你要是今年不買(mǎi)房，明年再買(mǎi)，是哭暈還是笑醒？

你要是今年不買(mǎi)房，明年再買(mǎi)，是哭暈還是笑醒？我覺(jué)得是笑醒。我自己也有房子，我也希望房?jī)r(jià)能快速止跌回穩(wěn)，但我們總不能違背市場(chǎng)規(guī)律胡說(shuō)八道吧？

消費(fèi)基數(shù)和消費(fèi)信心，永遠(yuǎn)是撐起一個(gè)商品市場(chǎng)的基本邏輯。但我們縱觀過(guò)去20年，實(shí)際上已經(jīng)把房地產(chǎn)的剛性需求基本掏空了。

首先是城市化率。我們現(xiàn)在是不是已經(jīng)到65%往上了？也就是20年的時(shí)間，我們有一半多的農(nóng)村人（當(dāng)然也包括我）通過(guò)買(mǎi)房的方式把戶口轉(zhuǎn)移到城市里，實(shí)現(xiàn)了城市化進(jìn)程的快速增長(zhǎng)。那65%意味著什么？

意味著我們的城市化其實(shí)已經(jīng)見(jiàn)頂了。所以要想再通過(guò)提高城市化率來(lái)增加商品房的銷(xiāo)售，這個(gè)推動(dòng)效率可想而知。關(guān)鍵是這個(gè)城市化進(jìn)程抽走的全是農(nóng)村里的中年人、年輕人，所以你現(xiàn)在回到農(nóng)村或小縣城，會(huì)發(fā)現(xiàn)街上看不到多少年輕人。所以我們講，20年時(shí)間，我們把剛性需求基本掏空了。

所以現(xiàn)在上面給的思路是要“造好房子”。為什么要造好房子？原因就是城市化率已經(jīng)很高了，普通的剛性需求實(shí)際上已經(jīng)接不住現(xiàn)在這么龐大的供應(yīng)量，并且也沒(méi)有這么強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。所以要?jiǎng)?chuàng)造新的需求點(diǎn)，讓有錢(qián)人再次消費(fèi)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，也為地方的土地財(cái)政繼續(xù)出力——這就是當(dāng)下市場(chǎng)的基本邏輯。

但是各位，當(dāng)我們活著都要拼盡全力的時(shí)候，我們會(huì)選擇怎么辦？所以我們現(xiàn)在看到生育率是逐年下降的趨勢(shì)。我們能用40年的發(fā)展時(shí)間快速追趕其他國(guó)家，人口紅利功不可沒(méi)。好了，現(xiàn)在人口紅利逐漸消失了，這就會(huì)導(dǎo)致需求空間開(kāi)始逐漸下降。所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在去賣(mài)二手房越來(lái)越難，特別是多年前的剛需產(chǎn)品，比如兩梯六戶、兩梯八戶的小面積套二。

假如你手里還有這種房子，可以掛到二手市場(chǎng)去看看這種房子的供應(yīng)量到底有多大，這種房子到底好不好賣(mài)，價(jià)格是否還能挺得住？

因?yàn)閺膩?lái)都是物以稀為貴。任何一個(gè)商品市場(chǎng)，只要供應(yīng)量大了，就不再稀缺，內(nèi)卷是跑不掉的。內(nèi)卷之下，價(jià)格必然競(jìng)爭(zhēng)激烈，這是跑不掉的。你看看我們現(xiàn)在新能源汽車(chē)行業(yè)是不是這樣？

在過(guò)去的20年時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，我們到現(xiàn)在為止至少建了400多億平米的房子。你要是按照人均35㎡的居住面積來(lái)算，我們現(xiàn)在建的房子完全夠住了。這就會(huì)導(dǎo)致供求比例嚴(yán)重失衡。

那么還有一個(gè)問(wèn)題：以前投資客和炒房客很多，但這幾年他們?cè)诟墒裁矗渴遣皇窃诿χ鲐洠课覀儾徽f(shuō)遠(yuǎn)的，就說(shuō)成都，現(xiàn)在二手掛牌增量是不是每個(gè)月都在凈增加？掛牌總量是不是已經(jīng)超過(guò)28萬(wàn)套了？而這其中60%的比例，都是當(dāng)年的高密度剛需產(chǎn)品。大家戶型都差不多，都是筒子樓，都是“7090政策”之下的產(chǎn)物。你想賣(mài)我也想賣(mài)，那怎么辦？看誰(shuí)給的價(jià)格低嘛。所以你們有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在二手市場(chǎng)就是標(biāo)準(zhǔn)的“買(mǎi)方市場(chǎng)”。

