中金：“淡季不淡”，香港房?jī)r(jià)加速回升；核心商寫空置率環(huán)比下行

來(lái)源：中金點(diǎn)睛

摘要

一手私宅成交額同比翻倍有余，恒基等開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)亮眼。1月一手私宅成交套數(shù)均環(huán)比持平略跌，顯著強(qiáng)于歷史歲尾年初走勢(shì)（2021-2025年平均環(huán)比-33%），對(duì)應(yīng)成交金額同比大增148%至192億港元。我們監(jiān)測(cè)6家重點(diǎn)港資開(kāi)發(fā)商合計(jì)銷售額同比增長(zhǎng)+173%，其中恒基、新世界與長(zhǎng)實(shí)漲幅均超兩倍；項(xiàng)目層面，柏景峰（信置聯(lián)合體）、啟德海灣1期（中海外聯(lián)合體）與Sierra Sea 2A期（新鴻基）銷售額位居前三。土地市場(chǎng)方面，成交九龍佐敦谷宅地1宗，由信置聯(lián)合體斬獲。

二手私宅量、價(jià)雙升，房?jī)r(jià)創(chuàng)三年以來(lái)單月最大漲幅。1月二手私宅成交套數(shù)環(huán)比走平，成交金額同比增逾五成。價(jià)格方面，1月末中原城市大型屋苑領(lǐng)先指數(shù)環(huán)比+2.5%，為2023年2月全面通關(guān)以來(lái)單月最大漲幅，同比增幅走擴(kuò)至+7.3%（2025年+5.1%）。此外，1月末經(jīng)紀(jì)人指數(shù)環(huán)比上行至69.04（12月末64.05），表明市場(chǎng)或處景氣上漲通道，價(jià)格存在向上動(dòng)能。

地產(chǎn)金融環(huán)境延續(xù)溫和支持，利率穩(wěn)中有降。12月與2025年新批按揭貸款均同比增長(zhǎng)22%，全年平均抵押率較2024年提升2.1ppt至60.1%。12月新批按揭利率環(huán)比下降6BP至3.25%，較同期1M-HIBOR加點(diǎn)17BP（11月+13BP），同期A、B類私宅回報(bào)率為3.6%和3.1%。

商業(yè)地產(chǎn)空置率環(huán)比下行，社零延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。12月私人寫字樓與零售物業(yè)空置率均有一定環(huán)比改善，分別較11月下降0.3ppt和1.2ppt。租金方面，12月寫字樓與零售物業(yè)租金指數(shù)分別環(huán)比下降0.2%與基本持平，其中上環(huán)/中區(qū)租金指數(shù)同比實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，空置率改善幅度亦領(lǐng)先其他區(qū)域。12月零售業(yè)銷售延續(xù)9月以來(lái)修復(fù)態(tài)勢(shì)（5月增速轉(zhuǎn)正，9-12月同比增幅均超過(guò)6%），系金融及經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇、訪港游客數(shù)量增長(zhǎng)等持續(xù)推動(dòng)。

風(fēng)險(xiǎn)

海外降息進(jìn)程不及預(yù)期，商業(yè)地產(chǎn)增量供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏超預(yù)期。

Text

正文

私宅市場(chǎng)

一手私宅：1月成交額同比翻倍，恒基、新世界表現(xiàn)優(yōu)異

1月一手私宅銷售：成交總量方面，1月一手私宅成交套數(shù)環(huán)比-11%至1539套，同比+103%（12月+98%，2025年+22%）；1月一手私宅成交金額環(huán)比-7%至192億港元，同比+148%（12月+84%，2025年+8%）。具體來(lái)看：1）空間分布：1月香港島、九龍、新界東、新界西一手私宅成交套數(shù)占比9%、52%、24%和15%，對(duì)應(yīng)同比+53%、+232%、+331%與-33%（2025年+48%、-18%、+113%與+17%）。2）金額結(jié)構(gòu)：低于500萬(wàn)港元、500-1000萬(wàn)港元、1000-2000萬(wàn)港元與2000萬(wàn)港元以上成套數(shù)占比為40.8%、41.5%、12.3%、5.4%。

