全國房價止跌信號初現

來源：《財經》雜志

2026年1月，全國重點13城二手房成交面積約810萬平方米，環比上升16%，同比增長33%，相比2025年月均增長18%。圖/IC

　　二手房市場呈現“以價換量”，核心城市需求企穩、估值觸底，2026年“小陽春”可期，但樓市全面回暖仍面臨挑戰

　　文|《財經》研究員 王文彤

　　編輯|楊立赟

　　“親，咱們昨天最后看的那套已經成交了，現在優質的房子不多了。”

　　2月2日一早醒來，李青收到了中介的消息，這已經是他近期第四套看上的房子被“搶走”。

　　為了給即將上小學的孩子購買學區房，近期李青密集地看了海淀的幾個熱門片區，在他猶豫之際，看上的房子已逐一售出。他已經決定，遇到下一套心儀的房子不再猶豫，直接出手。

　　一位北京西城區的鏈家中介告訴《財經》，北京在2025年12月24日出臺新政后，他負責的一個學區房小區價格出現上漲，漲幅在10萬至15萬元。另一朝陽區鏈家中介也表示，該區一熱門學區房小區，去年12月成交量大約在20套，到今年1月成交已經翻倍。

　　這并非中介們的個體感受。多項數據顯示，進入2026年，房地產市場出現了一些回暖的跡象，在“量”與“價”方面都出現了一些積極變化。

　　根據國金證券研報數據，截至1月末，22城二手房成交面積的同比降幅由26.8%收窄至13.0%。

　　從成交趨勢看，2026年以來22城二手房成交面積環比延續正增長，截至1月末，成交面積已回升至279.0萬平方米，為2025年6月以來的最高水平，同比增幅由負轉正，回升至17.7%。

　　從中介實時簽約數據看，多數城市二手房成交情況較去年同期明顯好轉。截至1月末，全國26個重點城市二手房中介實時簽約套數同比增長27.0%，環比增長18.5%。

圖1：二手房實時成交量月環比排名

　　“考慮到中介實時簽約數據的領先性（中介實時簽約數據比網簽數據早），開年以來二手房市場‘量’的修復不僅有望延續至春節前，改善幅度也有望提升。”該研報表示。

　　二手房成交價止住了2025年6月以來的下跌速度。

　　2026年1月，全國二手住宅掛牌價環比降幅從此前半年的1.3%左右收窄至0.7%；一二三線城市二手房掛牌價格月環比跌幅較2025年底時分別收窄0.2%、0.1%、0.1%。

　　中指研究院指數研究部總經理曹晶晶對《財經》表示，2026年，房地產政策進入以“穩定預期、縮短調整時間”為目標的新階段。后續隨著核心城市優質地塊逐步入市，加上部分房企預計在春節前加大促銷力度提前蓄客，3月市場需求有望逐步釋放，核心城市“小陽春”行情值得期待。

　　此外，在鄭州、南京、青島、海口等城市之后，上海也在2月初正式開啟收購二手住房用于保障性租賃住房的探索。不過，全國樓市的全面止跌回暖還需要較長周期。

　　多地二手房成交回暖

　　2026年1月，房價整體雖仍處于下降通道，但已有回暖跡象，集中體現在二手房的價格上。

　　中指研究院數據顯示，1月百城二手住宅均價為1.29萬元/平方米，環比下跌0.85%，跌幅較上月收窄0.12個百分點。分梯隊看，1月，一線、二線及三四線城市二手住宅價格環比分別下跌1.14%、0.87%、0.73%，環比跌幅較上月均有所收窄。

　　成交情況也有改善。

　　克而瑞數據顯示，2026年1月，全國重點13城二手房成交面積約810萬平方米，環比上升16%，同比增長33%，相比2025年月均增長18%。

　　北上廣深四個一線城市均表現不俗。

　　據北京市住建委網簽數據，1月北京二手房網簽量超過1.5萬套，超過北京二手房枯榮線，且已連續三個月穩定在1.4萬套以上。

　　據上海房產交易中心官網“網上房地產”數據，1月上海二手房（含商業）網簽成交2.28萬套，已連續第三個月成交超2.2萬套，該成交量創下近五年同期新高。

　　據廣州市房地產中介協會數據，1月廣州二手住宅網簽套數達到8881套，環比小幅增長1.07%。

　　再看深圳，據深圳市房地產中介協會數據，1月深圳二手房共計錄得6802套，環比增長2.9%，同比大幅增長45.5%，創近十個月新高。

　　二手房市場的水溫，中介最為敏感。

　　體現二手房市場表現的“冰山指數”顯示，2026年1月，其觀測的26個重點城市實時成交環比上漲14%，其中以廈門環比增幅最大，達34%。實時成交指的是下定金量，這個數據早于網簽。

