京東產發IPO背后：兩次裂變，催生新經濟「超級節點」

2月7日，國家統計局公布了一組數據：2025年我國社會物流總費用與GDP的比率進一步降至13.9%，再創有統計以來的最好水平。

這條消息沒有引起多高的熱度，很快就被湮沒在了幾個大廠的AI應用鋪天蓋地地發紅包和送奶茶的消息里。

盡管實體經濟的降本增效就藏在這個比率之中，但聚光燈很難在此停留：一是見效慢，供應鏈基礎設施的價值動輒以5到10年計算，而一個C端應用有可能在上線一個月內通過砸錢營銷跑成爆款；二是模式重，平臺型大廠通過流量撮合生意可以輕巧地賺錢，而實體產業鏈條復雜、需要重投入，且回報大概率不及廣告和傭金。

雖然不少互聯網大廠都曾動過改造實體產業的念頭，但在現實面前，許多雄心都變成了淺嘗輒止的「項目」，卻很難沉淀出確定性的商業模式。

直到1月26日京東智能產發股份有限公司（以下簡稱「京東產發」）向港交所遞表，外界才意外看到了一個以時間換未來的理想范本。

拆解其招股書會發現，作為一個以供應鏈基礎設施為底座的新經濟基礎設施運營商，京東產發用近20年時間就證明了一件事——用規模和技術換取系統效率，可以實現確定性的長期回報。

01 京東產發的真實斤兩

實體產業的前后端，其實都離不開倉。

它看似不起眼，表面就像一個個伏在城市樞紐附近、孤立存在的工業化「大盒子」；但當這些「盒子」串聯進產業鏈，極致效率便從中而生。

比如一座覆蓋冷凍、冷藏、常溫、恒溫等多溫區的北京分撥中心，不僅滿足永輝超市對不同商品品類的精細化存儲需求，還能提升永輝在京津冀的履約能力和運營效率。這套冷鏈解決方案本身，就構成了永輝向品質零售商轉型的細節。

在肇慶鼎湖，一座具備分揀、收發一體化大型智能化供應鏈樞紐，成了快時尚零售商Shein（希音）用中國速度席卷全球的底氣。在廣州花都，通過占地20萬平方米的國內首個發貨大倉，TikTok Shop 嚴密掌控著跨境運輸的時效與業務運營的彈性。

如果將視線移到全球，阿聯酋阿布扎比機場自由區興建的7萬平方米高標準物流園區，將托舉當地迅速膨脹的跨境電商需求；經由「4小時覆蓋英國90%區域」的考文垂大型物流園，智能家居等商品可以快速出現在英國消費者的家門口……

這些供應鏈「超級節點」正編織起一個覆蓋全球主要經貿樞紐的倉儲服務網絡，也構成了京東產發的基本盤。

作為京東集團供應鏈生態系統的基石，京東產發的來時路始于2007年的一個戰略決定——京東要自建物流體系。

2014年，京東產發在上海建成了行業第一座「亞洲一號」超大型智能倉庫，項目集成自主研發的倉儲管理與控制系統，涵蓋存儲、分揀、配送全流程，90%以上操作實現自動化。

這套解決供應鏈基礎設施痛點的能力，很快從京東集團內部外溢到電商及物流行業。2018年開始，京東產發獨立運營。這是其從內部基建向新經濟基礎設施平臺進化的重要節點，也是業務版圖高速擴張的開端。

招股書顯示，目前京東產發的主營業務涵蓋三個方面：基礎設施建設、資產管理和綜合服務。

截至2025年9月30日，京東產發已在國內29個省級行政區及境外10個國家和地區，開發、擁有或管理285個現代化基礎設施資產，總建筑面積約2710萬平方米，資產管理規模總額超1200億元。

仲量聯行報告顯示，按建筑面積計算，京東產發在亞太地區及中國新經濟領域的現代化基礎設施提供商中，分別位列前三及前二。

從業績來看，2023年京東產發收入為29億元，2024年收入達到34億元，同比增長19.1%；2025年前9個月收入達到30億元，同比增長21.2%。這一增速在行業內處于領先。2023年至2025年前9個月，京東產發的資產管理規模增長了28.1%，已竣工現代化基礎設施資產的期末平均出租率超過90%，這兩項指標在同行業中均位居首位。

