利潤(rùn)報(bào)警，中海地產(chǎn)“瘦身”

利潤(rùn)增長(zhǎng)愈發(fā)艱難的中海地產(chǎn)，終于采取行動(dòng)了。

他們下定決心，把所有的區(qū)域公司都給砍了：華東、華南、北部、中西部四大區(qū)域被全面撤銷。

這是2026年第一家全面裁撤區(qū)域公司的頭部央企。四大區(qū)域解散后，中海地產(chǎn)將形成“總部-城市”的兩級(jí)架構(gòu)。

說(shuō)個(gè)背景，去年，頭部央企都在朝組織動(dòng)刀，紛紛撤掉區(qū)域，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，中海差不多是動(dòng)手最晚的一批了。

畢竟，距離中海地產(chǎn)痛失行業(yè)“利潤(rùn)王”的桂冠，已經(jīng)過(guò)去了整整四年。

他們的組織架構(gòu)調(diào)整還停留在2022年。當(dāng)時(shí)，中海地產(chǎn)將原有的五大區(qū)域公司合并為華北、華東、華南、中西部四大區(qū)域，同時(shí)合并了長(zhǎng)春、哈爾濱；廣州、佛山等多個(gè)城市公司。

但是，都進(jìn)了同一個(gè)坑。

那一年，中海歸母凈利潤(rùn)同比下降42.06%，接近腰斬，并創(chuàng)下最大跌幅紀(jì)錄。

然后，保持了多年的“利潤(rùn)王”寶座被華潤(rùn)置地一舉奪走。此后兩者的利潤(rùn)差距持續(xù)拉大，到2024年，中海歸母凈利潤(rùn)已落后華潤(rùn)近百億。

在這場(chǎng)利潤(rùn)塌方中，中海北方大區(qū)“突出”的有點(diǎn)明顯。2024年從911.2億掉到了559.4億，內(nèi)部排名從第一掉隊(duì)到第三。

那么，中海的調(diào)整，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇需要更靈活的組織形式，還是同行都在調(diào)整？

可能兼而有之。

他們?cè)噲D做大部分頭部房企正在做的，持續(xù)合并城市公司，加大籌碼在核心城市拿地，以及推了成立四十多年來(lái)唯一的一條高端產(chǎn)品線：“玖序”系。

這都需要付出代價(jià)：需要更多的錢，需要更能干的人。

2024年，中海先是將云貴公司與重慶公司合并為西南公司；緊接著將沈陽(yáng)公司和大連公司合并為遼寧公司。

被合并的區(qū)域有個(gè)特點(diǎn)：項(xiàng)目少、非重點(diǎn)拓展區(qū)。這或許是一次嘗試，在區(qū)域大調(diào)整前先做“彈性測(cè)試”。

然后是人事調(diào)整的挑戰(zhàn)。

2025年，中海進(jìn)入高管頻繁變動(dòng)期。2025年3月，北方大區(qū)分管營(yíng)銷的副總經(jīng)理刁鵬離職，同年5月楊智宇接替張韻樂(lè)，出任集團(tuán)營(yíng)銷管理中心負(fù)責(zé)人。

緊接著6月份多個(gè)城市總換防，如深圳公司總經(jīng)理趙亮調(diào)任深莞公司總經(jīng)理。到年底調(diào)整仍在持續(xù)，2025年11月原北部大區(qū)副總經(jīng)理王玨空降寧波任城市總，原寧波城市總陳仁新調(diào)入物業(yè)集團(tuán)。

每一個(gè)名字調(diào)整的背后都是權(quán)力的變遷。更敏感的是區(qū)域公司一把手的調(diào)整。

當(dāng)時(shí)，四大區(qū)域公司及負(fù)責(zé)人分別是北部區(qū)域的付熙嵬、華東區(qū)域的劉慧明、華南區(qū)域的劉顯勇、中西部區(qū)域的劉長(zhǎng)勝。

重要的是，47歲的劉慧明還擔(dān)任集團(tuán)副總裁，華東區(qū)域業(yè)績(jī)最好，曾經(jīng)刷新了上海單城銷售紀(jì)錄。

擔(dān)任集團(tuán)助理總裁的北部區(qū)域負(fù)責(zé)人付熙嵬有點(diǎn)尷尬，其主導(dǎo)的北京市場(chǎng)，中海的全口徑銷售額只拿到了第八名。

這些都不重要了。

他們都將回歸集團(tuán)總部，然后分管相應(yīng)職能部門或城市公司。

一場(chǎng)關(guān)于權(quán)力與資源的再分配，在中海內(nèi)部已然拉開(kāi)序幕。

組織架構(gòu)調(diào)整背后，從中海拿地的節(jié)奏和邏輯可以看出，大區(qū)的功能已明顯弱化，甚至部分城市公司也不斷被邊緣化。

保住利潤(rùn)，中海的辦法是，集中資源在高能級(jí)城市拿地、拿地、再拿地，用中海自己的話說(shuō)就是：主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品。

他們沒(méi)有防火墻。只能在利潤(rùn)暴跌之后，發(fā)力拿地。

2023年至2025年這三年，中海豪擲約3075億在全國(guó)拿地，連續(xù)三年拿地金額排在行業(yè)第一。

中海拿地的邏輯基本依照上述三大關(guān)鍵詞。2025年前7月，中海在一線和強(qiáng)二線城市投資占比達(dá)到86%。2024年，中海將73.5%的權(quán)益購(gòu)地金額集中投向了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市。

