1月70 城房價：新房仍處調整，二手房現企穩拐點

來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

2月13日，國家統計局發布最新一期70城新房價格指數和二手房價格指數。數據顯示，2026年1月70城新房價格延續深度調整，環比、同比下行，上漲城市減少，需加力促穩；二手房環比跌幅收窄，時隔四月首現上漲城市，一線城市引領企穩。當前樓市呈新房承壓、二手房回暖的分化態勢，各地需強化預期引導，推動一二手房聯動，鞏固修復態勢。

新房價格指數

1月份新房價格指數進一步呈現深度調整的態勢，要求各地重視對新房市場的關注，以更大力度促進新房市場的止跌回穩。同時近期各重點城市部分市場已經有積極的表現，要求各地要做好預期引導工作，持續促進新房交易行情的提振。

1、房價指數

根據簡單算術平均計算，1月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-3.3%。當前環比指標保持不變（若從小數點三位數的角度看有微弱改善），而同比指標有所惡化。其有幾個原因。一是1月份屬于交易的淡季，所以價格層面總體保持以價換量的過程。二是從重點城市的反饋來看，二手房交易有較好的活躍態勢，但新房市場還需要發力，這個時候房企的定價方面也會表現理性層面，側面也說明1月份各類購房優惠措施較多。三是進一步體現購房的高性價比，當前新房價格調整充分，認購新房具有較好的優勢。

2、城市分類

根據簡單算術平均計算，從1月份一二三線城市的房價指數環比漲幅數據看，分別為-0.3%、-0.3%和-0.4%。而同比漲幅則為-2.1%、-2.9%和-3.9%。最值得關注的指標是二線城市，其環比跌幅明顯收窄。總體上看二線城市的人口導入情況較好，而且經過本輪房價的調整，很多二線城市的房價表現已經具有較高的性價比。疊加部分重點城市產業導入以及此前有過一輪深度調整，當前具有跌幅收窄和進一步企穩的態勢。

3、城市數量

1月份房價環比上漲的城市數量有所減少，從此前的6個變為5個。同時房價下跌的城市數量也有所增加，從此前的58個變為62個。出現此類現象，更多應理解為1月份屬于傳統交易的淡季，受季節性因素影響，各地總體保持積極的促銷和讓利態勢。我們觀察了春節前各地新房的推盤和營銷工作，從新盤方面看，主要以消化庫存房源為主，新推的項目少，這個時候自然會有折扣讓利等動作。當然隨著后續優質新盤的供給，房價上漲的城市數量會有上升的積極態勢。

4、城市排行

當前房價指數環比漲幅為正的城市有5個，包括大連、合肥、廈門、武漢和南充。此類城市呈現兩個重要特征。一是以重點二線城市的房價上漲為主，主要是大連、合肥、廈門和武漢，此類城市房價此前有過深度調整，且當前產業基礎好，從“人產城”的角度看確實有深度調整后反彈的可能，尤其是合肥市場最近期數據已經表現出上行態勢。二是以南充為代表的三四線城市，此類城市人口規模大，返鄉置業需求可帶動價格的一定小幅度拉升，具有積極的導向。

5、市場趨勢

房價總體上上漲的城市數量還是偏少，也要求各地重視對房價行情的引導和預期工作的管理。一是當前重點城市二手房交易活躍，且上漲的預期增強，這個時候就必須加強對此類利好信息的引導，促進一二手房的聯動，真正帶動新房交易的活躍。二是客觀看待價格的漲跌，目前屬于傳統的營銷節點，價格方面會有讓利，客觀上也說明認購二手房的性價比很高。三是要積極宣傳好房子等產品優勢，以優質供給引導市場需求。尤其是結合部分城市今年動拆遷和城中村改造力度加大等優勢，促進市場需求釋放。四是和一些新模式結合，挖掘新房市場潛力。如此前上海收購老公房帶動新房的去庫存，就具有非常好的啟示。

二手房價格指數

1月份二手房數據出現兩個積極的信號。一是此前幾個月所有城市二手房價格均下跌，但此次首次出現上漲。二是70個城市二手房價格指數出現了比較明顯的跌幅收窄態勢，充分說明環比指標層面的價格拐點開始出現。