重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商及其新盤銷售：基于中介口徑數(shù)據(jù)，我們計(jì)算1月新鴻基、港鐵公司、恒基兆業(yè)、信和置業(yè)、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與新世界發(fā)展全口徑簽約銷售額依次同比+38%、+279%、+189%、+535%、+62%、+211%；6家重點(diǎn)房企合計(jì)成交854套（2025年1月270套），銷售額同比+173%至92億港元，對(duì)應(yīng)市占率48%（2025年1月44%）。屋苑方面，柏景峰、Sierra Sea（2A）、啟德海灣1期、柏瓏2期與瑧爾成交套數(shù)位居前五，合計(jì)436套；剔除掉獨(dú)棟洋房，柏景峰、啟德海灣1期、Sierra Sea（2A期）、天御2期與天璽*天2期成交金額位居前五，總計(jì)成交金額31.2億港元。

二手私宅：1月成交額同比增逾四成，房?jī)r(jià)月環(huán)比增長(zhǎng)2.5%

1月二手私宅銷售：1月二手私宅成交3912套，環(huán)比基本持平，同比+47%（12月+30%，2025年+18%）；其中香港島、九龍、新界東與新界西成交套數(shù)占比23%、35%、17%和24%，對(duì)應(yīng)同比+62%、+48%、+35%和+53%。1月二手私宅成交金額290億港元，環(huán)比-4%，同比+56%（12月+44%，2025年+20%）。

1月私宅成交價(jià)格：1月末中原城市大型屋苑領(lǐng)先指數(shù)環(huán)比+2.5%，同比+7.3%（2025年末+5.1%）：1）港島、九龍、新界西與新界東依次環(huán)比+2.9%、+4.0%、+1.0%、+1.0%，同比+3.6%、+11.6%、+4.9%和+6.7%；2）大型與中小型私宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比+1.0%和+2.4%，同比+2.4%和+7.3%。此外，1月中原經(jīng)紀(jì)人住宅買賣指數(shù)延續(xù)上行趨勢(shì)，1月末上行至69.04（12月末64.05），處于價(jià)格看漲景氣區(qū)間。

豪宅：2025年一手成交額持平略增，二手成交額同比增四成

12月豪宅成交：一手房方面，12月成交148套（2024年12月115套），對(duì)應(yīng)成交金額同比增長(zhǎng)50%至86億港元；2025年累計(jì)成交1675套（2024年1632套），累計(jì)成交金額952億港元，同比+3.5%。二手房方面，12月成交1484套（2024年12月106套），對(duì)應(yīng)成交金額同比增長(zhǎng)76%至76億港元；2025年累計(jì)成交1484套（2024年1166套），累計(jì)成交金額675億港元，同比+39%。

宅地成交：信和置業(yè)聯(lián)合體獲得1宗新九龍宅地

1月招標(biāo)出讓：1月宅地招標(biāo)出讓1宗，位于九龍佐敦谷采興路，信和置業(yè)（00083 HK）與鷹君集團(tuán)聯(lián)合斬獲。該宅地土地面積0.38萬(wàn)平方米，規(guī)劃樓面2.07-3.45萬(wàn)平方米，成交金額16.1億港元，新鴻基、恒基兆業(yè)、嘉里建設(shè)、會(huì)德豐等重點(diǎn)房企均有參拍。

1月其他類型：無(wú)私人協(xié)約方式批地與換地交易。

按揭貸款：12月新批按揭同比增兩成，利率穩(wěn)中有降

12月按揭貸款：12月新批按揭貸款金額同比增長(zhǎng)22%至312億港元（11月+20%），其中一手與二手住宅貸款同比+32%和+22%，抵押比例基本持平為61.0%（11月61.1%）。2025年累計(jì)新批貸款金額3373億港元，同比+22%，其中一手與二手住宅貸款同比+38%和+15%；平均抵押率62.2%（2024年60.1%），貸款額占當(dāng)年一、二手交易額的58%（2024年55%）。

12月貸款利率與置業(yè)負(fù)擔(dān)壓力：據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，12月新批出住宅按揭貸款平均利率下降6BP至3.25%，較同期1個(gè)月HIBOR均值加點(diǎn)17BP（11月+13BP）；同時(shí)，最優(yōu)惠貸款利率為5.0%不變。

寫字樓及零售市場(chǎng)

