活人買(mǎi)不起房，死人買(mǎi)不起墓！誰(shuí)炒出的天價(jià)墓地？

這兩年最魔幻的事，不是房子難賣(mài)，而是墓地也難賣(mài)了。

前幾年家屬排隊(duì)送錢(qián)，銷(xiāo)售電話被打爆，清明節(jié)恨不得限流，現(xiàn)在很多墓園倆字：不買(mǎi)。

任何“穩(wěn)賺不賠”的生意，最后都逃不過(guò)兩件事：一是泡沫，二是監(jiān)管。

墓地這波從“陰間地產(chǎn)”到“陰間爛尾樓”，就是標(biāo)準(zhǔn)劇本，更刺眼的是行業(yè)龍頭也扛不住了。

福壽園前些年一年猛撈10億，但到了2025年上半年，它居然虧了2.61億，上市以來(lái)第一次栽這么大跟頭。這信號(hào)很清楚，暴利鏈條斷了。

很多人會(huì)問(wèn)人口老齡化不是紅利嗎？

近幾年去世的人比出生的人多，按理說(shuō)需求更硬，殯葬更該躺賺，結(jié)果反過(guò)來(lái)，墓地滯銷(xiāo)。

關(guān)鍵在于之前那不是“需求”，那是“炒作”。

先看天價(jià)到底有多離譜，湯臣一品夠貴了吧，但有些墓地單價(jià)比它還夸張，你活著買(mǎi)的豪宅，每平米還不如死后睡的地皮“值錢(qián)”。

這還不是個(gè)例，深圳大鵬灣、華僑墓園，單價(jià)動(dòng)輒50萬(wàn)+，廈門(mén)這種二線城市，一個(gè)單墓穴也能賣(mài)到24萬(wàn)元。

更扎心的是縣城農(nóng)村，本該給村民用的公益性公墓，被違規(guī)搞成豪華陵園賣(mài)。

而且別忘了一個(gè)常被忽略的真相，在法律層面，你花大錢(qián)買(mǎi)到的很多只是20年使用權(quán)，不能轉(zhuǎn)賣(mài)，不能抵押，到期不續(xù)費(fèi)，還可能被集中安置。

你說(shuō)這像不像買(mǎi)了個(gè)“高價(jià)會(huì)員”，還隨時(shí)可能被清退，泡沫怎么吹起來(lái)的？

第一股火是黃牛，有泡沫的地方必有黃牛，墓地也不例外。他們用“家人預(yù)留”的名義，批量買(mǎi)活人墓，囤著不下葬，就等漲價(jià)，再靠墓園的更名服務(wù)轉(zhuǎn)手。

而墓園很多時(shí)候是默認(rèn)甚至配合的，因?yàn)槌醇叶谀鼓芴Ц邇r(jià)，墓園能多賺錢(qián)。

第二股火，是成本剪刀差。

別看墓地賣(mài)得像黃金，它的底層生意其實(shí)是“時(shí)間套利”，本質(zhì)就是囤地。

第三股火，是壟斷。

很多人不理解，既然這么賺錢(qián)，為啥不多開(kāi)幾家競(jìng)爭(zhēng)？

答案是牌照和土地，在一線二線城市，很多地方早就停止審批新的經(jīng)營(yíng)性公墓用地。

像上海、北京，過(guò)去20年里幾乎沒(méi)發(fā)新的經(jīng)營(yíng)性公墓土地證，結(jié)果就是合規(guī)供給被鎖死，市場(chǎng)變寡頭。

寡頭手里握著土地儲(chǔ)備，還能像擠牙膏一樣控制投放量，人為制造稀缺感，消費(fèi)者方圓百里沒(méi)得選，只能被定價(jià)。這不是市場(chǎng)定價(jià)，這是“權(quán)力+稀缺”的定價(jià)。

