最高院：買房未過戶被原房主抵押給銀行，哪種情形可排除執行？

作者：周軍律師.

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司法實踐中有這樣的案例，買房人購房未過戶，但一直居住。原房主掛失房產證后重新辦理新證，并將房產用于銀行抵押貸款，后因逾期還貸被強制執行。

那么，買房未過戶被原房主抵押給銀行，哪種情形可排除執行？

人民法院案例庫入庫案例《新樂某某社訴路某某、石某某申請執行人執行異議之訴糾紛案》中明確：

金融機構對案涉房產抵押未現場勘查，未盡審慎審查義務，故即使買房人對購買案涉房產后多年未辦理過戶手續存在疏忽，亦不應影響其對案涉房產請求排除執行。

本案爭議焦點為，路某某、石某某所購房產未過戶被抵押能否排除抵押權執行。

路某某、石某某稱其二人目前居住在新樂市碼頭鋪鎮南城西村里，購買的案涉房產自2010年兒子結婚后居住使用，提交了路某某、石某某名下無其他房產的證據。

故應依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零九條、第三百一十一條、參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條規定，判斷石某某、路某某對案涉房產是否享有足以排除法院強制執行的民事權益。

一、關于路某某、石某某與紀某某是否簽訂了真實有效的書面買賣合同問題。路某某、石某某稱其于2004年8月30日與紀某某簽訂了書面買賣合同，因后續聯系不上紀某某無法辦理過戶手續，多年后合同不慎丟失，但有其他證據足以印證其購買案涉房產的事實。　　二、路某某、石某某主張是基于生活所需購買案涉房產，提供了名下無其他房產的相關證據，對路某某、石某某是基于生活所需購買案涉房產且名下無其他房產的事實予以認定。

三、路某某、石某某購買案涉房產長期未辦理過戶手續，與紀某某居無定所、后又因犯盜竊罪受到刑法處罰等情節有關。

四、較之被申請人新樂某某社與紀某某的借款抵押合同而言，紀某某將案涉房產賣與路某某、石某某后再掛失房產證重新辦證進行抵押，其行為違背誠信；新樂某某社對案涉房產抵押未現場勘查，未盡審慎審查義務，故即使路某某、石某某對購買案涉房產后多年未辦理過戶手續存在疏忽，亦不應影響其對案涉房產請求排除執行，路某某、石某某主張其對案涉房產享有排除強制執行的民事權益，予以支持。

最高人民法院在《人民法院案例庫建設運行工作規程》（最高人民法院法〔2024〕92號）中要求：各級人民法院審理案件時，應當檢索人民法院案例庫，嚴格依照法律和司法解釋、規范性文件，并參考入庫類似案例作出裁判。

據此，上述案例對此后的類案判決將有法定參考作用。

周軍律師提醒，即使買房人對購買案涉房產后多年未辦理過戶手續存在疏忽，亦不應影響其對案涉房產請求排除執行，在符合條件的情形下，仍可排除抵押權的執行。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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