怎么評(píng)價(jià)安瀾北京開(kāi)盤(pán)業(yè)績(jī)？丨市場(chǎng)

關(guān)于頂級(jí)豪宅操盤(pán)，新年第一盤(pán)安瀾北京正在交出答卷，你給打多少分，歡迎投票。

1.關(guān)于態(tài)度，20分

態(tài)度一欄滿分是20分。

時(shí)間拉長(zhǎng)，會(huì)看出一個(gè)人對(duì)你的感情，樓盤(pán)也是。

從去年3月18日拿地，到今年1月11日直接順?shù)N，整整300天。懷胎10月，足月呱呱墜地，創(chuàng)下北京高端住宅開(kāi)盤(pán)時(shí)長(zhǎng)之最。

2.關(guān)于節(jié)點(diǎn)，20分

去年12月11日公布案名，21天后，即1月7日開(kāi)放實(shí)景示示苑區(qū)和275樣板間；

5天后，即1月11日順?shù)N。

細(xì)心的小伙伴可能會(huì)問(wèn)，既然12月中旬就公布案名，為何不搶在年底前開(kāi)盤(pán)網(wǎng)簽，沖一沖2025年的業(yè)績(jī)？

甚至有人據(jù)此揣測(cè)，可能蓄客不足，網(wǎng)簽簽不出來(lái)。

Rose得到的消息是，網(wǎng)簽簽不出來(lái)是真的，原因倒不是蓄客不足。

有信源透露，高凈值客戶(hù)年底去三亞或國(guó)外度假，不在北京，直接導(dǎo)致不能簽約。

可能還有人推問(wèn)，為何不更早公布案名，提前開(kāi)盤(pán)？

可能有人會(huì)猜，原因就在實(shí)景示范區(qū)的交付上。Rose也是這么猜想的，實(shí)景示范區(qū)趕不出來(lái)。

有一個(gè)佐證是，樣板間只開(kāi)出洋房275。占到主力貨值的上疊和下疊都沒(méi)有開(kāi)出來(lái)，可以想象安瀾北京的開(kāi)盤(pán)時(shí)間有多么緊張。

所以說(shuō)，中海這次操盤(pán)還是很有戰(zhàn)略定力，堅(jiān)持要把樣板間和實(shí)景示范區(qū)先開(kāi)出來(lái)。

這就意味著，安瀾不再是過(guò)去賣(mài)戶(hù)型邏輯，而是賣(mài)實(shí)景園林。

這在北京高端市場(chǎng)，又是頭一回，搶不了節(jié)點(diǎn)，就順延開(kāi)盤(pán)，哪怕錯(cuò)過(guò)沖刺業(yè)績(jī)，也要保證實(shí)景開(kāi)盤(pán)。

所以，關(guān)于節(jié)點(diǎn)，Rose要給到20分。

可能有人問(wèn)，上下疊樣板間沒(méi)開(kāi)出來(lái)，是不是分階段策略，即先推洋房，后推疊拼？

Rose也問(wèn)了，當(dāng)時(shí)是真沒(méi)有搶出來(lái)。搶不出來(lái)，就不搶了，還是要保證品質(zhì)。

而且，從這一次順?shù)N來(lái)看，即便是沒(méi)有樣板間，中海也在推售上下疊。

所以說(shuō)，在品質(zhì)面前，時(shí)間往后靠，即便是錯(cuò)過(guò)年終業(yè)績(jī)節(jié)點(diǎn)，也要犧牲時(shí)間，這是安瀾北京讓Rose感動(dòng)的地方。

