行業(yè)寒冬，誰能如招商蛇口這般穩(wěn)健？

出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

3月9日，招商蛇口發(fā)布2026年2月銷售及購地簡報，當(dāng)月實現(xiàn)簽約銷售面積32.3萬平方米、簽約銷售金額77.65億元；1-2月累計簽約銷售面積59.52萬平方米、簽約銷售金額154.39億元。同期，公司2025年度業(yè)績預(yù)告顯示凈利潤同比有所下滑。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、市場復(fù)蘇節(jié)奏分化的大背景下，這份成績單既折射出行業(yè)共性壓力，更彰顯出央企龍頭在周期波動中的經(jīng)營韌性、戰(zhàn)略定力與修復(fù)動能。整體來看，招商蛇口以穩(wěn)銷售、慎投資、優(yōu)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)轉(zhuǎn)型的組合策略，在行業(yè)筑底階段守住基本盤、蓄力新增長，為后續(xù)復(fù)蘇與高質(zhì)量發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

從銷售端表現(xiàn)來看，招商蛇口2026年開年呈現(xiàn)環(huán)比顯著回暖、同比短期承壓的特征，邊際改善趨勢明確。2月單月銷售面積、銷售金額較1月分別增長約18.7%、1.2%，兩項核心指標(biāo)雙雙回升，打破年初市場淡季的低迷態(tài)勢，體現(xiàn)出公司項目去化能力與營銷執(zhí)行力的穩(wěn)步修復(fù)。結(jié)合行業(yè)數(shù)據(jù)，2026年前兩個月百強(qiáng)房企累計銷售金額同比下降約30%，頭部房企同比降幅普遍在25%左右，招商蛇口1-2月累計銷售金額同比下降20.6%，降幅優(yōu)于行業(yè)平均水平，在TOP5房企中保持穩(wěn)健位次，核心城市優(yōu)質(zhì)項目的抗周期能力持續(xù)凸顯。

同比數(shù)據(jù)的短期波動，本質(zhì)是行業(yè)周期性調(diào)整與季節(jié)性因素疊加的結(jié)果。2026年春節(jié)較早，返鄉(xiāng)置業(yè)與線下營銷節(jié)奏受到階段性影響，疊加2025年同期基數(shù)相對較高，導(dǎo)致2月銷售面積、金額同比分別下降約22.6%、25.6%。但與行業(yè)整體相比，招商蛇口的下滑幅度可控，且環(huán)比回暖的態(tài)勢更具指向性——這意味著公司在核心一二線城市的布局、改善型產(chǎn)品的定位，以及品牌與品質(zhì)的積累，正在轉(zhuǎn)化為實實在在的銷售修復(fù)動力，為3月樓市“小陽春”蓄力。

土地投資端，招商蛇口延續(xù)審慎穩(wěn)健、以銷定投的策略，自2026年1月簡報披露以來未新增土儲項目。在行業(yè)庫存去化壓力仍存、市場復(fù)蘇尚未全面企穩(wěn)的階段，這種“不盲目擴(kuò)儲、聚焦現(xiàn)金流安全”的操作，正是央企穩(wěn)健經(jīng)營的典型體現(xiàn)。公司將資源優(yōu)先用于在售項目去化、存量資產(chǎn)盤活與債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，降低投資性支出帶來的資金壓力，確保經(jīng)營性現(xiàn)金流安全邊際。從長期來看，審慎投資并非放棄擴(kuò)張，而是等待更優(yōu)的拿地窗口期，聚焦核心城市、核心板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，為后續(xù)銷售與利潤增長儲備高質(zhì)量資源，實現(xiàn)“穩(wěn)投資”與“謀發(fā)展”的平衡。

業(yè)績層面，招商蛇口2025年度業(yè)績預(yù)告呈現(xiàn)短期利潤承壓、經(jīng)營底色穩(wěn)健的特點。預(yù)告顯示，2025年歸母凈利潤預(yù)計10.05億元-12.54億元，同比下降69%-75%；扣非凈利潤預(yù)計1.54億元-2.31億元，同比下降91%-94%，延續(xù)2024年凈利潤下滑趨勢。客觀來看，利潤下滑是行業(yè)調(diào)整期的共性挑戰(zhàn)，并非個體經(jīng)營問題：一方面，公司遵循謹(jǐn)慎性原則，對部分項目計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，主動夯實資產(chǎn)質(zhì)量，為長期發(fā)展輕裝上陣；另一方面，2025年項目集中交付規(guī)模減少，導(dǎo)致營業(yè)收入同比下滑，同時聯(lián)合營企業(yè)投資收益、股權(quán)出售收益同比減少，共同影響利潤表現(xiàn)。

