上海城中村改造跑出“加速度”，需要“運營前置”思維

“十五五”時期，上海將繼續以推進城市更新為抓手，加快城中村改造和舊住房成套改造，促進城市內涵式發展和品質提升。今年政府工作報告提出，上海將深入實施城市更新行動，推動城中村改造提速擴容增效，全面啟動整體改造項目，全力做好村居民征收安置。

2025年，上海城中村改造跑出“加速度”，全年啟動26個改造項目，其中就包括奉賢區南橋鎮貝港村。市人大代表、奉賢區發改委黨組書記、主任瞿磊參與了“貝港城中村”的改造更新。他表示，城中村改造并非簡單的大拆大建，也不僅僅是物理空間的更新，而是一場涉及城市品質、社會治理、經濟功能和人民生活方式的深刻重構。

擁抱“運營前置”思維

“城市內涵式發展，意味著城市發展邏輯的根本轉變。”瞿磊表示，對上海而言，從“規模擴張”轉向“品質提升”是必然選擇，意味著城市發展不再單純追求物理空間的拓展，而是更注重功能完善、生態宜居、治理高效和人文傳承。政府的角色也從“主導建設”轉向“統籌服務”，更注重政策引導、資源協調和底線管控。

對于“兩舊一村”改造中常被稱作“硬骨頭”的城中村改造，瞿磊認為，挑戰來自“資金與可持續運營”以及“征收安置與社會聯結”兩個方面。

資金挑戰的首要成因，是城中村改造的前期投入巨大，涉及動遷補償、基礎設施重建、公服配套建設等，無不需要大量的資金投入。對于位置相對偏遠的郊區項目，很容易出現“成本收益倒掛”。而現有城中村改造項目的資金來源，多依賴政策性銀行貸款和企業自有資金，使得融資渠道相對單一。

“更大的挑戰在于，項目建成后的長期運營和活力維系，這需要超越傳統的地產開發邏輯，轉向‘運營前置’思維。”瞿磊建議，城中村改造在規劃之初，就應考慮未來的銷售型物業去化、產業導入和商業運營等問題，可探索通過前期靠銷售、后期靠自持物業經營、資產證券化等方式，實現項目的中長期資金回流與良性循環。

瞿磊

征收安置與社會聯結挑戰，一方面來自復雜的產權與居民訴求。城中村內土地和房屋大多權屬復雜，宅基地、集體土地、無證房產等歷史遺留問題較多，居民對政策的期望值也較高。這不僅考驗政策制定時的精細程度，更考驗基層政府的群眾工作能力。

挑戰另一原因來自社會網絡的維系與重塑。“居民舍不得老街坊們和熟悉的生活場景。”瞿磊在履職調研和日常工作中發現，無論是城中村改造還是舊住房的改造、征收，讓居民“搬上樓”只是第一步，更重要的是在新社區中，促進新的社會聯結的形成，保留地方的集體記憶和文化認同。

對此，瞿磊建議，城中村改造項目要實現可持續治理，首先要注重商業生態的精準培育，避免商業業態的“地產化”——不能只考慮快速出租出售，而是要耐心進行“社區化”培育，還可有意識地保留部分低成本空間，用于扶持本地特色小店、老字號或創意工坊，留住城市“煙火氣”。

避免新城變“臥城”

普陀區紅旗村、閔行區許浦村等案例表明，城中村的改造更新不僅是建新房，更是構建產城融合、功能混合的活力社區。

瞿磊表示，以“貝港城中村”項目為例，未來的核心挑戰將集中在三個方面：如何在高標準規劃下有效控制成本；如何在水岸客廳和現代社區的營造中，活化本土文化，避免同質化；如何為奉賢新城導入真正有活力的商業和產業功能，避免新城變“睡城”或“孤島”。

貝港村改造更新效果圖

結合貝港村的改造經驗，瞿磊建議，在城中村改造的規劃和建設執行中需聚焦幾點問題。

首先，“功能混合”并不等同于簡單的功能疊加。新建社區需要仔細推敲產居比例，規劃足夠的產業空間以吸引就業，譬如設置創新型辦公、研發中心等，并匹配恰到好處的商業和服務設施，避免配套過剩或配套不足。

其次是關注公共空間的網絡化營造。高質量的公共空間是社區的“客廳”和“黏合劑”。城中村改造后的新建社區，可構建一個連續、便捷、舒適的公共空間網絡，將公園綠地、慢行系統、濱水岸線和公共服務設施都串聯起來。

“產業是避免新城變‘睡城’的關鍵。”瞿磊表示，城中村改造應結合區域發展戰略，前瞻性地布局和導入適合的產業，并提供高質量、低成本、充滿活力的空間載體。他建議，城中村改造項目探索適合中小微企業和創新工坊的“前店后廠”模式，在垂直空間中實現產城融合。

從上海“兩舊一村”改造的實踐看，讓市民全過程、全方位參與是成功的關鍵因素。一些改造項目通過引入黨建聯席模式，打破了部門壁壘與條塊分割，搭建了一個跨領域的制度化協商平臺。

奉賢區在部分街鎮試點成立了城市更新工作部，統籌推進“城中村”改造：在項目前期，該類平臺可用于各方需求摸底、化解疑慮，以貝港村為例，在改造啟動之初就組織召開村民代表大會，全票通過了改造決議；在規劃階段，可以讓企業、設計師、居民代表共繪未來發展藍圖，并利用大數據調研工具了解居民對商業、文化要素的需求，及時融入規劃案中；在建設期，作為橋梁協調推進堵點問題；在運營期，可轉型為社區共治平臺。

瞿磊表示，搭建有效溝通平臺的本質，是推動城市更新從傳統的“工程導向”向“人本導向”和“治理導向”轉變。“城中村改造的關鍵不僅在于建成高品質的建筑和環境，更在于通過全過程的細膩溝通，培育出一個具有高度認同感、歸屬感和自治活力的新社區。”

原標題：《上海城中村改造跑出“加速度”，需要“運營前置”思維》

欄目主編：張駿

來源：作者：解放日報 舒抒