裕豐圍半年拆完 中交投資如何撬動(dòng)廣州黃埔舊改？

觀點(diǎn)網(wǎng) 近期，廣州老黃埔片區(qū)又一樁舊改傳來消息。

2月6日，廣州裕合城市更新投資有限公司發(fā)布公告，針對(duì)廣州市黃埔區(qū)下沙裕豐圍舊村改造項(xiàng)目AP0516016、AP0516020地塊建設(shè)工程設(shè)計(jì)施工總承包進(jìn)行公開招標(biāo)。

據(jù)悉，本次招標(biāo)涉及復(fù)建區(qū)及融資區(qū)，總建筑面積約25.34萬平方米。其中，融資區(qū)總建筑面積約11.2萬平方米，復(fù)建區(qū)約14.14萬平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)33項(xiàng)便民公服配套設(shè)施。

按照計(jì)劃，融資區(qū)與復(fù)建區(qū)將于2026年3月20日同日開工。其中，融資區(qū)預(yù)計(jì)工期為912天，計(jì)劃于2029年3月9日竣工；復(fù)建區(qū)工期稍長(zhǎng)，預(yù)計(jì)于2029年9月竣工。

從地理區(qū)位看，下沙裕豐圍片舊村改造項(xiàng)目位于黃埔區(qū)黃埔街道，東臨豐樂南路，南臨規(guī)劃海員路，西至機(jī)關(guān)村小區(qū)與黃埔公園，北靠興隆街，緊鄰地鐵7號(hào)線、13號(hào)線裕豐圍站。

最新規(guī)劃顯示，改造范圍用地面積約7.61公頃，地塊內(nèi)除規(guī)劃12棟高層住宅外，臨街還設(shè)有3棟商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目通過改造修復(fù)下沙涌生態(tài)廊道，并串聯(lián)烏涌、黃埔公園等節(jié)點(diǎn)。

按下加速鍵

裕豐圍舊改近期表現(xiàn)出的建設(shè)節(jié)奏，與此前跨越十四年的漫長(zhǎng)改造歷程形成鮮明對(duì)比。

早在2012年，包含下沙裕豐圍片區(qū)在內(nèi)的黃埔區(qū)14個(gè)轉(zhuǎn)制社區(qū)和1個(gè)自然村被列入“城中村”改造范圍。同年7月，舊改方案通過表決，同意率90.93%。

據(jù)當(dāng)年公示資料顯示，AP0516021地塊由商業(yè)金融業(yè)用地更改為商業(yè)商務(wù)設(shè)施用地，總用地面積縮減至4728平方米。

另一塊原用于建設(shè)豐樂南公交總站的AP0516022地塊，面積則由5016平方米增至6220平方米，并增加了商業(yè)及商務(wù)設(shè)施用地性質(zhì)。

此后數(shù)年，項(xiàng)目?jī)H完成控規(guī)修正與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查，進(jìn)展一度陷入膠著。直至2024年，才真正按下“加速鍵”。

當(dāng)年5月，項(xiàng)目被列入廣州市2024年城市更新項(xiàng)目年度計(jì)劃。11月，實(shí)施方案正式獲黃埔區(qū)政府批復(fù)。

進(jìn)入2025年，隨著中交投資與科學(xué)城集團(tuán)旗下廣州峻森投資有限公司組成的聯(lián)合體于3月被正式確認(rèn)為合作企業(yè)，項(xiàng)目推進(jìn)勢(shì)如破竹。

4月，下沙（裕豐圍片）被列入《黃埔區(qū)2025年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃》中的59個(gè)舊改項(xiàng)目名單；一月后，項(xiàng)目取得控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整批復(fù)；8月10日，征拆簽約正式啟動(dòng)，首批12棟住宅完成簽約。

9月，項(xiàng)目拆補(bǔ)方案表決同意率達(dá)95%。據(jù)坊間流傳的方案顯示，合法住宅及符合條件的無證建筑每棟回遷安置建筑面積最高補(bǔ)償四層。合法建筑按1:1比例安置，若選擇棄產(chǎn)補(bǔ)償則參照1.5萬元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

與此同時(shí)，方案設(shè)置了包含50元/平方米/月的首期臨遷費(fèi)、無證圍院空地1萬元/平方米補(bǔ)償，以及每戶最高7萬元的簽約交樓獎(jiǎng)勵(lì)。