考慮到京東產發的現有優勢——如依托京東生態資源、順應中國供應鏈出海的需求、正從規模擴張到輕資產轉型，預計未來的業績增速仍有上升空間。

02兩次關鍵裂變

梳理公司發展軌跡可以發現，從「京東的產發」到京東產發，從一個服務中國和亞太到成為全球現代化基礎設施投資及資管平臺，京東產發經歷了兩次關鍵「裂變」：

一次是橫向規模擴張：將核心業務——基礎設施解決方案的市場，從國內延展到海外。

自2022年開始，京東產發明顯加快海外布局：如2022年收購英國兩處物流倉庫；2023年與高瓴資本聯合收購一處位于新加坡的物流資產包；2024年收購一處位于英國考文垂的大型物流園區及一處位于英格蘭普雷斯頓的物流倉庫。

2025年的海外動作更加密集：4月，收購位于澳大利亞布里斯班的Wacol物流中心；7月，與阿布扎比機場自由區合作簽約，雙方擬共同開發約7萬平方米的高標準物流基礎設施；11月，與沙特工業城市和技術區管理局簽署協議，雙方將共同開發和運營覆蓋沙特多個城市的工業與物流基礎設施項目，包括研究設立專注于工業及物流資產開發的房地產投資基金；12月，聯合合作伙伴收購位于新加坡核心物流樞紐區的倉儲基礎設施組合……

海外是京東產發構建全球現代化物流網絡的重要一步。截至2025年9月30日，京東產發在海外10個國家和地區擁有53個基礎設施項目，海外資產管理規模總額占比已增長至12.8%。

整體而言，上述海外擴張動作基本由三條主線驅動：服務京東生態系統的海外拓展、支持中國企業的全球化發展，以及專業的資產投資。

這三條主線帶來的確定性需求，都有持續增長的空間。

首先，在海外「再造一個京東」已經上升為京東集團的戰略目標之一。無論是自營零售Joybuy，還是京東物流自建歐洲物流網絡JoyExpress快遞服務，京東海外版圖的擴張，勢必伴隨海外倉儲物流「節點」的加密。

行業趨勢層面，中國制造、電商、零售、汽車等產業近兩年都在加快出海，需要一套穩定的供應鏈物流體系支撐。而京東產發基于自身的經驗，圍繞跨境企業在當地業務拓展過程中遇到的倉儲、供應鏈、合規和成本等問題，已經形成了系統性的解決方案，并且能夠高度定制。

在印尼雅加達，國內一家家電品牌因業務拓展尋求短期倉儲租賃解決方案時，京東產發不僅快速解決了客戶的倉儲短缺問題，更通過優化庫內動線設計，顯著提升了客戶的物流效率。同樣在印尼市場，面對某新茶飲品牌的本地化快速擴張需求，京東產發依托其高質量的倉儲服務網絡和本地響應能力，迅速為其提供了關鍵戰略位置的倉儲支持。

專業服務體驗帶來確定性價值。比如前述家電品牌與京東產發的合作關系，已由短期租賃成功升級為長期戰略伙伴。

資產投資層面，伴隨京東產發的專業能力越來越受國際市場認可，諸如阿布扎比機場自由區、沙特工業城市和技術區管理局等海外當地主導的聯合開發項目，也在增多。這意味著規模的進一步擴大。

京東產發的另一次「裂變」，源自縱向的輕資產轉型。

自建倉儲物流設施需要高投入、長回收周期，而資產管理服務收入以及相關基金及投資工具的利潤分成，則更穩健。比如從全球經驗來看，倉儲物流 REITs 在美國、日本、新加坡等地已經形成穩定的投資模式，被視為物流產業的金融支持工具。

▲國內物流園區收入占比中，金融收入占比仍有較大提升空間 圖源：海通國際

沿此邏輯，京東產發近兩年加快輕資產轉型及發展基金、合伙投資平臺管理業務，并在2024年實現了1.97億元的管理費收入，這一收入在2020年至2024年的平均復合增長率達到了30%。

