長租洞察丨北京首例“非居改保”項目解析

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近年來，我國“租購并舉”住房制度建設持續深化，“購+租”、“市場+保障”的住房體系加快完善，住房租賃市場進入存量優化與增量提質并行的新階段。為深入洞察中國長租公寓市場的運營模式與發展趨勢，中指研究院將持續開展相關研究，通過跟蹤分析代表性長租公寓項目及企業經營模式，提煉其運營邏輯、產品亮點與經營策略，為行業提供可借鑒的經驗，并推廣優秀實踐，樹立長租發展標桿。

“非居改保”可高效盤活存量資產、快速形成保租房供給，成為籌集保租房的主要渠道之一

“十四五”期間，我國熱點城市籌集了大規模的保障性租賃住房，其中“非居改保”模式發揮了關鍵作用，其重要意義主要體現在兩大維度。

其一，它是高效盤活存量資產、快速形成保租房供給的有效途徑。相較于新建項目不少于2-3年的開發周期，“非居改保”項目通過改造閑置和低效利用的商業辦公、工業廠房等存量資源，大大縮短了房源從啟動到上市的周期，能較快滿足迫切的住房租賃需求。

其二，“非居改保”為保租房籌集的主要渠道之一，其規模在保租房籌集總體規模中占比較大。以北京、上海為例，“十四五”時期，北京、上海均分別新供了大量的集體經營性建設用地、R4租賃用地以籌建保租房，但“非居改保”類項目在其保租房籌集規模中的占比仍在一定水平之上。廣深等熱點城市也將存量盤活作為主渠道。這不僅優化了資產配置，更因其項目多位于中心城區或交通便利處，有效提升了保租房的職住平衡水平，實現了供給效率與居住品質的雙重提升。

本次，選擇北京市首例“非居改保”項目作為調研案例，對于探討該模式的發展邏輯、挑戰與未來發展方向具有顯著的標桿意義和現實參考價值。

龍湖冠寓郭公莊地鐵站店的改造歷程與競爭優勢

1.項目非居改保歷程：政策先行與系統性改造

龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店位于豐臺區郭公莊中街18號院5號樓，項目前身為北京京投軌道交通置業開發有限公司持有的“京投港·西華府”商辦物業，改造前長期閑置。

2022年3月，北京市印發《關于加快發展保障性租賃住房的實施方案》，明確支持非居住存量房屋改建保租房。在此背景下，豐臺區政府在全市率先建立以結構安全底線、消防安全底線、室內環境安全底線三條剛性標準疊加企業自主承諾的“3+1豐臺模式”，并完成非居改保項目“并聯審批”模式優化，原需串聯辦理的規劃、消防、環保等12項審批，整合為“一窗受理、同步審核”，審批周期從6個月壓縮至2個月。這些政策為冠寓郭公莊地鐵站店的順利啟動奠定了基礎條件。

2022年3月，北京京投通過北交所公開掛牌出租該物業，龍湖冠寓旗下北京慶冠寓商業運營管理有限公司成功競得運營權。通過對原有辦公空間進行居住化改造，包括增設獨立衛浴、優化水電暖通系統、分割戶型等，項目最終歷經11個月的改造，打造出745套租賃房源。

在項目籌備過程中，冠寓前期完成了閑置商業辦公用房的合規性評估、改建規劃設計，同步與豐臺區住建、規劃等部門深度對接，完成改造方案報審、消防驗收等核心環節；中期按照《北京市保障性租賃住房建設導則（試行）》推進空間改造、配套落地；后期通過保租房項目認定、房源備案等流程，正式將項目納入北京市保障性租賃住房管理體系，成為北京非居改保租模式首個落地實踐樣本。項目于2022年11月（一期283套）和2023年3月（二期462套）分階段開業，其中129套定向供應高校畢業生。

2.產品升維：冠寓3.0體系與TOD模式融合

龍湖冠寓郭公莊地鐵站店出租率長期穩定在95%以上（25年平均出租率96.3%），租戶平均租期長達約12.3個月，凸顯保租房項目穩健優勢。

項目的穩健運營，主要源于其在區域市場中形成的差異化競爭優勢，核心體現在四個維度。

其一是TOD核心區位優勢，公寓為地鐵9號線、房山線換乘站——郭公莊站上蓋項目，步行直達地鐵站，可快速接駁市區核心商圈與豐臺區科技園區，職住通勤效率遠高于區域內其他租賃項目。

其二是客群精準定位優勢，項目核心客群與最初定位判斷基本一致，主要來源為三大類：一是周邊豐臺科技園、總部基地等白領客戶，涵蓋互聯網、科創、金融等行業的青年職場人，為項目核心客群；二是市區地鐵沿線通勤剛需人群，因地鐵雙線路優勢，麗澤商務區、首經貿、天壇醫院等地鐵沿線客戶占比較高；三是海淀等核心區域的青年上班族，占據一定份額。