這種普通商品房接下來(lái)的壓力只會(huì)越來(lái)越大，特別是一些小面積的二手房、老破樓，包括現(xiàn)在還有不少當(dāng)年的網(wǎng)紅盤(pán)還處在限售期之內(nèi)（就是當(dāng)年的“三倍熔斷”項(xiàng)目）。這些項(xiàng)目絕大部分人買(mǎi)來(lái)都是投資的，一旦具備上市銷(xiāo)售條件，你說(shuō)他們會(huì)怎么辦？是繼續(xù)捏著還是趕緊套現(xiàn)？

至于“止跌回穩(wěn)”，說(shuō)白了就是一種脫離商品市場(chǎng)的刺激手段。但這種刺激手段是有周期性的，一旦政策效率見(jiàn)底，市場(chǎng)終歸還是會(huì)回歸正常。并且，“止跌回穩(wěn)”針對(duì)的是新房市場(chǎng)，二手房根本不在計(jì)劃之列。你看我們每一次的政策出臺(tái)，有哪一次是跟二手房直接相關(guān)的？

所以一邊是幾百億平米的存量，一邊又是不斷的新增供應(yīng)（而且新增供應(yīng)又全是好房子），還有需求的不斷萎縮、出生率下跌、老齡化增加……所以現(xiàn)在市場(chǎng)上有一種說(shuō)法，叫“晚買(mǎi)一年，少干幾年”。我不知道各位怎么看。

現(xiàn)在的情況是：房?jī)r(jià)收入比翻了很多倍，但是工資卻沒(méi)有同比例增加。很多人還拿著幾千塊一個(gè)月的工資。以前是一個(gè)月工資可以買(mǎi)一平米，現(xiàn)在可能需要半年的工資才能買(mǎi)一平米——這就是普通人很多的真實(shí)寫(xiě)照。所以現(xiàn)在很多人吐槽房?jī)r(jià)貴，是有原因的：收入沒(méi)有上去，反倒是工作越來(lái)越難找，靈活就業(yè)人員已經(jīng)超過(guò)2億了。所以現(xiàn)在僅僅通過(guò)降首付、降利率，解決不了根本問(wèn)題。

而且我始終認(rèn)為，消費(fèi)并不是靠刺激出來(lái)的。這種刺激是不能持續(xù)也不能長(zhǎng)久的。真正的消費(fèi)是大家收入穩(wěn)定、預(yù)期上升，自然而然就會(huì)消費(fèi)。所以你們覺(jué)得，現(xiàn)在不著急、晚買(mǎi)一年，是笑醒還是哭暈？

但是有些人等不了怎么辦？要結(jié)婚的、要讀書(shū)的，這些人怎么辦呢？那就優(yōu)先考慮次新房。至于為什么，我之前的視頻說(shuō)得很清楚了。以一種不著急的心態(tài)，盡可能去淘一些房東急售的房源，提前把這個(gè)降價(jià)空間拿到手。不要著急，現(xiàn)在二手房一大堆，盡量避開(kāi)一些遠(yuǎn)郊區(qū)域。你看看這一年房?jī)r(jià)調(diào)整，主城區(qū)的幅度和二三圈城甚至遠(yuǎn)郊區(qū)域的幅度比例差距有多大，你就知道為什么我會(huì)讓你回歸主城。

如果條件允許的話，盡量去選擇一些核心資產(chǎn)，也就是我們所說(shuō)的“次新房”，產(chǎn)品力不差，資源位置都相對(duì)成熟的。因?yàn)檫@些產(chǎn)品有更好的抗跌能力。但是沒(méi)有絕對(duì)保值——在市場(chǎng)下行的時(shí)候，這些所謂的核心資產(chǎn)同樣跑不掉，只是說(shuō)它的抗跌能力會(huì)更強(qiáng)一些。如果你指望跑出獨(dú)立行情的話，至少這種產(chǎn)品在成都是沒(méi)有的，或者說(shuō)這種產(chǎn)品跟我們普通老百姓是沒(méi)有關(guān)系的。

那如果你預(yù)算不多，你甚至可以考慮中心城區(qū)的“老破小”嗎？這種房子配套多，房?jī)r(jià)便宜，租售比還不錯(cuò)，對(duì)于預(yù)算有限的人確實(shí)也算是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

當(dāng)然，我還是那句話：不是絕對(duì)的不能買(mǎi)，每個(gè)人的情況是不一樣的，一定得結(jié)合自己的實(shí)際情況來(lái)。我呢，只是給大家提供一個(gè)思路，供大家參考。

至于什么通脹了，你可以看看CPI和PPI的數(shù)據(jù)走勢(shì)。如果你非常關(guān)注房?jī)r(jià)的走勢(shì)情況，那你還可以看看央行發(fā)布的個(gè)人住房貸款余額的變動(dòng)情況。

好吧，今天就聊到這兒。