3.關(guān)于去化率

網(wǎng)上有很多版本，民間有很多說(shuō)法，Rose拿到的其中一個(gè)版本是：

268套房源，不含關(guān)系戶(hù)訂房的話，去化33套，去化率12%

具體分解如下：

洋房

210㎡四居71套，首開(kāi)去化17套，去化率24%；

275㎡四居76套，首開(kāi)去化8套，去化率11%；

310㎡四居61套，首開(kāi)去化1套，去化率2%。

平墅

370㎡平墅12套，首開(kāi)去化2套，去化率17%

上下疊

315-365㎡疊拼48套，首開(kāi)去化5套，去化率21%

此版本共計(jì)認(rèn)籌約220組，解籌33組（不含關(guān)系戶(hù)），解籌率15%。

原因前面也提到了，業(yè)主離京度假了。

還有關(guān)戶(hù)系，肯定是要拖一拖，等一等，這個(gè)道理懂的都懂。

關(guān)于這個(gè)版本，Rose也同樣給到20分。

原因在于，對(duì)塔尖項(xiàng)目，去化率是放在第二位的。

如果說(shuō)改善盤(pán)的首開(kāi)去化率在30%，高端盤(pán)差不多是10%，超過(guò)行業(yè)估值2個(gè)百分點(diǎn)。

之前Rose聽(tīng)到內(nèi)一個(gè)機(jī)密版本，是認(rèn)購(gòu)88套，真金白銀交錢(qián)的那種。

Rose還聽(tīng)到一個(gè)版本，約是120套。

各種說(shuō)法都有，我們以網(wǎng)簽為準(zhǔn)，接下來(lái)看網(wǎng)簽。

4.關(guān)于單價(jià)

整體備案價(jià)區(qū)間：14萬(wàn)-18.7萬(wàn)元/㎡，其中平層210㎡戶(hù)型83折，其余平層87折，疊拼9折。

成交均價(jià)14萬(wàn)/㎡，成交金額約12億。

備案價(jià)區(qū)間是意料之中，地價(jià)在那里擺著。

關(guān)于折扣，之前市場(chǎng)有各種說(shuō)法，比如9個(gè)99折啥的。

Rose覺(jué)得，中海對(duì)地段和產(chǎn)品力兩件事都非常有信心，價(jià)格相當(dāng)公允，沒(méi)有走過(guò)去中海的價(jià)格策略，頂著上限賣(mài)。

具體來(lái)說(shuō)，

洋房

210㎡四居71套，單價(jià)12.8萬(wàn)，總價(jià)2680萬(wàn)

275㎡四居76套，單價(jià)14萬(wàn)，總價(jià)3850萬(wàn)

310㎡四居61套，單價(jià)14.5萬(wàn)，總價(jià)2150萬(wàn)

平墅

370㎡平墅12套，單價(jià)15萬(wàn)，總價(jià)5550萬(wàn)

上下疊

315-365㎡疊拼48套，單價(jià)16萬(wàn)，總價(jià)5000-5800萬(wàn)

這個(gè)單價(jià)，其實(shí)在當(dāng)下市場(chǎng)里還是相當(dāng)高，這也說(shuō)明中海藝高人膽大，和朱房拉開(kāi)了合理的價(jià)差，沒(méi)有只顧自己跑。

所以，Rose也給到20分。

5.關(guān)于產(chǎn)品力

Rose去看過(guò)實(shí)景示范區(qū)，給到滿分20分。絕對(duì)不是棒殺，真的相當(dāng)優(yōu)秀。

剛拿下這塊地時(shí)，Rose都不知道怎么解題？

中海居然堅(jiān)持給到洋房南向三面寬，還有海淀最大尺度的0.5米進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)。

下沉?xí)呛币?jiàn)尺度，約有2800㎡。

關(guān)于精裝標(biāo)準(zhǔn)，中海這次絕對(duì)是下了本，洋房6000元/㎡，疊拼7000元/㎡。

洋房樣板間看過(guò)了，真是沒(méi)得挑。

綜上，Rose給到滿分100分。

100分的背后，慢即是快，慢即是贏，慢即是溢價(jià)。

Rose也看到了中海北京的變化。至少在純新盤(pán)上，是真的在改變。銷(xiāo)冠100

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