上海3月13日新宅地開拍，內(nèi)環(huán)15年斷供地塊登場(chǎng)

2026年春節(jié)過后，上海土地市場(chǎng)迅速啟動(dòng)馬年供地節(jié)奏，2月下旬上海土地交易市場(chǎng)陸續(xù)發(fā)布2026年第一、第二批次住宅用地出讓信息，四宗涉宅地塊落子長(zhǎng)寧、徐匯、嘉定、青浦四大重點(diǎn)板塊，將分批次于3月開展競(jìng)拍工作。本次出讓地塊總起拍價(jià)達(dá)122.8億元，出讓面積超13萬(wàn)平方米，地塊布局兼顧中心城區(qū)稀缺資源與新城發(fā)展紅利，供地節(jié)奏與地塊品質(zhì)均體現(xiàn)上海土地市場(chǎng)高質(zhì)量供應(yīng)的核心導(dǎo)向。本輪土拍恰逢上海樓市新政"滬七條"落地實(shí)施后市場(chǎng)信心修復(fù)的關(guān)鍵階段，其成交結(jié)果不僅成為研判2026年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的重要風(fēng)向標(biāo)，也將為后續(xù)土地供應(yīng)與市場(chǎng)發(fā)展提供重要參考。

供地機(jī)制持續(xù)優(yōu)化分批

出讓適配市場(chǎng)發(fā)展需求

2026年上海土地供應(yīng)在機(jī)制上實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化，打破此前集中供地的傳統(tǒng)模式，轉(zhuǎn)為"地塊成熟即掛牌"的靈活供應(yīng)節(jié)奏，本次四宗地塊分兩批于3月13日、3月30日相繼開拍，正是這一優(yōu)化機(jī)制的具體落地。從供地策略來看，延續(xù)了"少而精"的核心原則，四宗地塊分別對(duì)應(yīng)中心城區(qū)內(nèi)環(huán)稀缺板塊、中環(huán)成熟居住區(qū)、新城核心發(fā)展區(qū)及重點(diǎn)規(guī)劃片區(qū)，精準(zhǔn)匹配不同層次的住房需求，既保障核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源的合理釋放，也助力新城板塊的配套完善與發(fā)展升級(jí)。

首批三宗地塊3月中旬開拍

各板塊價(jià)值特色鮮明

3月13日率先開拍的徐匯、嘉定、青浦三宗地塊，均位于各區(qū)域發(fā)展核心位置，坐擁軌交、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)等優(yōu)質(zhì)配套資源，地塊自身屬性與板塊發(fā)展紅利形成疊加，市場(chǎng)關(guān)注度較高。

徐匯區(qū)長(zhǎng)橋街道S04-16地塊位于中環(huán)線沿線，為商住混合用地，出讓面積約2.75萬(wàn)平方米，容積率2.0，住宅占比75%、商業(yè)占比25%，起始總價(jià)26.75億元。地塊交通優(yōu)勢(shì)突出，緊鄰地鐵15號(hào)線羅秀路站，銜接規(guī)劃中的26號(hào)線，雙軌交匯實(shí)現(xiàn)與周邊產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)節(jié)點(diǎn)的高效聯(lián)動(dòng)；且距離上海創(chuàng)智共生社區(qū)不足1公里，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展為地塊帶來持續(xù)的價(jià)值支撐。從周邊市場(chǎng)來看，海上清和璽項(xiàng)目自2024年11月開盤以來去化態(tài)勢(shì)良好，印證了板塊居住需求的穩(wěn)定性，該地塊憑借配套與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成為首批土拍的重點(diǎn)關(guān)注標(biāo)的。

嘉定新城B06-01地塊為純住宅用地，起始總價(jià)14.59億元，起始樓面價(jià)2.45萬(wàn)元/平方米，容積率1.7、建筑限高40米，具備打造小高層與洋房結(jié)合的低密宜居社區(qū)的先天條件。地塊地處嘉定新城核心區(qū)，距軌交11號(hào)線白銀路站約500米，周邊紫氣東來公園、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大融城等生態(tài)商業(yè)資源集聚，瑞金北院及多所優(yōu)質(zhì)學(xué)校為板塊提供完善的教育醫(yī)療配套。2025年第二批次土拍中，相鄰地塊曾實(shí)現(xiàn)溢價(jià)封頂成交，開發(fā)項(xiàng)目多次開盤認(rèn)購(gòu)率超100%，本次出讓地塊容積率更低、軌交距離更近，在同一起始樓面價(jià)下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升。

