不降反升、一二手倒掛：潮州小縣城房價何以保值增值？｜新春走基層

在房地產單邊上行的“黃金時代”，曾有一句流傳甚廣的名言：小城市的房子只是房子，大城市的房子才叫資產。

然而，過去幾年，北上廣深等一線城市房價承壓，所謂的“資產”回歸成了房子，人們對于購房的態(tài)度轉變?yōu)橹斏魇湛s。而在部分縣、鎮(zhèn)等區(qū)域，房子卻成了保值的資產，廣東省潮州市潮安區(qū)就是其中之一。

趕在春節(jié)前夕，一個名為騰瑞·萬象府的新盤在潮安區(qū)的庵埠經濟開發(fā)區(qū)東區(qū)開盤，這個新樓盤引發(fā)了全城熱議，因為這是潮安區(qū)在這個時間段內少有的在售的大型新盤。盡管該樓盤連樣板間都沒有設立，但也并未影響人們看著沙盤確定購買戶型的熱情。

在售樓處，五六個銷售忙得團團轉，他們將更多的精力放在了現(xiàn)場簽約的客戶身上，甚至無暇分身去招呼部分新到的客人，“很多樓層、戶型都已經賣完了，如果要下訂，就要盡快。”一位銷售人員說。

第一財經記者發(fā)現(xiàn)，這個常住人口約100萬人左右的小縣城，不僅沒有與全國一道歷經房地產調整，反而樓價穩(wěn)中有升；而且，新房的均價低于同區(qū)域的二手房價格，呈現(xiàn)出“一二手房倒掛”的現(xiàn)象。

稀缺的一手房

在當?shù)兀藗兞晳T將潮安區(qū)稱為潮安縣，公開數(shù)據(jù)顯示，該地于2013年撤縣設區(qū)，潮安區(qū)下轄16個鎮(zhèn)、418個行政村和31個社區(qū)，區(qū)中心位于庵埠鎮(zhèn)。

騰瑞·萬象府正地處庵埠鎮(zhèn)，“我們這里（的房價）從沒下跌過。”騰瑞·萬象府的銷售對記者說，該樓盤的開盤價在7000元/㎡以上，樓層位置越高、單價越貴，比如正南向中樓層的單價大約在8200元/㎡。這個價格看上去雖然不高，但與周邊對比，就顯得昂貴。

安居客數(shù)據(jù)顯示，作為一個縣城，7000元的定價已經高于潮州市中心不少在售樓盤，比如湘橋區(qū)在售的華僑城純水岸參考價格為6800元/㎡，碧桂園華僑城·云溪天境參考價格為5500元/㎡。

而且，該樓盤為毛坯房，購買后需要業(yè)主全面裝修，這也是一筆不小的費用。不過，銷售表示，這里的房子并不愁賣，“很多客戶一個多月前就下了誠意金，這兩天陸續(xù)來簽約。”她說。

陳行（化名）就是付了誠意金的客戶之一，她對記者說，潮安區(qū)的房價之所以如此堅挺，最主要的原因就是供需失衡、“僧多粥少”。

“潮安縣的商品房高度集中在庵埠鎮(zhèn)左右，輻射潮安縣下轄的多個村，也就是說，這些村的人如果想買商品房，就只能到這里買。”陳行說。

陳行進一步解釋，在供應端，縣里能夠建設商品房的國有建設用地極其有限，農業(yè)用地有嚴格的紅線限制，除了可以用來自建房的農村宅基地之外，“在我們這里，能夠叫得出名字的樓盤，估計也就是十多個。”他說。

而在需求端，人們對于商品房的需求越來越大，“一方面是現(xiàn)在農村的年輕人不太愿意和老一輩過著多代同堂的生活，希望有自己的獨立空間，家庭在小型化；另一方面是自建房的居住體驗遠不及商品房，尤其在潮汕的農村，自建房和工廠、家庭作坊混雜在一起，早上很早就能聽到周邊工廠的噪音。”他說。

