藏不住了！央企黑馬+字節跳動，組團抄底北京土拍

2月3日，北京2026年首場土拍悄悄落槌。

此次土拍共出讓4宗地塊，分別位于通州、順義、石景山及海淀，土地成交總價為85.62億元。

說句實在的，平淡到讓人想快進，沒競價、沒噱頭，跟往年北京首拍的熱度比，差了十萬八千里！

畢竟從預報名階段就已注定，4宗地塊都只有一家企業或聯合體報名，流程就是“走個過場”。

再看拿地名單：北投置業、北京建工、首鋼地產，清一色的熟面孔。

但艷姐要說，越是看似平淡的土拍，越藏著不尋常的信號。這場看似沒任何看點的首拍，居然橫空殺出3個新玩家！

其中字節跳動還算熟臉，畢竟互聯網大廠跨界拿地也不是第一次。但另外兩家——中國鐵工投資集團和新航城，都是地產同行壓根沒聽過的名字。

大家都知道，現在房企投拓個個縮著脖子過日子，拿地謹慎得不能再小心。

這兩匹“黑馬”敢在春節前逆勢闖局、拿地入場，背后絕對有過硬的底氣。

今天，艷姐就和大家嘮嘮這場首拍，扒一扒這些陌生“面孔”的來頭。

01

中鐵投北京首秀，劍指改善市場

這次中國鐵工投資集團在北京首秀就穩準狠——砸下28.1億元，拿下順義區新國展三期組合地塊，包含2宗住宅+1宗商業，盡顯央企沉穩風范。

這組地塊幾乎沒短板，本身三大特點，很適合打造高溢價的低密改善產品：

一是地鐵近、板塊成熟，交通、商業、教育配套全現成；二是住宅地塊方正規整，便于開發大面寬產品；三是容積率

2.0

、建筑限高

36

米，還配

2.58

萬㎡公園綠地。

地價優勢讓項目贏在起跑線，3萬/平的住宅樓面價，對比隔壁3.45萬/㎡的地價，成本端占了便宜。

而板塊內5.7-5.8萬/㎡的新房網簽均價，也讓利潤空間肉眼可見。

市場端更是給足機會。

地塊周邊的保利星宸和煦、建發觀云均已清盤，僅剩璟上蘭園100來套現房。西南側北京潤園主打300平起疊墅，客群不沖突，現階段入市基本無競品壓力。

項目區位示意圖，僅供參考

艷姐客觀說，只要產品還不錯，這塊地的流速和利潤基本都有保障。

唯一挑戰是平衡商業全自持的運營壓力，以及當下市場環境帶來的產品和銷售壓力。

可能有人會問，中鐵投一個在北京從沒獨立拿過住宅地的“新兵”，憑什么敢下手？

艷姐特意去查了一下，人家可不是什么房地產門外漢。

作為中國中鐵旗下的全資子公司，中鐵投之前在全國各地做的都是一級開發，比如京津冀生態廊道、雄安建設這類硬骨頭活，是新聞聯播的常客。

“投建營”全鏈條能力早已經過市場檢驗。

此次拿下北京住宅“首子”后，它依舊低調到沒發喜報，這份沉穩背后，是實打實的硬核底氣。

中鐵投近年來積極推動轉型升級，在房地產領域小有所成，去年下半年“青云系”南北雙盤齊發，用業績證明產品力：

呼和浩特的中鐵·青云學府

2

小時勁銷超

3

億，去化率破

90%

、刷新當地紀錄，還斬獲國際設計大獎；蘇州的中鐵·青云府首開登頂區域銷冠，勁銷

1.8

億，成為吳江首個熱銷的四代住宅。

這兩個項目賣爆絕非運氣，也讓艷姐再度感受到了對于產品的用心。

中鐵·青云學府光拿地到定方案就磨了8個月，比常規周期慢一倍，17億開發資金全是自有資金，不依賴銀行和客戶，設計團隊也清一色是北京、上海一線配置。

具體產品細節上，“超流體”曲線立面重塑天際線，全系3.1米+層高、主力戶型標配獨立電梯廳，搭配2700㎡全齡會所，妥妥的高端配置。這種做產品的態度在全市場罕見。

項目的打磨離不開操盤團隊的全情投入與高度重視。

公司黨委書記羅森、總工程師邢彪、公司總經理徐士明、副總經理吳寶景全程深度參與。集團公司副總經理蘭書燕更親臨現場，實地指導。

蘭書燕

自上而下的匠心堅守，只為雕琢標桿作品。

蘇州中鐵·青云府則聯手地方國企，借力央企實力+本土資源，確立“地鐵直連、純粹洋房、立體花園體系”三大核心價值，搭配綠城物業，精準戳中購房者生態居住需求。

項目操盤手吳政棟，曾任上坤集團滬蘇區域運營副總，此前操盤的上坤云棲時光，憑借書店式售樓處打造特色人文社區，收獲市場廣泛好評。

吳政棟

項目總經理韓海明直言：“我們希望青云府不只是一處居住空間，更能成為生活方式的引領者。為此在細節打造上不計成本、用心打磨。”

