從「撮合交易」到「最大成本」：貝殼困住貝殼

作者| 王晗玉

編輯|張帆

封面來源|視覺中國

動輒大幾萬元的中介服務費，似乎正成為購房人最后的高成本支出。

過去幾年，房地產調控政策逐步放寬，從一線城市下調購房門檻、央行降準降息，到存量房貸利率下調，二手房交易的環境已明顯改善。

最新消息顯示，自2020年8月開始實行的“三道紅線”或也正逐漸淡出。

上個月底，已有多家房地產企業不再被監管部門要求每月上報“三道紅線”相關數據。

而決定著房貸利率的5年期LPR已連續8個月保持在3.5%水平，同時2025年以來商業銀行凈息差也出現企穩跡象，整體保持在1.42%左右。

換句話說，房貸利率與還款成本也來到了階段性低點。

在購房交易成本不斷壓縮的背景下，中介服務費仍成為買賣雙方繞不開的一筆支出。作為行業頭部平臺，貝殼找房的服務費模式及其調整，不僅影響單筆交易成本，也折射出當前二手房市場利益分配的現狀。

購房成本減輕，但中介費仍是“硬骨頭”

伴隨多地下調房貸利率、減免交易稅費以及央行多輪降準降息，二手房交易的制度性成本明顯降低。此前，北京、上海、廣州、深圳等多個城市已基本取消非核心區限購，多個城市存量房貸款利率相比2023年高點也已累計下降超過1個百分點。

以北京首套房為例，目前滿二年出售的房源已無需賣家承擔增值稅，針對買家的契稅也從1%（140㎡以下）、3%（140㎡以上）統一降至1%，商業房貸利率則從2023年初的4.85%降至3.2%。

就大部分二手房房源類型而言，如今僅需買方承擔契稅這一制度性成本。但相比1%的契稅，多數買賣雙方還需面對的中介費可算是“最高成本”的支出。

36氪從一位北京地區的鏈家經紀人處獲悉，現在其門店執行買賣雙方各承擔1%的服務費率標準。

在這之前，鏈家的二手房交易服務費多由買方承擔，費率約在2.5-2.8%之間。

2023年4月，住建部與市場監管總局聯合發布《關于規范房地產經紀服務的意見》，明確提出“引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用”，鼓勵中介機構合理降低收費。

隨后，鏈家調整了服務費標準。前述經紀人表示自2023年9月26日起，其所在門店執行新費率。另據貝殼找房平臺上其他經紀人的說法，非自營鏈家門店所屬的交易也執行相近的費率標準，“低于1%連合同都出不了”。

盡管相比2023年以前，貝殼找房的服務費率有所下調，但整體仍處于相對穩定的區間——買家名義上的服務費成本降低，但中介方合計收取的服務費仍有2%。

如一間總價為300萬元的二手房，中介方收取的服務費只是從7.5萬元降至6萬元。

而與2023年首套房貸利率高點相比，若該房源購房者彼時按最低首付標準辦理貸款，幾輪降息至今，其月供已可減少1300多元。

同時，即便目前貝殼找房服務費執行“交易雙方各付1%”，但賣方承擔的服務費往往會通過提高掛牌價等方式轉嫁。正如行業長期存在的現象——“羊毛出在羊身上”，看似約束賣方的增值稅、個稅、中介費等最終仍會反映在房價中。

當前，尤其在一二線城市，交易雙方通過貝殼找房平臺實現二手房買賣仍是主流方式。

貝殼找房財報顯示，2025年上半年平臺上存量房（二手房）業務的總交易額達11638億元，其中由其自營的鏈家門店促成的交易額達4345億元。

鑒于多數機構在統計全國二手房交易數據時均以成交套數、成交面積為統計維度，并不統計成交金額，因此貝殼找房平臺在全國二手房交易市場的市占率暫無法確切計算。不過通過與重點城市的交易數據進行對比也可有所感知。

以北京為例，2025年全年，北京二手商品住宅累計成交1591.53萬平方米，另據諸葛找房數據研究中心監測，2025年第52周北京二手住宅市場均價為50942元/平方米。以此推算，北京去年全年二手房交易總成交金額約在8107億元。

對比之下，貝殼找房去年上半年促成的二手房交易就有11638億元。可見，其在二手房市場仍占據較大份額。

2025年上半年，貝殼找房二手房交易單量在平臺房屋買賣交易總單量中占比超過75%，存量房業務凈收入由2024年同期的131億元增加4.0%至136億元。其中，由鏈家門店貢獻的傭金收入為109億元，由平臺貝聯門店和經紀人貢獻的平臺服務、加盟服務及其他增值服務收入為27億元。