寫字樓：12月租金指數(shù)環(huán)比小幅下行，空置率高位下略有改善

12月寫字樓租金指數(shù)：12月私人寫字樓租金指數(shù)環(huán)比11月下降0.2%至208.8，同比下降3.3%，同比下降幅度較上半年有所收窄，其中甲級(jí)、乙級(jí)及丙級(jí)寫字樓租金指數(shù)同比分別下降4.5%/2.3%/1.1%，核心地區(qū)上環(huán)/中區(qū)、灣仔/銅鑼灣和尖沙咀區(qū)域的甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)同比變動(dòng)+0.8%/-6.2%/-3.3%，環(huán)比變動(dòng)-1.7%/-3.0%/+3.9%。

12月寫字樓空置率：12月寫字樓整體空置率17.5%，環(huán)比11月下降0.3ppt，仍處于歷史高位水平，其中中環(huán)和金鐘區(qū)域環(huán)比分別下降0.4ppt和1.0ppt至12.3%和11.4%，新界與九龍東空置率居前，分別為30.7%和23.8%。

12月寫字樓凈吸納量：12月甲級(jí)寫字樓凈吸納量2.1萬(wàn)平米，延續(xù)5月以來(lái)的回正趨勢(shì)，2025年全年甲級(jí)寫字樓累計(jì)凈吸納量16.1萬(wàn)平米，同比2024年改善明顯（2024年累計(jì)凈吸納量4.1萬(wàn)平米）。

零售物業(yè)：

12月零售業(yè)銷售價(jià)值：2025年12月香港零售業(yè)銷售價(jià)值同比增長(zhǎng)6.6%至350億港元，延續(xù)9月以來(lái)的修復(fù)態(tài)勢(shì)（9-12月同比增幅均超過(guò)6%），2024年同期則下降10%。分品類來(lái)看，珠寶、鐘表品類（代表高端消費(fèi)）與耐用消費(fèi)品（或受益于地產(chǎn)鏈復(fù)蘇等）為主要增長(zhǎng)推動(dòng)，同比分別增長(zhǎng)14.3%和38.4%，燃料、服飾與百貨等品類表現(xiàn)弱于大市。

12月訪港游客與港人北上：12月訪港游客465萬(wàn)人次（恢復(fù)至2018年月均的86%），同比增長(zhǎng)9%，其中訪港過(guò)夜游客215萬(wàn)人次（恢復(fù)至2018年月均的88%），同比增長(zhǎng)3%。12月香港居民周末北上416萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)2%；2025年全年周末北上5,199萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)13%。

12月零售物業(yè)租金指數(shù)及空置率：12月私人零售物業(yè)租金指數(shù)同比下降4.7%至153.2，環(huán)比11月基本持平；零售物業(yè)空置率四季度環(huán)比三季度下降1.2ppt至5.5%，整體處于歷史低位水平。根據(jù)美聯(lián)工商鋪，2025年三季度末四大核心區(qū)域街鋪空置率11.9%，較2025年一季度末下降0.2ppt。

一、二私宅銷售成交量

圖表1：1月一手與二手私宅成交套數(shù)分別同比增長(zhǎng)103%和47%

資料來(lái)源：中原地產(chǎn)，土地注冊(cè)處，中金公司研究部

圖表2：1月香港島、九龍、新界、新界西一手私宅成交套數(shù)分別累計(jì)同比+53%、+232%、+331%與-33%

資料來(lái)源：中原地產(chǎn)，土地注冊(cè)處，中金公司研究部

圖表3：1月超過(guò)2000萬(wàn)港元與低于500萬(wàn)港元成交私宅套數(shù)占比5.3%和40.2%

資料來(lái)源：土地注冊(cè)處，中金公司研究部

圖表4：重點(diǎn)港資開(kāi)發(fā)商月度全口徑銷售額梳理

資料來(lái)源：中原地產(chǎn)，土地注冊(cè)處，中金公司研究部

圖表5：2026年1月香港一手私宅樓盤成交額Top30梳理

資料來(lái)源：中原地產(chǎn)，土地注冊(cè)處，中金公司研究部

圖表6：2025年香港一、二手豪宅合計(jì)成交金額同比增長(zhǎng)16%至1627億港元

資料來(lái)源：中原地產(chǎn)，土地注冊(cè)處，中金公司研究部

宅地成交

圖表7：近期兩宗宅地成交情況梳理

資料來(lái)源：地政總署，中金公司研究部

圖表8：公開(kāi)競(jìng)拍與協(xié)約出讓宅地情況統(tǒng)計(jì)

資料來(lái)源：地政總署，中金公司研究部

私宅價(jià)格指數(shù)