青浦區(qū)18-05地塊位于西虹橋核心片區(qū)的南虹橋板塊，是本次出讓體量最大的純住宅用地，出讓面積3.8萬(wàn)平方米，容積率2.2，起始總價(jià)25.10億元，起始樓面價(jià)3萬(wàn)元/平方米。

地塊緊鄰軌交2號(hào)線蟠祥路站，向北約900米可達(dá)17號(hào)線蟠龍路站，雙軌交覆蓋實(shí)現(xiàn)與虹橋主城及中心城區(qū)的快速聯(lián)通；周邊蟠龍綠地、蟠龍古鎮(zhèn)等公共空間成熟，商業(yè)、教育配套體系完善，板塊發(fā)展成熟度較高。2025年11月西側(cè)相鄰地塊由浙江寶業(yè)競(jìng)得，成交樓面價(jià)31561元/平方米，本次出讓地塊交通條件更優(yōu)，預(yù)計(jì)將吸引多家房企參與競(jìng)拍。

長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)地塊壓軸出讓

十五年來首次供地凸顯稀缺價(jià)值

3月30日開拍的長(zhǎng)寧區(qū)C040101單元E1-17、E1-21地塊為本次土拍的壓軸地塊，該地塊坐落于長(zhǎng)寧中山公園板塊，是長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)區(qū)域十五年來首次推出的宅地，稀缺性成為地塊核心特征，也成為本輪土拍的最大焦點(diǎn)。地塊由兩宗子地塊組合出讓，地處萬(wàn)航渡路與江蘇北路交叉口，直面蘇州河景觀帶，總出讓面積約2.9公頃，總規(guī)劃建筑面積7.62萬(wàn)平方米，其中含4500平方米社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，可售住宅面積約7.2萬(wàn)平方米，起始總價(jià)55.6375億元，起始樓面價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米。

從區(qū)域供地來看，過去十五年長(zhǎng)寧區(qū)公開招拍掛僅成交4宗宅地，且均位于內(nèi)環(huán)外，中山公園板塊新房供應(yīng)長(zhǎng)期斷檔，2021年該板塊愚源名邸入市時(shí)均價(jià)已達(dá)12.5萬(wàn)元/平方米，側(cè)面印證板塊住房需求的稀缺性。地塊配套資源完善度較高，緊鄰地鐵11號(hào)線、13號(hào)線隆德路站，雙軌交實(shí)現(xiàn)便捷的城市交通聯(lián)動(dòng)；3公里范圍內(nèi)匯集靜安區(qū)第一中心小學(xué)、江蘇路第五小學(xué)、延安中學(xué)附屬省吾學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源，華山醫(yī)院江蘇路分部等醫(yī)療配套及長(zhǎng)寧來福士、889廣場(chǎng)等商業(yè)體環(huán)伺，蘇州河華政段、中山公園等生態(tài)景觀資源豐富，居住與生活配套實(shí)現(xiàn)高度融合。目前已有多家房企對(duì)該地塊開展實(shí)地探勘并表達(dá)拿地意向，地塊成交情況備受市場(chǎng)關(guān)注。

土拍市場(chǎng)迎多重利好

成交結(jié)果定調(diào)全年市場(chǎng)走向

本次四宗地塊出讓處于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)政策與信心雙重修復(fù)的關(guān)鍵時(shí)期，2月中旬出臺(tái)的樓市新政"滬七條"從限購(gòu)、信貸、稅收等多方面發(fā)力，進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)調(diào)控政策，購(gòu)房者置業(yè)信心上升，房企拿地意愿也呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。

從市場(chǎng)影響來看，本次土拍的成交結(jié)果將從多方面影響2026年上海樓市走向：其一，核心地塊的溢價(jià)率與成交樓面價(jià)將直接影響周邊新房、二手房的價(jià)格預(yù)期，尤其是長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)稀缺地塊的成交情況，將成為中心城區(qū)土地價(jià)值的重要參考；其二，房企的拿地布局與競(jìng)拍策略，將直觀反映行業(yè)對(duì)上海不同板塊市場(chǎng)前景的判斷，核心區(qū)域與新城板塊的市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)或?qū)⑦M(jìn)一步顯現(xiàn)；其三，本次土拍的成交節(jié)奏與結(jié)果，也將為上海后續(xù)土地供應(yīng)節(jié)奏、地塊規(guī)劃指標(biāo)設(shè)定提供實(shí)踐依據(jù)，推動(dòng)土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

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