這種資源的高度集中，意味著絕大多數(shù)非核心區(qū)域失去了“彈藥”補(bǔ)給。

這也是今天區(qū)域調(diào)整的一個(gè)伏筆，項(xiàng)目都沒(méi)有了，有些城市已形同虛設(shè)。

中海的拿地是一場(chǎng)豪賭，甚至專門盯著“地王”拿。據(jù)億翰智庫(kù)研究顯示，2025年前7月，中海獲取的地塊中有相當(dāng)比例為“地王”，購(gòu)得地王金額占比達(dá)到43%。

將近一半的比例都是地王。這是“地王收割機(jī)”，還是把風(fēng)險(xiǎn)放大到極致？不斷下跌的利潤(rùn)還保得住嗎？

（來(lái)源：億翰智庫(kù)、數(shù)據(jù)截至2025年8月13日）

地王項(xiàng)目最有可能建高端的“玖序”系。

中海曾經(jīng)嘗到過(guò)甜頭。比如2024年，憑借新天地的順昌玖里、恒昌玖里的風(fēng)貌別墅、徐匯濱江的中海領(lǐng)邸玖序，只一年在上海的銷售額就達(dá)到了700億，創(chuàng)造了全國(guó)性房企在單個(gè)城市的最高銷售紀(jì)錄，其中順昌玖里單盤銷售額就高達(dá)196.5億元。

另外，在北京京華玖序開(kāi)盤熱銷，一度登頂2024年上半年新房網(wǎng)簽銷冠；深圳深灣玖序首開(kāi)收金超100億元。一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。

可是，放在中海面前的難題也很大，第一，一座城市也沒(méi)辦法到處都是“玖序”系，第二，不是一類城市最核心的土地，中海就沒(méi)有辦法賣了嗎？

這種給自己加難度的做法，在去年，難住了中海。

他們單點(diǎn)爆破的成績(jī)并沒(méi)有延續(xù)到2025年。一個(gè)典型的項(xiàng)目是上海楊浦濱江的云邸玖章，熱度是越開(kāi)越冷，去年12月5日該項(xiàng)目六期開(kāi)盤，推出了86套房源，截至2026年2月5日，只賣出去了5套。

確實(shí)，除了“玖序”系，中海在非核心區(qū)的其他高端產(chǎn)品賣得并不好。

比如北京的中海麗金府，2025年4月15日首次取證，截至2025年末，1060套房源僅簽約170套，去化率僅16.04%。而中海·萬(wàn)吉玖序網(wǎng)簽去化率也只有59.46%（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于北京商報(bào)）。

中海在產(chǎn)品端面臨的問(wèn)題是，銷售和口碑高度集中于上海、深圳的“地王”項(xiàng)目和北京少數(shù)核心地段的“玖序”系。

為扭轉(zhuǎn)局面，2025年底，中海又推出了全新的旗艦產(chǎn)品系列萬(wàn)方安和，典型代表是北京樹(shù)村“地王”項(xiàng)目安瀾北京和“全球地王”安瀾上海。

兩個(gè)項(xiàng)目的去化情況都不太理想。

比如安瀾北京，2026年1月開(kāi)盤銷售，合計(jì)推出261套房源，項(xiàng)目去化率僅30%。（數(shù)據(jù)截至1月30日。）

去年12月開(kāi)盤的安瀾上海，截至2026年2月5日，推出的211套房源仍有78套房源未售出，網(wǎng)簽去化率也只有63%左右。

王牌項(xiàng)目承壓以及非核心地段項(xiàng)目去化不理想，直接拖累了整體業(yè)績(jī)。

2025年中海實(shí)現(xiàn)銷售額2512億元，比去年的3106億元下降了19.1%，排名也從2024年的第二跌到了2025年的第三。

中海此次撤銷四大區(qū)域之后，兩大更深層次的挑戰(zhàn)已經(jīng)浮現(xiàn)：當(dāng)“主流城市、主流地段”的土地紅利逐漸稀薄，“主流產(chǎn)品”的市場(chǎng)表現(xiàn)又面臨考驗(yàn)時(shí)，這場(chǎng)組織“瘦身手術(shù)”的最終療效仍有待觀察。

另一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)是，掌舵人顏建國(guó)將于2026年達(dá)到退休年齡，后續(xù)誰(shuí)將接棒、又會(huì)帶來(lái)怎樣的戰(zhàn)略新思維？這將直接影響中海未來(lái)的發(fā)展方向。

也就是說(shuō)，中海最大的變化，出現(xiàn)在2026年。

項(xiàng)目的去化越來(lái)越難，高端的玖序系撐不起全局，全新的萬(wàn)方安和救不了當(dāng)下困局，曾經(jīng)的“利潤(rùn)王”，如今連守住前三都要拼盡全力。

說(shuō)到底，中海這一刀砍下去，砍的只是冗余的區(qū)域?qū)蛹?jí)，卻沒(méi)能砍斷中海多年來(lái)的路徑依賴。組織架構(gòu)的調(diào)整，不只是做減法瘦身，更重要的是，要在行業(yè)寒冬中找到自己的破局之路。

2026年的中海，唯有背水一戰(zhàn)。