輕資產轉型有望讓京東產發實現快速擴張。當資產的利用效率更高時，供應鏈基礎設施平臺對于新經濟的支撐力也在同步增強。

在我們看來，正是這兩次「裂變」，給了京東廣發確定性的增長空間。這大概也是京東產發決定在2026年啟動IPO的底氣所在。

03 超級節點的復利模型

在流量平臺速度的襯托下，實體經濟似乎顯得效率很低。

而以「供應鏈」為核心敘事的京東生態，一直努力用事實和結果去打破這種偏見。

從底層邏輯來看，京東生態內的業務，大都屬于用重投入的基礎設施提升全鏈路標準化程度與資源配置效率的模式，最終賺的是「效率」的錢。這也是京東為什么要死磕商品庫存周轉天數、智能分揀準確率、物流配送時效等核心能力項。

相比流量平臺，提升實體產業效率的難度更高，但強在確定性——一旦優勢建立，后期基本就是一個復利模型。

具體到京東產發，其在供應鏈基礎設施的優勢，至少有三點比較突出：

一是選址能力。公司超過90%的現代化基礎設施資產位于一線城市及其衛星城市和二線城市；在海外同樣是瞄準核心城市、交通樞紐及制造業中心，布局「超級節點」。

▲京東產發國內園區分布 圖源：京東產發官網

多年積累的選址能力，使其能夠識別并投資最為契合其特定需求的地點，例如，京東產發位于迪拜杰貝阿里自貿區的兩個高標倉，在獲取項目的階段已有明確的客戶需求，因此兩個項目均實現了交割即客戶入駐運營。

二是依托于長期服務于京東零售和京東物流的長期產業洞察，更理解供應鏈。在中東，吉利汽車便是借助京東在當地的物流節點服務，大幅壓縮了對中東市場的交付周期。

三是基礎設施本身建設的科學性和先進性、智能化倉儲設備，可提升行業及客戶的供應鏈效率。如京東產發為希音改造的肇慶大型智能化供應鏈樞紐，投產運營后分揀操作量可達400萬件/日，速運操作量達5000噸/日。

這些優勢都能帶來效率的提升，而效率最終通往確定性。

資本市場之所以愿意給物流地產更高的溢價，意圖其實很明顯：為高度可預測的復利模型買單。

這種高度可預測與業務性質有關：物流供應鏈基礎設施的功能更剛需、客戶面更多元。此外，其客戶租期通常長達 5–10年，更抗經濟周期波動。

增長路徑上，平臺流量有可能在達到巔峰后出現邊際遞減，但新經濟基礎設施運營商可以通過「做加法」，如橫向建設更多超級節點、輕資產運作，實現持續增長。

以資本循環模式為例，從全球實踐來看，基礎設施平臺資產即可直接交易，也可證券化。

可交易幫助平臺實現「開發—退出—再投資」的閉環，例如京東產發將此前收購的新加坡某物流資產組合，在一年內將部分股權出售予一家歐洲機構投資者，從而快速實現了資本循環。

證券化則是將項目售予自身主導設立和管理的基金及投資工具，以實現資本回收。據海通國際的一份研究報告顯示，物流地產 REITs 在美國、日本、新加坡等成熟資本市場已經相當普及，并取得了良好的投資回報和市場認可。

截至2025年9月30日，京東產發已主導設立了5只核心基金、1只開發基金、1只收購基金、一個合伙投資平臺，以及在上海證券交易所的1只基礎設施證券投資基金。基金資產管理規模也由2022年第的253億元大幅提升至2025年9月30日的410億元，基金資產管理規模占到資產管理總規模的33.7%。

有理由相信，京東產發啟動赴港上市，將成為京東供應鏈技術與服務走向全球的一個關鍵節點。未來通過加快國際市場拓展、深度融入中國企業出海浪潮、推進技術與服務的國際化，京東產發有望撬動更高的確定性。

最終，供應鏈基石的價值，將在確定性中得以釋放。