看得出來，中鐵投做產品是真的懂市場、懂客戶，每一步都踩在需求點上。此次北京拿地絕非單點布局，而是深耕住宅市場的長遠考量。

艷姐十分期待，它若將“青云系”高端產品線引入北京，憑著優質地塊和央企實力，大概率能在改善市場殺出一條血路。

02

新航城小試身手，首鋼有備而來

本次土拍的另一大看點，通州宋莊地塊由北投置業、北京建工、新航城三方聯合體以15.62億拿下，成交樓面價僅1.8萬/平，成本優勢十分突出。

對比地塊北側3.5公里處，建投國貿瑨上拿地樓面價2.28萬/平、北京城建國譽頌2.07萬/平，宋莊地塊后期定價、開發都能更從容，不用太被動。

北京城建國譽頌效果圖

目前宋莊板塊居住氛圍已成型，周邊幾個在售項目清一色主打低密洋房，可見房企對板塊低密路線的認可。

但這宗地的短板也很明顯，地處東六環外，買房人心理距離較遠。

好在拿地成本有優勢，接下來就看聯合體怎么打磨產品、發揮價格優勢，把買房人的注意力從六環外拉回到產品本身，打動他們買單了。

值得關注的是，聯合體中的新面孔——北京新航城開發建設有限公司，背后是北投集團與新航城控股各持股50%的強強聯合，底氣十足，想不牛都難！

新航城控股成立于2012年，主營大興機場臨空經濟區一級開發、市政基建等，主導建設150平方公里臨空經濟區。

此前聯合北投、首開，打造過臨空經濟區的安置房和人才公寓等項目，其中有5個都是綠色低碳標桿。

大興機場臨空經濟區DX16-0105-6038地塊F1住宅混合公建用地項目效果圖

也或許是因為它本身的工程基因，在產品細節的打造上精益求精，充分展現了央企的責任與匠心。

這次新航城走出舒適區，首次走出大興、跨界通州，大概率由北投主導合作，穩扎穩打拓新局。

相較于中鐵投、新航城這些新面孔，獨自拿下石景山新首鋼核心區地塊的首鋼地產，顯然是有備而來，盡顯本土企業深耕本色。

該地塊位于長安街西延線，肩負打造首都復興新地標的使命，嚴苛的城市設計要求抬高了開發難度與操盤門檻，讓多數房企望而卻步，卻恰好契合首鋼地產的優勢。

“最懂首鋼的，只有首鋼”，石景山及首鋼園是其根據地，它對區域規劃、市場需求了如指掌，地緣與操盤優勢得天獨厚，最終底價摘地，這也是其時隔一年后第二次獨立拿地。

去年首鋼首次獨立拿地打造的首鋼·璟悅長安，是石景山首個“好房子”項目，精工出圈、市場熱銷。

該項目也是首鋼地產10年老將杜林巍，重返北京主場的操盤首戰，為項目傾注了大量心血。

杜林巍

而此次拿地當天便官宣案名“首鋼·璟瑞長安”，同步開放營銷中心。

高效操盤體現本土房企對區域開發的成熟經驗和運作能力。

新航城攜央企首闖通州，首鋼以本土優勢深耕石景山，一跨界一堅守，正是北京房企穩健布局的真實寫照。

03

字節跳動海淀拿地勢在必得

本次土拍最大驚喜，是字節跳動突然出手！

其全資子公司北京云月長石科技，28億底價拿下海淀一宗綜合性商業金融用地，也是字節首次在北京拿地自建辦公區。

