華泰證券：香港房價加速上漲，去化周期改善

來源：華泰睿思

核心觀點

1月以來港資房企股價表現亮眼，主要由于香港房地產市場延續復蘇勢頭，尤其房價上漲速度較快。住宅方面，1月香港房價創本輪復蘇以來（即25年4月以來）最大單月環比漲幅，春節錯位影響下私人住宅成交量同比大幅增長；此外，25年末竣工未售+在建未售庫存繼續收縮，去化周期已回歸至歷史正常區間，12月住宅租金再創歷史新高。商業地產方面，25年香港零售業銷貨價值止跌回升，寫字樓凈吸納量創2018年以來新高，但商業租金的全面復蘇仍需等待，高端零售、中環寫字樓等業態可能率先迎來結構性修復。我們繼續看好香港市場占比高的港資房企的重估機遇，有望在香港地產復蘇的β趨勢下迎來戴維斯雙擊，同時股息率也帶來一定支撐。重點推薦頭部港資開發商。

住宅量價：1月房價創本輪復蘇以來最大單月環比漲幅

房價方面，1月末中原地產領先指數較25年12月末+2.2%（12月+0.8%），創本輪房價復蘇以來最大單月環比漲幅。另據香港差餉物業估價署的數據，25年12月香港私人住宅價格指數環比/同比+0.2%/3.3%（11月+1.1%/2.2%），自25年3月低點累計反彈5%。成交量方面，根據香港土地注冊處的數據，1月香港新房/二手房私人住宅成交合約數量為1537/3674份，較25年12月環比-11%/-1%，但由于春節錯位，同比+104%/+50%。我們繼續維持26年成交量溫和上升（新房+4%/二手房+9%）、房價延續上漲（同比+4.7%）的判斷，同時對于房價加速上漲的趨勢保持關注。

庫存和租金：25年末庫存壓力持續改善，住宅租金再創新高

庫存方面，根據香港房屋局的數據，25年末香港竣工在售庫存為2.3萬套，連降3個季度，去化周期降至14個月，較高點縮短10個月；再計入6.1萬套在建未售庫存（連降5個季度），去化周期為50個月，較高點砍半，已修復至過去二十年的平均區間。租金方面，根據香港差餉物業估價署的數據，12月香港私人住宅租金指數環比/同比+0.1%/4.3%（11月+0.3%/4.5%），繼續創出歷史新高；70平以下住宅平均租金收益率3.35%，依然高于3.25%的封頂房貸利率。此外，1月末1個月HIBOR環比-47bp至2.61%，金融市場流動性持續改善。

商業地產：高端零售、中環寫字樓有望率先迎來結構性修復

零售業方面，根據香港政府統計處的數據，25年香港零售業銷貨價值為3805億港幣，同比+1.0%（24年同比-7.3%），自25年5月以來連續8個月同比上升。分品類來看，酒類飲品及煙草、電器等耐用消費品（主要為手機）實現雙位數增長，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物則在25H2顯著復蘇，而受港人北上和電商分流影響較大的鞋服制品、超級市場、百貨公司等業態全年錄得同比下滑。寫字樓方面，根據世邦魏理仕的數據，得益于恒生指數上漲、IPO火熱的助力，25年香港寫字樓凈吸納量創2018年以來新高，但由于供給量亦處于2009年以來的次高水平，全年空置率同比+0.4pct至17.3%，仍處于歷史高位。落實到商業租金，根據香港差餉物業估價署的數據，12月香港零售/寫字樓/工廠大廈租金指數分別環比持平/-0.2%/-0.1%，同比-4.7%/-3.3%/-3.0%。我們認為商業租金的全面復蘇仍需等待，但高端零售、中環寫字樓等業態可能率先迎來結構性修復。

風險提示

香港住宅市場復蘇不及預期。若人民幣升值、美聯儲降息、港股市場表現、香港人口回流、香港房地產政策等市場復蘇的驅動因素出現反復，可能影響香港住宅市場復蘇的節奏和程度，進而導致港資房企業績和估值修復的節奏和程度不及預期。

香港商業景氣度復蘇不及預期。香港商業景氣度復蘇仍停留在初步階段，尚未傳導至不動產租金端（寫字樓、零售業），后續復蘇的情況仍待觀察。

部分港資房企下調派息的風險。受核心凈利潤調整的影響，部分港資房企可能存在下調派息率或每股派息的風險，或將對股息率和股價表現造成負面影響。

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研報：《香港房價加速上漲，去化周期改善》2026年2月9日

林正衡 分析師 S0570520090003 BRC046

陳慎 分析師 S0570519010002 BIO834

本文源自：券商研報精選