圖表9：1月中原大型屋苑領(lǐng)先價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)2.5%，同比增長(zhǎng)7.3%（2025年末5.1%）

資料來(lái)源：中原地產(chǎn)，中金公司研究部

抵押貸款與利率

圖表10：2025年新批抵押貸款3373億港元，同比增長(zhǎng)22%

資料來(lái)源：香港金管局，中金公司研究部

圖表11：12月新批貸款利率為3.25%；A、B、C類私宅回報(bào)率為3.6%、3.1%和2.8%

資料來(lái)源：香港金管局，差響物業(yè)估價(jià)署，中原地產(chǎn)，中金公司研究部

私宅租賃

圖表12：1月中原城市大型屋苑租金指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.7%，同比增長(zhǎng)5.1%

資料來(lái)源：中原地產(chǎn)，中金公司研究部

寫字樓及零售物業(yè)

圖表13：12月私人寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降0.2%，同比下降3.3%

資料來(lái)源：差餉物業(yè)估價(jià)署，中金公司研究部

圖表14：12月上環(huán)/中區(qū)、灣仔/銅鑼灣和尖沙咀甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)環(huán)比變動(dòng)-1.7%/-3.0%/+3.9%

資料來(lái)源：差餉物業(yè)估價(jià)署，中金公司研究部

圖表15：12月甲級(jí)與乙級(jí)寫字樓物業(yè)回報(bào)率環(huán)比提升0.1/0.1ppt

資料來(lái)源：差餉物業(yè)估價(jià)署，中金公司研究部

圖表16：12月寫字樓空置率環(huán)比下降0.3ppt，其中中環(huán)和金鐘區(qū)域環(huán)比下降0.4/1.0ppt

資料來(lái)源：高力國(guó)際，彭博資訊，中金公司研究部

圖表17：12月甲級(jí)寫字樓凈吸納量2.1萬(wàn)平米，延續(xù)5月以來(lái)的回正趨勢(shì)

資料來(lái)源：差餉物業(yè)估價(jià)署，高力國(guó)際，彭博資訊，中金公司研究部

圖表18：2025年寫字樓落成量約30萬(wàn)平，甲級(jí)寫字樓年末庫(kù)存約900萬(wàn)平

資料來(lái)源：差餉物業(yè)估價(jià)署，高力國(guó)際，彭博資訊，中金公司研究部

圖表19：12月私人零售物業(yè)租金指數(shù)環(huán)比持平，同比下降4.7%；核心區(qū)街鋪空置率小幅下行

資料來(lái)源：差餉物業(yè)估價(jià)署，高力國(guó)際，彭博資訊，美聯(lián)工商鋪，中金公司研究部

社零表現(xiàn)及訪港游客

圖表20：12月零售業(yè)銷貨價(jià)值同比增長(zhǎng)6.6%，其中網(wǎng)上銷售占比8.8%

資料來(lái)源：香港政府統(tǒng)計(jì)處，中金公司研究部

圖表21：12月耐用消費(fèi)品與珠寶類零售表現(xiàn)亮眼，同比分別增長(zhǎng)38.4%和14.3%

資料來(lái)源：香港政府統(tǒng)計(jì)處，中金公司研究部

圖表22：12月訪港游客465萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)9%；港人周末北上416萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)2%

注：周末港人北上人次為每月周五至周日統(tǒng)計(jì)的經(jīng)深圳各口岸的人次統(tǒng)計(jì)資料來(lái)源：香港旅業(yè)網(wǎng)，香港入境事務(wù)處，香港政府統(tǒng)計(jì)處，中金公司研究部

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文章來(lái)源

本文摘自：2026年2月12日已經(jīng)發(fā)布的《香港地產(chǎn)月報(bào)（2026.1）：“淡季不淡”，房?jī)r(jià)加速回升；核心商寫空置率環(huán)比下行》

宋志達(dá) 分析員 SAC 執(zhí)證編號(hào)：S0080524070010

程堅(jiān) 分析員 SAC 執(zhí)證編號(hào)：S0080522080011 SFC CE Ref：BSB850

李曉豪 分析員 SAC 執(zhí)證編號(hào)：S0080525080004

孫元祺 分析員 SAC 執(zhí)證編號(hào)：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

王翼羽 分析員 SAC 執(zhí)證編號(hào)：S0080521050007 SFC CE Ref：BOR985

本文源自：券商研報(bào)精選