超級房探|濟南樓市春節不打烊，改善需求表現強勁

齊魯晚報·齊魯壹點 高茹 慕鵬 劉萬新 靳文博 濟南報道

2025年，濟南房地產市場延續調整態勢，據濟南市房地產業協會數據顯示，2025年全市新建商品住宅銷售價格指數同比下降2.6%，二手住宅價格指數下滑4.4%。在價格下行的同時，市場結構悄然轉變，商品住宅套均成交面積達137.05平方米，創歷史新高；120–144平米改善型戶型占比達44.89%，144平米以上大面積改善戶型占比29.73%，改善需求成為絕對主力。

2026年春節假期，各大房企搶抓返鄉置業與節后改善置換窗口期，密集推盤、加碼促銷，優惠活動貫穿整個假期，力圖實現“開門紅”。

假期營銷花樣多

有樓盤最高補貼30萬

記者調研了解到，春節假期濟南不少樓盤拿出“誠意”，紛紛推出優惠促銷和主題活動，吸引市民看房置業。

濟南能源·保利明湖印推出安心安家季活動

軌道交通集團旗下龍泉府、中奧觀宸、山河樾三項目同步推出購房立減10000元/套、認購99折、成交砸金蛋贏家電三重優惠活動；濟南春月錦廬在春節假期推出的三套特價房限時優惠15萬；萬科觀山隱秀則推出10套品質好房，最高補貼30萬；濟南能源·保利明湖印春節期間推出安心安家季活動，助力改善客戶購房；銀豐玖璽城春節期間推出8套一口價房源；銀豐世紀公園，推出買房送10萬+家裝禮包補貼優惠?！?月6日至2月28日，銀豐地產馬上安家節活動在全國8盤聯動，包括濟南、青島、余姚、長沙的項目，都有各自專屬讓利活動，讓購房者在馬年換新家，住新房。”銀豐地產相關負責人介紹道。

除了直接的價格優惠，成交禮、到訪禮成為春節樓市營銷的通用形式，超六成樓盤推出成交送家電、砸金蛋、到訪送福袋等活動。濟南鳳棲和鳴成交送品牌全系四件家電；中海天賦嶺到訪送福袋、成交享千元家電大禮；濟高?保利云上璟譽推出山姆年貨節好物半價購、名家手書春聯等特色活動。通過豐富的活動形式提升案場人氣，增強客戶購房體驗。

改善需求表現強勁

市場活力有所提升

“元旦后，我們項目一個月能接待超800組看房客戶，成交了40多套，有時候周末兩天就能簽約10套?！睗夏茉础け＠骱」ぷ魅藛T表示，雖近年底，但看房客群仍然絡繹不絕，主城改善需求旺盛。

位于長嶺山片區的海信·君安，2025年整體成交情況良好，特別是地鐵4號線通車后，交通優勢進一步凸顯。據了解，1月份項目來訪近800組，成交35套，周均到訪200組左右，雖然臨近春節，但項目來訪較上月同比有明顯提升。

雖臨近春節，海信君安項目到訪量仍穩中有升

記者調查了解到，當前濟南新房市場主力銷售戶型普遍集中在120平米以上，小高層、洋房及大平層產品占據主導地位。據濟南市房地產業協會發布的2025年濟南房地產市場運行情況及網簽銷售數據顯示，2025濟南商品住宅套均面積達137.05平米，創歷史新高。100-120平米、120-144平米戶型分別占住宅網簽面積的19.93%、44.89%，占總交易量的64.82%；144平米以上改善型產品占比近三成。

“140平米戶型去年賣得最好，項目在規劃之初對濟南近年成交數據進行了研究，最后確定了140和180兩個主流改善面積段，二期規劃也將圍繞這個面積段進行新產品的升級打造?！焙Ｐ拧ぞ岔椖控撠熑烁嬖V記者。

“整體來看，2025年濟南樓市主要項目仍然集中在東部區域，但東部熱點區域高端項目趨于集中，去化開始放緩；中部老城區、南部、北部、西部等區域以地緣性客戶為主，項目通過高性價比吸引剛需、首改購房者，表現突出?！睗鲜蟹康禺a業協會執行副會長李剛表示，120-144平米的產品依舊最受歡迎，改善需求依然強勁。

產品創新與服務提升雙管齊下

行業集中度進一步凸顯

“品質競爭”成為濟南房地產市場的核心賽道，在市場深度調整與政策精準托底的雙重背景下，濟南樓市加速從“增量擴張”向“存量優化”轉型，產品迭代升級呈現多點突破、全面開花的態勢。

“當下樓市產品迭代的速度越來越快，購房者的要求也是越來越多，倒逼著房企不斷進行創新設計，如果某個項目兩年時間還沒進入清盤期，那就已經落后城市產品一個代季?！睒I內一地產人士表示，當下品牌房企產品升級更趨精細化、差異化，從空間設計到配套服務，從建筑工藝到居住理念，全方位重構市民居住體驗。

中建云啟鳳華園林景觀已實景呈現

中建云啟鳳華結合濟南泉水文化，打造宋風聯排、合院，將傳統文化元素融入建筑設計，形成獨特的產品標簽；JFC星辰以“一園藏一城”為核心理念，在園林設計上通過整體布局與豎向設計，將濟南獨特的自然山水格局與三大名勝微縮再現于社區內部。

除了產品創新，細節打造也主張“精準適配”。保利九宸賦利用當下的建筑科技，可在小區內實現“人工降雨”，嘗試“生活場景”革新。JFC星辰全戶型引入遮光卷簾，“在規劃之初團隊很多人都覺得這是一個很沒有必要的設計，但從實際成交看，大部分客戶都非常認可這個細節，真正從業主生活角度提供更好服務。”JFC星辰相關負責人介紹。

山東師范大學房地產校友會輪值會長、濟南住建產業發展專家智庫成員趙永佩表示，2025年一線房企更多在一線城市或者核心區域拿地，濟南平臺公司則主要在所在轄區進行托底，地方性國企繼續深耕現有板塊。各梯隊定位明確，行業集中度進一步提升，洗牌加速。

2026濟南樓市以穩為主

利好政策或將繼續優化

2025年濟南商品住宅套均面積達137.05平米，100平米以上改善戶型占比超94%，改善主導的市場格局已然成型，這一趨勢在2026年將進一步強化。

據調查，2026年1月新房成交中，三室、四室房源成交占比超八成，改善型需求主導市場特征凸顯。2025年下半年至2026年初，濟南土地供應聚焦高新區，賢文、彩石、孫村等片區推出的地塊容積率普遍低于2.2，未來入市產品聚焦改善。趙永佩表示，2025年濟南樓市剛需和功能性改善占比有所提升，總價超過500萬的高端改善需求下降，去年12月份的整體成交量比其他月份好?！?026年市場將略微好轉，但兩極分化加劇。功能性改善住房供應量少，成交量大，在天橋、槐蔭等區域可能會有不錯的銷售表現?！?/p>

不少房企營銷負責人表示，2026年濟南房地產市場有望繼續展現“小陽春”行情，核心板塊房價逐步企穩，改善性需求與“好房子”供給的匹配度也將提升。

對于2026年政策走向，李剛表示，2025年住房公積金優化政策出臺得及時又對路，在使用范圍和流程創新方面實現了突破，讓這筆‘民生保障金’真正流動起來。購買高品質住宅的兩人及以上繳存家庭最高可貸170萬元，提取范圍擴大至父母子女，實現“一人買房，全家助力”，切實降低改善型購房門檻?！邦A計2026年住房公積金也將作為支持房地產發展的重點政策得到持續優化。”李剛告訴記者。