也就是說，平臺存量房業務的主要收入還是來自于買賣雙方支付的中介費。

渠道商為何總被“黑”？

“渠道分流地產行業利潤”的爭議并非新話題。

此前在2020年前后，有開發商就曾公開批評“渠道扼住開發商咽喉”，認為中介平臺通過掌控流量，壓縮了開發商的利潤空間。當時，貝殼找房創始人左暉曾以“地產夜壺論”回應，意指渠道才是開發商的“夜壺”，市場不好時拿出來用，市場好了就放回去。

周期切換，二手房交易占比進一步上升，中介服務費又再次成為焦點。

一方面，政策鼓勵交易雙方共同承擔費用，以減輕購房者壓力；另一方面，中介平臺仍需維持較高的服務費以覆蓋運營成本。貝殼找房財報顯示，2025年上半年其內部傭金及薪酬的營業成本為95億元，去年同期為81億元，主要由于通過鏈家經紀人促成的總交易額增加以及鏈家經紀人數量增加及其福利改善推動固定薪酬成本增加。

實際上，2%的服務費率與美國、英國、澳大利亞等多國5%以上甚至7-8%的費率相比并不算高。造成國內購房者普遍抱怨中介費過高的原因在于多個市場間的經紀服務內容與交易成本結構不同。

首先，部分發達國家的中介服務涵蓋范圍更廣，且經紀人承擔更多法律責任。

以美國為例，房地產經紀人需持證上崗，并在交易中承擔“受托責任”，包括對房屋狀況進行全面調查、披露潛在瑕疵、協助辦理貸款和產權轉移等，還需為交易提供擔保，確保產權清晰、無隱藏債務。

而國內市場經紀人多聚焦于帶看與撮合交易，對房屋狀況的調查、產權風險的排查責任相對有限。

其次，國內購房者僅在交易過程中承擔契稅、中介費等成本，購房后，除還貸外幾乎不再產生其他持有成本。而美國等地則需長期支付房產稅、房屋保險、維護維修等費用。兩種結構下，前者自然對中介費這筆“額外支出”更敏感。

此外，在一線城市，2%的服務費時常意味著十數萬元的支出，往往高于契稅，且不像契稅可通過政策調整減免。在購房人看來，中介費就成了交易中“最后的高成本”。

經紀人，自建渠道

無論抱怨與否，貝殼找房終究是在大額交易為主的商品房買賣市場中分得了一杯羹。不過現在這杯羹也正被早已興盛的自媒體分流。

近年視頻自媒體平臺向房屋中介行業的滲透明顯增加，并涌現出一批“房產大V”。

一方面，貝殼找房等頭部平臺依靠品牌和規模優勢維持市占率；另一方面，越來越多經紀人通過抖音、小紅書等平臺開展“自媒體帶看房”，直接觸達購房人，繞過傳統中介門店。

自媒體帶看房的優勢在于利益分配的環節更少，無需承擔門店租金和復雜的平臺分成。有網友透露某大V拍攝發布一支探房視頻的收費標準是房屋買賣成交額的1%。

這正與2020年前后房企紛紛自建渠道，試圖擺脫對第三方中介的依賴一樣，如今的經紀人也正嘗試自建渠道，為自己找到大平臺之外的第二條路。

“做難而正確的事”，是貝殼管理層早年間偏愛提及的企業文化。十多年前，他們花力氣推行“真房源”、構建ACN（經紀人合作網絡），確立了統一的服務標準與規范，將原本散落于街頭巷尾的個體門店和經紀人集結起來，共享同一流量入口，終結了行業的“草莽時代”，實現了從“分散”到“集中”的整合。

然而伴隨短視頻與直播興盛，行業形態再次逆轉：手握私域流量的經紀人開始跳出平臺，憑借自媒體內容在公域獲取信任，嘗試在社交平臺上構建獨立的獲客渠道與個人品牌。“集中”又重新走向“分散”。

這正對應著“分久必合、合久必分”的規律。尤其是在先前購房門檻、貸款利率接連下調的背景下，中介費仍是二手房交易中十分顯眼的成本。未來，隨著行業競爭加劇和保租房房源密集入市，針對中介費的議價能力或有望向購房人一邊進一步傾斜 。

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