最后一把火，是概念包裝和信息差。

他們發(fā)明了一套“看起來(lái)合理”的溢價(jià)系統(tǒng)，風(fēng)水溢價(jià)，把園區(qū)劃三六九等，有山有水就翻倍。

名人效應(yīng)，列名單暗示“跟名人做鄰居”，滿足的是生者對(duì)身份延續(xù)的想象。

而喪葬又是典型的信息不透明行業(yè)，親人離世，家屬悲痛慌亂，流程復(fù)雜，時(shí)間緊，基本一錘子買(mǎi)賣(mài)。

商家不公開(kāi)成本明細(xì)，借“土地稀缺”逐年漲價(jià)，新墓區(qū)還比老墓區(qū)貴一截。

過(guò)去價(jià)格飆升，靠的從來(lái)不是成本，靠的是政策紅利鎖稀缺，靠壟斷鎖定價(jià)權(quán)，再靠信息差持續(xù)收割。

但這盤(pán)棋，最近兩年明顯變了，監(jiān)管開(kāi)始掐命門(mén)，殯葬政策從“縱容暴利”轉(zhuǎn)向“民生兜底”，各地開(kāi)始劃收費(fèi)紅線。

福壽園2025年上半年經(jīng)營(yíng)性公墓平均銷(xiāo)售單價(jià)腰斬到6.34萬(wàn)元，墓穴隨意漲價(jià)的時(shí)代，基本結(jié)束了。

第二個(gè)變化，是供給結(jié)構(gòu)變了。

以前大家咬牙買(mǎi)高價(jià)墓，核心是沒(méi)得選，公益墓少、位置偏、信息不透明。

現(xiàn)在低價(jià)選擇變多了，一方面是公益公墓擴(kuò)容，杭州有些社區(qū)公墓，單墓只收幾百塊管理費(fèi)。

農(nóng)村也在恢復(fù)免費(fèi)供給屬性，那些違規(guī)賣(mài)高價(jià)的“豪華公益墓”，被整改。

另一方面是普惠型經(jīng)營(yíng)性公墓崛起。

不少城市推出1到3萬(wàn)的剛需款，明碼標(biāo)價(jià)，沈陽(yáng)、上海、北京都出現(xiàn)了幾萬(wàn)塊就能買(mǎi)到的合規(guī)墓。

位置不如核心區(qū)，但性?xún)r(jià)比吊打天價(jià)墓，當(dāng)幾千、幾萬(wàn)的選擇擺出來(lái)，幾十萬(wàn)的泡沫自然崩。

第三個(gè)變化，是家庭現(xiàn)金流變了。

會(huì)買(mǎi)墓的人往往也要扛房貸、育兒、養(yǎng)老，幾十萬(wàn)墓地不再是“咬牙”，而是“掏空”。福壽園財(cái)報(bào)也承認(rèn)，業(yè)績(jī)下滑主因是客戶(hù)消費(fèi)更謹(jǐn)慎。

更深層的是觀念變化，年輕人正在整頓殯葬行業(yè)，他們反感“墓價(jià)等于孝心”的道德綁架，更認(rèn)同“記憶重于物質(zhì)”。

有些家庭寧愿把錢(qián)花在生前，帶長(zhǎng)輩旅行、體檢、改善生活，也不愿意買(mǎi)一個(gè)冷冰冰的高價(jià)墓位。

墓地這波退潮，不是“行業(yè)不行了”，而是暴利模式不行了。

未來(lái)殯葬一定會(huì)走向兩頭分化，一頭是普惠、透明、規(guī)范化的基礎(chǔ)服務(wù)，價(jià)格會(huì)被監(jiān)管壓在民生區(qū)間。

另一頭是高端定制的少量需求，但它會(huì)更像服務(wù)業(yè)，而不是囤地套利。

對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，這件事的啟示很直接。

第一，殯葬必須回歸公共服務(wù)屬性，該兜底的兜底，該限價(jià)的限價(jià)。

第二，必須打擊“活人墓”囤積和灰色更名交易，否則再限價(jià)也會(huì)被套利。

第三，信息公開(kāi)是硬道理，成本、年限、管理費(fèi)、服務(wù)清單，越透明越不容易被收割。

活人買(mǎi)不起房，死人買(mǎi)不起墓，這不是命，這是“壟斷+信息差+炒作”的組合拳。

如今泡沫破了，是市場(chǎng)的自我修正，更是監(jiān)管的應(yīng)有之義。

希望每個(gè)家庭面對(duì)生離死別時(shí)，不用再被“天價(jià)”二次傷害。錢(qián)留給活人把日子過(guò)好，記住逝者，把該做的禮數(shù)做到，這比任何所謂“風(fēng)水寶地”，都更體面。