這宗地是實打實的“黃金寶地”：海淀北三環、中關村腹地，緊鄰地鐵12、13號線大鐘寺站，與字節現有方恒廣場辦公區相鄰，周邊互聯網人才、產業扎堆，先天優勢拉滿。

項目區位示意圖，僅供參考

地塊近4萬平，可建約9.7萬平建筑，要求地上地下全部自持20年。意味著字節并非炒地或賣房，而是長期持有、自用布局，夯實產業根基。

結合此前中標信息，字節拿地用途早已清晰：規劃4200個工位、288間酒店客房，按綠建三星標準打造高端辦公+酒店空間。

極有可能就是北京重點工程中的“抖音集團數字經濟產業園及配套項目”。

核心目的是解決辦公剛需，優化員工環境。

地塊計劃12個月內開工、3年內竣工，未來與字節現有辦公區連片發展，有望形成規模化的總部集群。

這波操作看似突然，實則是字節產業深耕的“一盤大棋”。

近年來，字節在深圳、上海、廣州等核心城市多有拿地，涉足辦公、醫療，六年來買樓買地超300億，長期主義思路清晰。

抖音集團上海濱江中心項目效果圖

今年開年，字節CEO梁汝波就將新年核心業務錨定AI，張一鳴更是親自下場招AI人才、搞全球調薪，發力決心十足。

海淀作為全國科創策源地，人才、產業優勢獨一份，字節在此建園，就是借區域優勢扎牢AI根基。

有人疑惑互聯網大廠為何斥巨資拿地？艷姐說透：這是巨頭發展的必然選擇。

騰訊、京東、百度等大廠紛紛在土地市場出手，本質是一線城市優質土地稀缺，拿地既能解辦公剛需，還能鎖定優質資產、布局未來。

京東上海中心項目效果圖

尤其在商辦低位時布局，長期自持可將租金轉為固定資產，增強財務穩定性。

因此，大廠正在新周期下推動戰略升級，從“輕資產跑馬圈地”轉向“重資產夯實根基”

字節此次拿地是以地產為載體，夯實根基、押注AI，或許會帶動更多科技大廠跟進布局，讓核心城市的土地市場，迎來更多元、更具產業活力的新變化。

結語：

北京2026年首場土拍雖然熱度不如以往，沒有激烈競價噱頭。

但是央國企穩穩托底，再加上中鐵投、新航城這樣的一級開發企業逆勢闖局，也足以見得，北京的基本面還是頗受認可的。

買家日趨多元化，這才是市場企穩復蘇該有的沉穩姿態。

同行或許好奇這類企業為何跨界，主要因為當前購地競爭格局生變，它們資金充裕、投資穩健，轉向二級開發自帶優勢：

精準判斷地塊價值、資金壓力小、當下入局可“抄底”，疊加多項稅費減免政策，進一步降低開發成本。

隨著北京首輪擬供地清單新鮮出爐，東城二環至三環核心地塊重磅登場，注定成為下一輪土拍“香餑餑”，引多方同臺競技。

后續土拍最新動態，艷姐也將時刻關注，第一時間分享給大家。

主編：張艷

責編：流云

本文僅代表作者個人觀點，部分圖片來自網絡，不為商業用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯系

我們建立了“地產人言交流群”