10月30日，項(xiàng)目公司廣州裕合城市更新投資有限公司揭牌，拆除工作正式啟動(dòng)。隨后三個(gè)月內(nèi)，裕豐圍拆除工作開展得如火如荼，至2026年1月30日實(shí)現(xiàn)主體房屋清零，從簽約到清零耗時(shí)約180天。

裕豐圍項(xiàng)目建設(shè)招標(biāo)，緊隨其拆除工作的完成。

從項(xiàng)目施工時(shí)間表看，若進(jìn)展順利，融資區(qū)最早有望在今年“金九銀十”入市，屆時(shí)將與不遠(yuǎn)處同屬于“老黃埔”板塊珠江·海珠里等項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。

梳理公開資料可見，除中交投資拿下裕豐圍外，中交集團(tuán)旗下另一子公司——中交城投，亦于去年在黃埔區(qū)獲取了5個(gè)項(xiàng)目。

5月，中交城投簽約介入南崗北、夏園、金坑銀嶺、金坑鄧屋四個(gè)舊村改造項(xiàng)目。與裕豐圍項(xiàng)目不同，上述四村主要采用“依法征收、凈地出讓”的新模式。

7月，中交城投聯(lián)合科學(xué)城集團(tuán)成立項(xiàng)目主體，正式承接上述地塊的土地整理與開發(fā)工作。其中，金坑村銀嶺片區(qū)復(fù)建區(qū)已于2025年6月28日動(dòng)工。

此外，中交城投于2024年底競(jìng)得黃埔將軍山地塊，也在2025年轉(zhuǎn)化為“中交科城·黃埔未來城”項(xiàng)目并進(jìn)入建設(shè)期。

黃埔舊改棋局

裕豐圍項(xiàng)目提速，實(shí)則是黃埔區(qū)舊改持續(xù)推進(jìn)的一個(gè)縮影。

2018年，黃埔區(qū)獲批省級(jí)“三舊”改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)，全區(qū)共有40個(gè)項(xiàng)目列入城市更新年度計(jì)劃，續(xù)建項(xiàng)目均位于老黃埔片區(qū)。

將視線投至2026年1月29日，廣州發(fā)改委正式印發(fā)2026年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃，指明市內(nèi)有97個(gè)“三舊改造”重點(diǎn)項(xiàng)目，總投資規(guī)模達(dá)到約1125億元。

其中，黃埔區(qū)占據(jù)31個(gè)名額，主要以科學(xué)城、知識(shí)城為主。

分析認(rèn)為，黃埔區(qū)舊改版圖呈現(xiàn)“項(xiàng)目多、投資大、連片推進(jìn)”三大特征。

在這盤棋局中，新龍鎮(zhèn)鎮(zhèn)龍村（西片區(qū)）與龍佛街五村七片項(xiàng)目，均為多村連片改造案例，前者總投資額達(dá)607.46億元，2026年計(jì)劃投資54.11億元；后者總投資額達(dá)502.48億元，2926年計(jì)劃投資53.2億元。

回溯歷程，鎮(zhèn)龍村項(xiàng)目于2020年啟動(dòng)摸查，被列入黃埔區(qū)首批“舊改沖刺計(jì)劃”，隨后通過多輪方案修編以適配產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃需求。

目前，項(xiàng)目已由科學(xué)城集團(tuán)推進(jìn)實(shí)現(xiàn)多個(gè)自然村連片動(dòng)遷清零，轉(zhuǎn)入大規(guī)模土建階段。

與之并行的龍佛街五村七片項(xiàng)目，則自2019年開啟“聯(lián)合體招標(biāo)”，在2024年完成拆補(bǔ)方案表決后，同樣由科學(xué)城集團(tuán)主導(dǎo)啟動(dòng)首批連片建筑的機(jī)械清拆，現(xiàn)已進(jìn)入首期回遷房地塊的基坑開挖期。

有分析人士指出，這種大規(guī)模的土地整理與再開發(fā)，有利于支撐黃埔區(qū)于2021年5月27日在《黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)沖刺萬億制造行動(dòng)計(jì)劃》中提出的“萬億制造”目標(biāo)。

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