其三是產品設計優勢，圍繞核心客群的租住需求，項目在空間和配置上進行多重創新設計：戶型方面，產品以28-38㎡開間為主，50㎡大開間為輔，采用“功能一體化”設計，將睡眠、辦公、收納空間合理融合，打造立體擴容收納體系，配備板式頂柜衣柜，最大化利用小戶型空間，適配單身青年的獨居需求；公區方面，規劃全品類青年友好型公區，包含免費健身房、休閑會客區、共享廚房、閱讀辦公區、會所大堂，兼顧社交、休閑、辦公多元需求，其中共享廚房適配青年聚餐需求，閱讀辦公區解決居家辦公無專屬空間的痛點，打造有溫度的社區生活圈；產品力方面，門店采用冠寓3.0精裝標準和工藝，全屋墻板、一體式集成衛浴，窗簾遮光簾95%以上，同時配有雙人床、沙發茶幾、桌椅、三開門衣柜、智能門鎖水電表，開放式廚房、冰箱、洗衣機、熱水器等家具家電。

其四是品牌運營服務優勢，項目依托龍湖成熟的公寓運營體系，提供專業的管家服務、完善的公區配套，整體服務力與周邊普通住宅租賃房源相比具備明顯的競爭優勢。

3.運營提質：優化業務模式、數字化運營降本增效

在租賃市場競爭加劇的背景下，項目目前靈活采用“長租為主、短租補充”的運營模式：一是核心業務仍以長租為主，依托保租房剛需屬性，推出12個月、24個月長租簽約優惠，月租金隨著租期遞減，提升長租簽約率，保障基礎出租率；二是適度開放短租，針對高校畢業生實習、職場人工作過渡、節日短期居住等需求，推出1-6個月短租產品，同時結合跨年、畢業季等節點推出短租特惠活動，提升空置房源利用效率；三是推出企業團租合作，與豐臺區科技園區內的企業簽訂團租協議，為企業員工提供專屬租房優惠，批量消化房源，同時提升客群穩定性。

此外，項目積極引入數字化，進一步降本增效。項目全面引入了龍湖冠寓自主研發的客戶服務系統及租物管理系統，同時對接北京市住房租賃管理服務平臺，實現數字決策、自動駕駛賦能全業務流程，實現經營數據全景洞察、租務流程線上化、報修響應30分鐘直達，形成“好產品+好服務+高效率”的運營閉環。

“非居改保”模式的成本與運營挑戰

1.成本壓力：系統改造與空間重構的雙重投入

相較于新建或標準公寓樓，存量“非居改保”普遍面臨更大的成本壓力。

“非居改保”項目原有建筑主體并非為居住設計，在改造過程中，需按居住標準對水電氣線路進行全面改造升級，增設獨立衛浴、優化通風采光等居住配套，改造成本高于常規裝修。同時為滿足保租房小戶型、高利用率的需求，還需對原有大尺度商業空間進行合理分割，兼顧空間合規性與居住舒適性，導致空間規劃、施工及裝修成本顯著高于常規住宅改造。

2.運營挑戰：政策約束下的產品優化轉型

作為保障性租賃住房，非居改保項目在享受政策支持的同時，也面臨著定價調整受限與產品升級保持市場競爭力的平衡矛盾。近年來隨著市場競爭加劇，長租企業持續“卷”產品、“卷”配套、“卷”服務、“卷”價格，而保租房項目運營受政策約束，在產品定價、戶型調整等方面的靈活性相對較低。如何在合規前提下實現產品和服務的持續升級，保持市場競爭力，成為項目方一大挑戰。

“非居改保”發展趨勢與政策展望

展望“十五五”時期，我國將繼續優化保障房供給，而籌集渠道將更多的依賴于存量盤活。多地在《“十五五”規劃建議》中強調將盤活用好存量住宅、低效樓宇、傳統商業設施，“非居改租”將在租賃住房籌集中占據更為重要的地位。

在此背景下，“非居改租”將邁入規模化、專業化發展的新階段。其核心趨勢將呈現三大特征：

其一，是從“增量”轉向“提質”，驅動力量從完成籌集指標升級為滿足人民對美好居住生活的需求。未來的競爭將超越“有沒有”層面，轉向“好不好”——產品力、服務力和社區運營能力的比拼。

其二，是改造模式將與城市更新、TOD開發深度融合，更加強調與區域產業和人口規劃的協同。項目布局將更精準地錨定產業園區、軌道交通節點周邊，旨在高效促進職住平衡，使“非居改租”不僅成為住房供給的補充，更成為優化城市空間結構、提升城市活力的重要工具。

其三，是政策支持體系將深化為覆蓋項目全生命周期、更加精準靈活的可持續發展支持。目前“非居改保”項目享受到的政策支持多為水暖電氣改為民用、審批綠色通道、備案便利化等，從保租房項目的可持續、品質化發展角度考慮，政策可在設立更靈活的定價機制以及“非居改租”項目用地使用權續期機制等維度繼續發力，以穩定市場預期，吸引更多社會資本長期穩健經營。“十五五”期間，若能建立清晰、可預期的“非居改租”土地續期規則（例如，明確續期流程、優先續期條件、以及具有商業合理性的續期費用標準），將為“非居改租”發展帶來根本性突破。

總體來說，“十五五”作為深化住房制度改革的關鍵時期，“非居改保”將邁向規模化、專業化發展的新階段。未來，通過政策、資本與運營的協同發力，將推動更多存量資產成功轉型，為構建“租購并舉”的住房制度提供堅實支撐，推動行業高質量可持續發展。

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