　　曹晶晶表示，1月北上深等核心城市二手房市場維持一定熱度，一是這些城市購房需求旺盛，當前市場延續以價換量，疊加前期政策顯效下，潛在需求不斷釋放。二是受春節假期后移影響，基數相對較低。近期，二手房掛牌量也有所回落，議價空間收窄、成交周期縮短，一定程度帶動了市場交易活躍度提升。

　　就像李青面臨的局面，掛牌房源少，可選余地變小，不及時下手就會被其他買家挑選走，又反過來促使買家盡快做出買房決策。

　　一位通州區域的鏈家門店店總對《財經》解釋，近期市場行情回暖后，房東們的心理價位有所提高，談價也變得困難。部分業主未達到心理價位，選擇主動下架房源，或轉售為租，導致掛牌量的下降。

圖2：二手房價掛牌量指數變化

　　新房市場由于新盤供應不足，略顯平淡。雖然高端改善樓盤入市而帶動房價環比結構性上漲，但成交面積有所下降。

　　克而瑞數據顯示，2026年1月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約810萬平方米，環比下降32%，同比減少20%，相比上年月均下降25%。

　　從各能級城市表現看，四個一線城市成交面積約132萬平方米，環比和同比分別下降36%和28%，降幅均高于50城整體和其他各能級城市。

　　21個二線城市成交面積約460萬平方米，環比和同比分別下降36%和24%，相較于去年月均減少30%。

　　25個三四線城市成交面積約219萬平方米，環比下降20%，同比持平微降2%，相較去年月均下降9%。

　　樓市小陽春可期

　　2026年初以來房價跌幅收窄背后也有季節性因素的影響。

　　綜合近五年的房地產市場下行周期，每年底至次年初房價跌幅均有不同程度的收窄。原因在于臨近春節，賣家觀望情緒增加，等待“金三銀四”行情而不再主動降價。而今年春節時間較晚，延續了去年年底的向好行情走勢。

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉補充道，近期二手房成交以學區房占主導，以深圳市福田區百花片區為例，很多家長想在開學前為孩子購置房產，加上學區房此前大幅降價，近期成交顯著提升。

　　出現回暖跡象，是否意味著房價已經止跌？

表1：核心城市房價收入比基本回到合理區間

　　國金證券研報指出，從房價累計跌幅、租金回報率、房價收入比等長期因素看，當前多數城市的房地產市場接近估值底部，疊加核心城市住房總需求已于2025年企穩，這意味著樓市已初步具備止跌回穩的條件。

　　具體來看，核心城市總需求已基本企穩。2025年40城新房和二手房住宅銷售總面積約為3.88億平方米，和2024年的3.93億平方米基本持平。一線城市中，上海的總需求率先企穩，2025年新房和二手房住宅銷售總面積為3474.8萬平方米，略高于2024年的3474.7萬平方米。

　　租金回報率方面，2025年12月百城租金回報率已回升至2.39%，接近2.6%的公積金貸款利率。二者的接近意味著市場處于底部，房屋的居住屬性回歸。

　　據該研報測算，當前二手房市場“剛需化”特征明顯，一線城市成交總價500萬元以上的比例不足20%，多數城市的成交均價已回到2016年及以前的水平。

　　隨著居民人均可支配收入的增長，房價收入比也逐漸向合理區間（國際上公認的合理區間為4倍-6倍）回歸，多數城市的房價收入比已低于2006年。

　　也有不少專家觀察到樓市回暖的跡象，并指出，今年樓市“小陽春”或可期待。

　　清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟對《財經》表示，2021年以來，房地產市場的三個并行關鍵任務是修復、穩定和轉型。

　　2025年，修復取得重大成績、轉型路徑逐漸明晰，為穩定提供了最基礎的條件。此外，政策框架也日趨完善，為市場穩定提供了政策環境。近期一線城市的“小暖冬”有望延續為“小陽春”。

　　“市場具備了開始回暖的條件，特別是主要城市和優質核心地段、優質項目。”吳璟說。

　　58安居客研究院院長張波也對“小陽春”抱有期待。

　　一方面，一二線核心城市的高端改善型新房受政策影響小、保值屬性強，且供應集中，將持續吸引高凈值人群入場；另一方面，大量城市的剛需型二手房價格下行空間將明顯收窄，預計3月和4月成交占比將進一步上升。

　　從58安居客平臺數據來看，需求端、流通效率、行業景氣度都出現了積極信號。

　　1月百城二手房找房熱度指數同比全線正增長，剛需與改善型需求逐步釋放。重點城市二手房在架時長縮短，杭州、青島等城市掛牌時長低于80天，市場匹配效率改善。1月房產經紀行業景氣度指數為45.03，較2025年同期上升12.72個百分點。