另類的購房初心

潮安區(qū)官網顯示，至2023年底，該區(qū)先后榮獲全國農村綜合實力百強縣、全國發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)先進縣、廣東省旅游特色縣、中國五金不銹鋼制品產業(yè)基地等稱號。當?shù)兀讳P鋼工廠林立，催生了一批具有較強經濟實力的家庭，他們雖然居住在農村，但消費力已與一線城市無異，花費百余萬元購買一套商品房并非難事。

沈宇恒（化名）是一名經營不銹鋼工廠的小企業(yè)主，他對記者說，自己也在考慮騰瑞·萬象府，目前還在研究戶型。但與其他人購買房產的需求不同，他買房是為了給自己增信。

“我家里是開不銹鋼工廠的，經常需要臨時資金周轉，但沒有合格的抵押物，家里的房子是自建房、廠區(qū)的土地是向村里租的，機器設備銀行又看不上，我們自己還沒有社保公積金，導致亟需資金的時候只能借利息較高的貸款，過去是民間借貸，現(xiàn)在是網貸。”沈宇恒說。

“而商品房是很好的抵押物，我們在資金寬裕的時候買套房子，在需要臨時資金周轉時可以抵押貸款，利息也不高。”他說。

而且，沈宇恒認為，最主要的是，潮安區(qū)的商品房保值。“我們這里的房價一直很穩(wěn)定，這么多年來，一手房的單價大概都在6000元/㎡～7000元/㎡左右浮動，沒有大跌過，但也不會大漲。”他說。

除了保值以外，一旦新盤流向二手市場，增值的空間就在悄然放大。

一二手倒掛背后

當?shù)氐囊晃环慨a中介說，潮安區(qū)的二手房價格普遍高于新房，以距離騰瑞·萬象府2公里左右的樓盤龍光陽光水岸為例，該樓盤2018年開盤時單價為6000元/㎡左右，而安居客數(shù)據(jù)顯示，目前其二手房價格在1.1萬元/㎡～1.4萬元/㎡之間。“業(yè)主一出手就可以賺一倍以上。”該中介說。

所謂一二手倒掛，指的是在房地產市場中，二手房的價格高于一手房的價格。這是一種比較特殊的市場現(xiàn)象，出現(xiàn)一二手倒掛的原因大致包括房地產市場調控政策，諸如一手房限價等；或是受市場供需關系影響，新房供應受到限制。

陳行與上述房地產中介一致認為，潮安區(qū)的一二手房倒掛，主要原因是供需失衡，新房較少，導致二手房業(yè)主的心理價位不斷提高。

“龍光陽光水岸可以說是我們這里目前最高端的小區(qū)，所以二手房價格會高些，其他小區(qū)價格沒那么高。”該中介說。

比如，根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，位于該區(qū)“CBD”的騰瑞世紀城于2015年開盤，目前二手房價格為9000元/㎡左右，同樣高于新盤。

但陳行同時透露，這里的二手房成交并不活躍，放盤數(shù)量也很少，大多時候處于有價無市的狀態(tài)，“人們都盯著新房。”他說。

這也佐證了為何騰瑞·萬象府甚至在沒有樣板間的情況下，都如此受當?shù)厝藲g迎。二手房代表的是業(yè)主的預期，而非當?shù)卣鎸嵉姆績r水平。

據(jù)介紹，“騰瑞”是當?shù)厝苏J可度較高的住宅品牌，其在潮安區(qū)的代表作即為騰瑞世紀城，在2015年，騰瑞世紀城是潮安區(qū)少有的復刻了大城市成熟小區(qū)的超高層住宅。以騰瑞世紀城為中心，周邊陸續(xù)涌現(xiàn)出大型商業(yè)配套，進而成長為潮安區(qū)的“CBD”。

在騰瑞地產的官網上，其對于“騰瑞世紀城”的描述為“新興的城市呼喚標志性居住小區(qū)”

雖然語帶夸張，卻道出了農村居住環(huán)境的變化——隨著縣域產業(yè)和經濟發(fā)展，以及農村居民對更高生活水平的追求，他們正涌向商品房，進而為商品房帶來了保值增值的空間。