1、房價指數

根據簡單算術平均計算，1月份全國70個城市二手住宅價格指數環比漲幅為-0.5%，同比漲幅為-6.2%。二手房價格指數出現了積極的表現。此前連續三個月其漲幅均為-0.7%，即市場處于“拉鋸戰”或深度博弈階段，但此次價格數據已經出現了非常明顯的收窄態勢。從這個角度看，或可認為二手房的價格已經在環比指標層面出現了拐點態勢，這是具有非常好的信號意義。這既和房價深度調整有關，也和購房者對購房性比價認同度增強有關，進而帶動交易數據和價格數據的向好發展。至少有一點是需要肯定的，價格層面近期的預期確實好了很多。要求各地鞏固既有態勢，促進拐點特征更加明確，也促進2026年市場預期進一步向好發展。

2、城市分類

根據簡單算術平均計算，從1月份一二三線城市的二手住宅價格指數環比漲幅數據看，分別為-0.5%、-0.5%和-0.6%。而同比漲幅則為-7.6%、-6.2%和-6.1%。目前最值得關注的就是一線城市二手房的環比價格走勢，其已經呈現了比較明顯的收窄態勢。一線城市二手房價格指數呈現了三個重要特征。一是已經連續兩個月保持二手房價格跌幅收窄態勢，換句話說，其說明環比指標層面的價格拐點開始出現。二是相比去年12月份的走勢，其跌幅收窄態勢更明顯了，或者說加速了，說明預期持續轉好，信心進一步增加，這和1月份市場交易進一步活躍有關。三是橫向對比看，其比二三線城市表現要更好，進一步說明一線城市在房價止跌回穩方面具有較好的示范性。我們認為，從一線城市市場觀察來看，當前市場交易確實還不錯。但需要說明，當前和上半年應以強調房價趨穩為主，同時以鼓勵買賣雙方積極成交為主，各地要立足于好的市場形勢和預期，積極促進交易活躍。

另外需要肯定的是，二三線城市的價格跌幅態勢也有收窄態勢，這說明其他城市也有類似的特征。實際上各地二手房的價格呈現了深度的調整，其是從2021年9月份開始真正出現下跌的，所以推算來看，當前已經深度調整超過了4年。深度調整自然就會帶動二手房價格的性價比提升，所以也會使得價格指標保持較好的態勢。我們認為年底更是要宣傳好價格企穩態勢，為春節后的小陽春提供更好的市場信心。

3、城市數量

1月份70個城市中，二手住宅價格環比上漲的城市數量為2個，即從此前連續四個月均為0個開始有所改善。這是非常好的信號。這也說明價格深度調整后呈現了更高的性價比，這一點在交易市場或買賣市場中其實已經開始有了共識。其對于預期的穩定非常重要，要求各地重視此類指標的好轉，注重預期的引導，尤其是多強調三個好“政策好、房子好、價格好”，真正促進促進購房需求的積極釋放。

4、城市排行

從房價指數的排序來看，主要是揚州和湛江的房價指數出現了上漲。雖然和近期大家討論的一線城市二手房價格上漲的內容有所差異，但此類城市也還是說明了市場信號，也就是價格調整后會有較高的性價比，這個時候部分好房源確實會呈現價格反彈的積極表現。

5、市場趨勢

二手房的價格走勢帶動了市場信心的恢復。第一、各線城市環比指標表現積極態勢，充分說明市場需求在積極釋放。這既說明價格深度調整后具有自動和自我的修復機制，進而保持了價格回調的積極態勢，也說明一系列購房政策發揮了促進量回穩進而帶動價回穩的作用。第二、要肯定市場部分領域出現了小拐點的信號，成績來之不易，必須珍惜。也要客觀看到市場中還存在一些堵點，包括房東好房源惜售、部分二手房買賣交易沒有“一拍即合”，而是“一談即崩”，即買賣雙方對于價格的判斷還是有一些分歧。同時二手房交易活躍，各地要把它轉化到新房交易中，至少新房二手房的交易走勢還是有所分歧或有剪刀差的問題。總之，各地要以二手房近期交易活躍為引子，真正促進各市場聯動發展，并帶動交易市場和價格指標向好發展。