報告：今年或是房企資產負債表修復的關鍵一年，土地市場有望迎來更多企穩信號

2月16日，克而瑞地產研究發布的報告稱，展望2026年，鑒于行業長期供求規模已經實現動態向好，再加之回購閑置存量用地再上市的推動，以及城市更新帶來的土地要素提升，土地市場有望迎來更多企穩信號。

從企業角度來看，投資端仍將延續謹慎，鑒于當前行業整體對于風險管控力度和需求的進一步提升，優質項目將進一步向資源雄厚、能力扎實的企業傾斜。

報告預計，2026年土地成交規模將進一步趨穩，疊加部分收儲宅地再上市因素，其市場表現有望優于新房市場，呈現相對更穩健的運行態勢。

分城市能級來看，各能級城市土地成交規模均延續收窄。

一線城市成交面積平均下降28%，廣州成交面積降幅最大，達到38%，北京、上海分別下降20%和37%。年內一線城市雖然出讓了大量優質宅地，屢屢刷新各地板塊地價新高，新房市場表現也優于大多數二三線城市。但是從土地成交規模來看，一線城市仍繼續嚴控新增土地供應，保持庫存規模的持續健康。

二線城市方面，年內成交面積平均降幅大幅收窄至2%，主要是由于前期二線城市調整幅度更大所致。

三、四線城市成交建面同比下降13%，較上年降幅也有所收窄。不過供地規模處于前列的城市仍在更加積極地控制供地規模。

相比土地成交面積而言，成交金額降幅較上年同期收縮幅度更大：2025年全國土地總成交金額2.8萬億元，較上年同期下降了11%，成交金額同比降幅減少了10個百分點。

報告認為，這一方面是由于一二線城市成交占比有所上升，另一方面更重要的，是因為年內出讓了大量優質住宅用地，拉高了平均地價水平。此類地塊大多具有更加充沛的利潤預期，行業的投資環境仍在持續改善。

市場熱度方面，2025年土地交易規模雖然持續縮量，但優質高單價地塊成交占比上升，部分確定性較強的低密新規類宅地，以及定向回購的保障房地塊實現高溢價出讓。

2025年招拍掛土地平均溢價率達到5.3%，平均溢價率較2024年上升了1.1個百分點，年度溢價率為近四年新高。

不過相比2021年以前的水平而言，2025年平均溢價率仍有較大降幅，整體來看能夠溢價成交的地塊仍是少數。

按成交幅數統計，在2025年以來成交的招拍掛地塊中，溢價率高于1%的地塊只有17%。而按照成交總價超過5億元、溢價率不低于15%的傳統標準篩選，按成交幅數統計，年內只有大約0.8%的地塊算得上高熱地塊。這些高熱地塊中，恰好一半來自于杭州、上海、成都三城，這也在側面進一步印證了2025年這三座城市優秀的市場表現。

報告在展望2026年方面表示，就此前中央經濟工作會議以及住建部會議定調內容來看，將進一步踐行控增量、去庫存、優供給的核心原則，有序推動“好房子”建設，加快構建房地產發展新模式，并統籌推進房地產、地方政府債務等領域風險的有序化。土地市場作為房地產行業的最上游，各地主管部門勢必將進一步審慎確定新一年土地供應規模和時序，在兼顧行業供求關系總體平衡的同時，也避免少數板塊出現短期新增項目過多、競品壓力過高的現象，市場化出讓地塊比例也有望進一步增加。

在經歷持續調整和政府修復后，2026年房地產市場具備止跌回穩的內生基礎，但投資意愿短期內難以全面恢復。房企整體投資仍將保持低位，主旋律為“謹慎”與“聚焦”。土地供應端趨于精細化管控，優質地塊供給有限，導致房企可選投資標的收窄，進一步加劇區域分化。

從城市布局看，投資將繼續向核心一二線城市集中，尤其是那些基本面良好、人口持續流入、住房需求有支撐的城市板塊。過去追求全國化擴張的模式已不再適用，房企更傾向于深耕已有優勢區域或核心城市群。

從企業結構看，央國企和城投平臺仍是土地市場的中堅力量，憑借資金優勢和融資便利性，持續補充優質土儲。頭部國央企有望在市場低迷期逆勢布局，增強長期競爭力。而大多數民營房企及中小規模企業仍持觀望態度，投資力度受限于現金流壓力和銷售回款不確定性，短期內難有明顯起色。

值得注意的是，2026年可能是房企資產負債表修復的關鍵一年。商辦地產REITS的全面推進將有助于改善穩健運營的房企的資金狀況，提升這些企業投資拿地的能力。