值得肯定的是，即便處于利潤階段性調(diào)整期，招商蛇口仍是行業(yè)內(nèi)少數(shù)保持持續(xù)盈利的房企，未出現(xiàn)虧損，彰顯出央企的財務(wù)韌性與抗風(fēng)險能力。與大量民營房企面臨債務(wù)違約、項目停工、退市風(fēng)險相比，招商蛇口憑借招商局集團(tuán)的信用背書、穩(wěn)定的融資渠道與合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)，始終保持經(jīng)營連續(xù)性與財務(wù)安全性。2024年、2025年連續(xù)兩年利潤調(diào)整，是公司主動應(yīng)對行業(yè)周期、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的戰(zhàn)略選擇，而非被動承壓，這種“主動降風(fēng)險、聚焦高質(zhì)量”的思路，更符合行業(yè)轉(zhuǎn)型的長期方向。

面對行業(yè)變局，招商蛇口并未固守傳統(tǒng)開發(fā)模式，而是加速推進(jìn)“開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)”多元轉(zhuǎn)型，培育新的利潤增長極，這也是公司穿越周期的核心底氣。在開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)住基本盤的同時，公司大力發(fā)展商業(yè)運(yùn)營、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物業(yè)管理等持有型業(yè)務(wù)，依托招商積余的物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢，打造全周期城市服務(wù)生態(tài)。持有型資產(chǎn)具備現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期能力強(qiáng)的特點，能夠有效對沖開發(fā)業(yè)務(wù)的短期波動，推動公司從“房地產(chǎn)開發(fā)商”向“城市綜合服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，提升盈利的持續(xù)性與穩(wěn)定性。

同時，公司持續(xù)優(yōu)化組織架構(gòu)與管理效率，取消區(qū)域公司層級，由總部直接管理城市公司，壓縮管理層級、提升決策效率，降低管理成本；聚焦核心城市、核心項目，退出低效市場與非核心業(yè)務(wù)，實現(xiàn)資源向高毛利、高去化項目集中。產(chǎn)品端堅持品質(zhì)優(yōu)先，聚焦改善型需求，契合當(dāng)前市場“核心城市回暖、改善需求主導(dǎo)”的分化格局，在同質(zhì)化競爭中構(gòu)建差異化優(yōu)勢。

從行業(yè)格局來看，房地產(chǎn)市場正從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)效提升”，行業(yè)出清加速，央國企龍頭的市場份額持續(xù)提升。招商蛇口作為央企背景的TOP5房企，憑借品牌、資金、資源優(yōu)勢，在項目收并購、核心城市土儲、產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入等方面具備顯著競爭力。隨著政策端持續(xù)發(fā)力，信貸、稅費(fèi)、限購等政策優(yōu)化調(diào)整，市場信心逐步修復(fù)，核心城市樓市復(fù)蘇態(tài)勢明確，招商蛇口的布局結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將充分受益于行業(yè)格局優(yōu)化，銷售與盈利有望逐步回歸良性軌道。

客觀而言，招商蛇口當(dāng)前仍面臨行業(yè)復(fù)蘇不及預(yù)期、利潤修復(fù)節(jié)奏較慢、市場分化持續(xù)等挑戰(zhàn)，同比數(shù)據(jù)的短期波動也反映出市場修復(fù)的復(fù)雜性與艱巨性。但這些挑戰(zhàn)是行業(yè)整體面臨的共性問題，而非公司個體短板。在行業(yè)筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵階段，招商蛇口以穩(wěn)為先、以質(zhì)取勝，環(huán)比銷售回暖、審慎投資控風(fēng)險、主動優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債、加速多元轉(zhuǎn)型，每一項舉措都指向長期高質(zhì)量發(fā)展。

周期起伏是行業(yè)常態(tài)，穿越周期的能力才是核心競爭力。招商蛇口在2026年開年的銷售表現(xiàn)與長期戰(zhàn)略布局，充分展現(xiàn)出央企龍頭的責(zé)任擔(dān)當(dāng)與經(jīng)營智慧。短期的業(yè)績波動與銷售同比下滑，是行業(yè)調(diào)整期的階段性現(xiàn)象；而環(huán)比回暖的趨勢、穩(wěn)健的財務(wù)狀況、清晰的轉(zhuǎn)型路徑，才是決定公司未來發(fā)展的核心變量。

展望后續(xù)，隨著樓市“小陽春”到來，市場需求逐步釋放，疊加公司審慎經(jīng)營與轉(zhuǎn)型成效逐步顯現(xiàn)，招商蛇口有望實現(xiàn)銷售持續(xù)修復(fù)、利潤逐步改善。在行業(yè)回歸居住屬性、邁向高質(zhì)量發(fā)展的新征程中，招商蛇口將繼續(xù)堅守長期主義，以穩(wěn)健經(jīng)營筑牢根基，以轉(zhuǎn)型創(chuàng)新激活動能，在行業(yè)分化中搶占先機(jī)，為股東創(chuàng)造長期價值，為城市發(fā)展與民生改善貢獻(xiàn)央企力量。