　　不過，全國樓市的全面止跌回暖還需要較長周期。

　　吳璟指出，除了關注短期數據變化，更應當注重從長周期角度觀察房地產市場。他補充，在政策端還有一些邊際改善的空間，如降利率、房貸貼息、繼續擴大收儲范圍、減免稅費等。

　　從數據來看，全國性止跌仍缺乏支撐。張波提到，后續可以觀察國家統計局70城房價數據以及全國商品房成交數據來判斷樓市是否量價平穩。此外，還有三個指標可以關注，一是價格端百城二手房掛牌均價連續三個月環比波動≤±0.2%，各能級城市跌幅收窄至5%以內；二是成交端重點35城二手房月成交穩定在30萬套左右；三是核心城市流通效率提升，掛牌時長縮短至90天以內。

　　上海的嘗試

　　在擴大收儲范圍方面，近期上海做出了新的嘗試。

表2：上海“以舊換新”政策一覽表

　　2月2日，中國建設銀行支持上海市第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項目簽約活動舉行，這意味著上海正式開啟了收購二手住房用于保障性租賃住房的探索。

　　首批試點區域為靜安區、浦東新區和徐匯區，收購的實施主體均為區屬企業。收購聚焦小戶型房源，浦東新區優先側重2000年以前小戶型低總價二手房，靜安區側重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。

　　收購要求中，浦東新區明確要同步購買同區新房，靜安區要求置換本區商品房（新房和二手房），優先收購置換新房的房源。

　　收購價格上，浦東新區明確根據市場或評估開展，市場價或評估價是重要參考。資金來源上，基本是財政資金、企業自有資金和銀行貸款的組合方式。

　　“以舊換新”政策在理論上將為購房者、政府、企業三方帶來利好。

　　購房者將直接減少“賣房-買房”過程約10%的中介費，降低購房者置業成本，同時也破解了換房中二手房難出售的問題。

　　政府既可以增加保租房房源供應、優化房源布局，又有利于打通新房、二手房的置換鏈條，促進新房市場的活躍度。此外，此舉還可以增加房地產相關稅收收入、方便對二手房源進行統一管理或運營等。

　　房企則可以提高新房銷售速度，加快庫存去化也將改善其現金流。

　　張波認為，在具體實踐中，重點是收購價本身是否能和購房者的預期保持一致，這決定了政策推動可達到的深度和廣度。目前“以舊換新”的房產評估價通常會結合小區近六個月的實際成交均價，再根據房屋戶型、樓層、裝修、房齡等實際因素綜合測算。

　　評估價與市場價的核心差異在于，評估價會盡可能排除短期市場供需和業主掛牌心態影響，而市場價則存在實時波動，受房源稀缺性、買家購房意愿等因素影響，在房價下行期間通常評估價會表現得更為保守。

　　因此，“以舊換新”更適合有迫切改善需求但舊房長期難成交的家庭，不適合的是對估價預期較高、持有次新物業或大面積房產的業主。

　　易居研究院報告也指出，“以舊換新”對跨部門協同與制度配套要求較高，在舊房性質變更（商品住房轉保障性租賃住房）、稅費優惠、公積金深度支持（如提高貸款額度用于置換差價）等方面，均需明確的制度配套。

　　此外，整體收購規模、資金體量是否充足、是否有合適的房源供購房者選擇等也影響了政策的可行性。

　　以上海三區為例，根據中指研究院測算，三個區域滿足收購條件的基礎房源較多，但靜安區和徐匯區的新房價格偏高，對于出售二手房置換本區新房的購房者來說，可操作難度或較大。

　　2025年，三區共成交面積小于70平方米且總價低于400萬元的住房超2.6萬套，假設30%有在本區換房需求，每套按400萬元計算，合計所需收購資金約315億元。

　　實際上，上海三區試點“以舊換新”并非首例。2024年至今，多地都已推行“以舊換新”政策。

表3：2024年以來部分城市收購二手房開展住房“以舊換新”政策內容

　　但在各地的實際操作中，賣掉舊房、選購新房環節都存在痛點。一方面，開發商參與的“以舊換新”，鎖定意向房源的周期往往在兩個月左右，但二手房很難在兩個月內賣出。

　　另一方面，舊房收購模式一般要求購房者在指定的新房樓盤購買，這意味著選擇性受到一定限制。此外，當下居民就業、收入預期尚未明顯好轉，購房者觀望情緒重，購買期房較為謹慎等因素，也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。

　　李宇嘉認為，未來“以舊換新”政策可能要常態化地推進。因此，開發商和地方政府都要堅持把好房源、好價格拿出來，讓循環更加順暢。

　　而對政府下場收房，他認為，這對國資機構的資金實力、信息掌握能力等都有要求，分散式購置的二手房住房如何籌建為保障性住房、后續如何做好運營管理，也存在挑戰。政府需要做的，是制定優惠政策，激勵和撮合關聯方，把帶押過戶做好、交易流程簡化、評估公信力做強，保障基礎性制度有效實施。

　　（應采訪者要求，李青為化名）