2026年多地加碼城市更新，存量項目盤活提速

21世紀經濟報道記者 吳抒穎

開年以來，全國核心城市的城市更新工作加速推進。

2月5日，深圳市舉行城市更新工作現場推進會（下文簡稱“推進會”）。推進會指出，城市更新是推動城市高質量發展的綜合性、系統性戰略行動，有利于滿足市民群眾高品質生活需要、釋放投資消費潛能、增加城市發展“集約度”、提升城市綜合“承載力”。

據21世紀經濟報道記者從與會企業方面了解到，推進會更注重“加力提速推進城市更新重點項目攻堅”，在實操層面上，主管部門與參與機構一同協作，解決城市更新推進過程中的核心問題。

不僅深圳，今年以來全國各地召開的兩會，均對城市更新領域有諸多著墨。其中，廣州明確提出今年全年城中村改造計劃完成固定資產投資1200億元，集中力量和資源推動52個新模式城中村改造項目；上海也提出2026年將推動城中村改造提速擴容增效，全面啟動整體改造項目，全力做好村居民征收安置，完成20萬平方米舊住房成套改造。

各地城市更新工作如火如荼，堵點卡點也逐漸化解。

深圳是全國城市更新起步最早的城市之一。近年來，深圳持續出臺城市更新領域支持政策，不斷完善相關工作體系。過去一年，深圳還明確提出合理調減商業指標、合理調減保障房配比等具體舉措。

2025年，深圳城市更新工作也不斷創新，其中南山區發出深圳首張城市更新房票，坪山區發出首張城中村改造房票，羅湖區也成功發行首單城中村改造專項債券0.7億元。

推進會提到，要錨定目標任務，加強全市“一盤棋”整體統籌，用好市領導掛點服務機制，拿出過硬作風、采取有力舉措，加強資源要素保障，及時破解項目推進中的堵點卡點問題。

推進會還強調，要凝聚各方合力，加快建立政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式，做深做細群眾工作，拓展多元化投融資渠道，強化城市更新項目信貸支持，加快構建房地產發展新模式，奮力開創城市更新工作新局面，為“十五五”開好局起好步創造良好條件。

這些表述，直指問題核心。

合一城市更新集團董事總經理羅宇在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，當前深圳城市更新推進的核心問題是實施難、紓困難和融資難。其根源在于市場轉向以及房企自身運營因素疊加影響?！捌平膺@一困局的關鍵在于政府、房企、金融機構以及業主等城市更新參與各方利益再平衡?！?/p>

羅宇分析稱，解決當前城市更新的堵點卡點，核心在于引導沒有開發實力的房企有序退出或配合變更引進項目新主體，同時也應該引導業主在房價下行后調降預期、調降拆賠，并引進有能力的增量資金方采取“項目換股東或換主體+后進先出”等模式參與投資。

與此同時，羅宇認為，應推動協調金融機構債權人主動參與項目盤活實施工作，例如采取債轉股、提供增量資金盤活存量項目化解債權債務糾紛等方式。

而在政策層面，接受21世紀經濟報道記者采訪的企業及機構則認為，當前深圳負責城市更新的主管部門對合理的需求均有回應，這對市場參與主體也是一種鼓舞。

“去年，深圳出臺過住宅‘80米限高’的規定，當時企業都紛紛反應，對城市更新項目來說這一要求難以滿足，因為如果不產生經濟效益最終會導致項目停滯。主管部門在充分論證之后，也進行了微調，目前在消防以及其他規劃硬性條件都滿足的前提下，可有一些松動?！币晃环科笕耸扛嬖V21世紀經濟報道記者。

不僅是深圳，全國重點城市均在加大對城市更新領域的投入。

以廣州為例，2025年以來，廣州一批停滯項目加速推進，通過政策支持，將“真金白銀”投資到城市更新領域。

2025年，廣州最受關注的城市更新項目——冼村項目實現拆遷清零，歷時15年的冼村項目拆遷問題得到解決。而早在2000年就啟動的三元里城市更新項目，也在去年到賬100億元資金。

截至2025年12月28日，三元里項目完成補償協議簽署超83%，首開區安置房地塊拆卸全面完成，2000余商戶整體搬遷安置，留存率100%。

廣州市住房和城鄉建設局黨組書記、局長蔡勝此前也表示，2026年，廣州將堅持城市內涵式發展，下足“繡花”功夫加強城市建設，高質量推進城市更新和城中村改造，推進“好房子、好小區、好社區、好城區”建設。

杭州也在大力推動城市更新。近期，《杭州市全面推進城市更新行動計劃(2026—2028)》正式印發，明確未來三年將謀劃實施更新項目1500余個，推動城市功能、品質與活力再上新臺階。

城市更新工作推進如火如荼，但需要看到的是，在城市更新推進的過程中，主管部門、企業和機構均是不可或缺的個體。在當前的市場環境下，除了政策和資金投入以外，也應該鼓勵更多的社會資本參與，強調各方風險共擔，進而形成良性循環。

“在經濟利益共享、風險共擔的基礎上，運用金融工具能夠有效鼓勵社會資本參與城市更新。從過往發展趨勢來看，社會資本能更高效地推進城市更新工作，不少企業在這一領域積累了豐富實操經驗，無論是項目節點推進還是談判對接等細節環節，都能大幅提升工作效率。” 一位不愿具名的房企分析師表示。

在這方面，中國城市規劃學會近期發布的學術報告明確建議，建立城市更新可持續資金機制，優化資源配置，強化城市更新項目的長期運營能力。具體的模式是，建立城市更新專項基金機制：政府部門搭建“投入+收益”的精準匹配平臺，在存量更新改造的前提階段，通過土地出讓入股、PPP模式引入社會資本等方式降低投入額度。

事實上，REITs也被認為是推動城市更新工作的可行性金融工具。2025年12月1日，國家發展改革委印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，進一步拓展基礎設施REITs發行范圍，城市更新設施被納入其中。

政策持續加碼、金融工具賦能、多方協同發力，全國城市更新正以全速推進的態勢向深向實，在提質增效中勾勒城市發展新圖景。