應，房價始終位于全市第一梯隊。板塊內主力產品為150平方米以上的大平層，新房單價區間在9萬元至25萬元/平方米。與此同時，天河區高端改善需求持續釋放，泛珠江新城板塊300平方米以上戶型成交占比已達34%，板塊成交基本為總價千萬元級以上的豪宅，其中3000萬元以上頂豪產品市場份額顯著增加。

2026年，廣州頂豪市場的競爭將空前激烈。一方面，保利·玥璽灣將繼續推貨；另一方面，冼村地塊、馬場地塊等項目將高調入市，鵬瑞一號、星河灣·半島五號、香江1號、啟江42序、鵝潭1號項目等多個高端樓盤也將同臺競技、展開交鋒。尤其在珠江新城、金融城、琶洲沿江一帶，總價超3000萬元的豪宅項目（含商業大平層）存量已超1000套，頂豪市場的競爭將進入白熱化。

專家：頂豪產品“不怕價高，只怕產品不夠好”

除了新房頂豪市場表現強勁，作為廣州傳統豪宅核心區的珠江新城，其二手房市場亦顯露回暖跡象。根據貝殼找房最新數據，今年1月，珠江新城二手房成交總量為55套，其中，東區成交量環比提升約42%，西區上升五成，中區增長約21%。

胡廣東認為，近期珠江新城二手成交活躍度的回升，一方面是板塊前期價格超跌后，帶動了成交回彈；二是近期股市表現向好，促使部分投資者將獲利資金轉入更具保值屬性的高端不動產市場。

在鄧浩志看來，珠江新城房價在經歷此前逆勢上漲與2024年沖高回調后，又因2025年一批高實用率新盤入市而再次調整。經過兩輪價格修正，當前二手房價格已顯現出較強吸引力，成為促進成交回暖的關鍵。“當前廣州二手房市場表現平穩，存在不少高性價比房源，吸引了買家入市。”鄧浩志補充說。

胡廣東表示，考慮到當前經濟環境及新房市場的供應結構，珠江新城此輪二手房交易活躍態勢有望持續一段時間。但他同時指出，價格反彈幅度可能有限，“新房由于在產品設計、硬件配置等方面通常更具優勢，因而仍是多數買家的首選”。

展望2026年，高端市場仍被看好。鄧浩志指出，3000萬元以上頂豪產品有望延續高熱態勢。“一是該細分市場已形成持續數年的增長趨勢；二是新興產業催生的財富效應仍在強化；三是供應端顯著擴容，冼村項目預計今年入市，即將出讓的馬場一期地塊也將為頂豪市場注入新供給，進一步激活成交。”

胡廣東亦表示，相較于剛需及普通改善型產品，2026年廣州頂豪市場面臨的壓力相對較小。“在當前的宏觀市場環境下，高端客群的資產優化配置需求依然旺盛。對于頂級豪宅而言，‘不怕價高，只怕產品不夠好’，標桿項目仍將引領市場。”

■新快報記者 何璐詩 文/圖