炸鍋！百城松綁 + 利率破 3%，2026年樓市告別下跌，上車進入倒計時

來源：大偉看樓市

2026馬年開年，中國樓市迎來顛覆性轉折，一則則重磅消息接連炸場：全國超百城密集出臺樓市松綁政策，從限購松綁到稅費減免、從首付比例下調到人才補貼，政策紅利全面鋪展；與此同時，全國首套房貸利率正式跌破3%關口，部分城市甚至憑借貼息政策步入“2字頭”區間，購房成本降至歷史新低。這兩大核心信號交織共振，徹底打破了樓市持續四年的調整僵局，正式宣告市場告別單邊下跌態勢，一個全新的置業窗口期已然開啟，對于糾結已久的剛需與改善群體而言，“上車倒計時”的警報已然拉響。

回顧過去四年，中國樓市經歷了深度調整期，價格泡沫被充分擠壓，市場陷入“購房者不敢買、房企不敢投、中介信心低迷”的惡性循環，全國70城新房和二手房價格分別較峰值回撤10.1%和17.4%，部分三四線城市跌幅超20%。但進入2026年，作為“十五五”開局之年，政策層面率先發力，百城松綁形成“全域覆蓋、層層遞進”的態勢，成為引爆樓市反轉的核心引擎，為市場回暖注入強勁動力。

百城松綁并非“大水漫灌”的盲目救市，而是精準發力、按需施策的系統性托底。截至2026年2月，全國已有超100個城市出臺樓市優化政策，覆蓋一線、強二線、三四線全層級城市，政策力度與覆蓋范圍均創下近五年新高。從政策內容來看，呈現出三大鮮明特點：一是限購限貸全面松綁，核心城市逐步打破購房壁壘，北京、上海、深圳等一線城市放寬非戶籍人口購房社保年限，部分強二線城市直接取消限購，三四線城市全面放開購房限制，讓更多潛在需求得以釋放；

二是交易成本大幅降低，換購住房個人所得稅退稅政策延續至2027年底，增值稅減免年限優化，部分城市對剛需購房給予專項補貼，一套總價500萬的房子可節省近10萬元交易稅費，有效帶動“賣舊買新”鏈條活躍；三是供給端持續優化，現房銷售試點推廣、預售資金監管強化，有效化解房企交付風險，同時推進“收購存量房用作保障房”，從供需兩端穩定市場。

與以往“添油戰術”式的調控不同，2026年的政策松綁更強調“一次性給足、精準滴灌”。中央層面明確提出“政策力度要符合市場預期”，住建部部署“穩市場、防風險、優供給、促轉型”四大目標，標志著行業從“增量擴張”全面轉向“存量優化”。地方政府則根據自身庫存情況、人口流動趨勢精準施策，人口凈流入的核心城市側重支持改善需求，庫存壓力較大的三四線城市側重去庫存，形成“一城一策、分類調控”的格局。這種精準調控既避免了市場過熱炒作，又有效緩解了下行壓力，為樓市平穩回暖筑牢了政策根基。

如果說百城松綁是樓市反轉的“導火索”，那么房貸利率破3%則是點燃市場熱情的“催化劑”，直接將購房成本拉至歷史最低位，徹底打消了剛需群體的入市顧慮。央行數據顯示，2026年2月，全國5年期以上LPR維持在3.5%不變，而全國主流首套房貸利率已跌破3%，普遍降至2.95%-3.0%區間，部分城市取消利率下限，優惠力度進一步加大。其中，廣州、南京首套利率低至3.0%，昆明、蘇州更是低至2.95%，徐州、南通等城市推出30年房貸貼息政策，購房者實際利率可低至1.75%-2.05%。

利率下行帶來的成本優勢尤為顯著，對剛需家庭而言堪稱“實打實的紅利”。以貸款100萬元、期限30年、等額本息還款為例，若利率從2021年的5.88%降至當前的2.95%，月供將從5918元降至4423元，每月少還1495元，30年累計省息超53萬元；若貸款200萬元，30年累計省息可超百萬元。與此同時，首套房首付比例普遍下調至15%-20%，公積金貸款利率同步降至2.6%，青年人才還可享受額外利率優惠，多重利好疊加，讓剛需群體的入市門檻大幅降低，月供壓力顯著減輕。

利率下行的背后，是央行持續的流動性寬松支持。當前，銀行存款利率持續走低，國有大行3年期定存利率僅1.25%，低利率環境為房貸利率下行提供了充足空間。央行持續維持流動性寬松，MLF利率穩步下行，同時優化房企融資環境，“白名單”制度落地，有效緩解了房企現金流壓力，推動行業風險化解，也讓銀行有更多空間支持個人住房貸款。業內專家預測，2026年一季度可能實施“雙降”（降準50基點+降息10基點），房貸利率仍有進一步下行空間，但這種紅利窗口期不會持續太久，隨著市場回暖，政策將逐步回歸中性，利率優惠可能逐步退出。

政策紅利持續釋放、購房成本降至低位，直接推動樓市市場數據持續飄紅，用事實印證了“告別下跌”的反轉態勢。國家統計局2026年1月70城房價數據顯示，新房與二手房環比降幅全面收窄，核心城市新房率先止跌微漲，這是連續調整后最關鍵的轉向信號。中指研究院同步監測，百城新建住宅均價環比上漲0.18%，同比上漲2.52%，二手房跌幅較上月收窄0.12個百分點，市場“降無可降”的特征越來越明顯。

核心城市率先領跑回暖，成為樓市反轉的“風向標”。2026年1-2月，一線城市二手房成交爆發式增長，北京連續三月網簽超1.4萬套，上海單月成交站穩2.2萬套高位，深圳同比漲幅超25%。在北京海淀、上海陸家嘴、深圳南山等核心板塊，優質次新房掛牌價較去年底上漲4%-6%，部分業主開始惜售，供需關系逐步向賣方傾斜。杭州、成都、武漢等強二線城市，產業基礎扎實、人口持續導入，改善型需求持續釋放，優質改善盤、地鐵盤成為上漲主力；三四線及以下城市，隨著庫存壓力緩解、房貸利率優勢凸顯，也逐步止跌企穩，徹底終結持續下跌的態勢。

需要明確的是，2026年樓市的“告別下跌”，并非以往“普漲普跌”的輪回，而是“筑底企穩、結構分化”的理性回暖，“核心堅挺、外圍走弱”成為定局。專家直言，2026年不是房價暴漲之年，而是底部確認之年，一線與強二線核心板塊先穩、弱二線與三四線以價換量、跌幅收窄，整體呈現“穩而不漲、調而不崩”的格局。過去那種“閉眼抄底、全線大漲”的時代不會再來，但盲目看空、等待腰斬也不現實，市場正從深度回調回歸理性區間。

這種分化格局意味著，“選對比買早更重要”。房子不再稀缺，好房子才稀缺；城市不再普漲，有人口、有產業的城市才穩。一線及強二線核心區、地鐵口、學區旁、配套成熟的次新房，成交量回升、價格企穩、流動性最好，抗跌性與保值性突出；而人口持續流出的三四線城市、遠郊無配套板塊、文旅盤、小開發商樓盤，依舊面臨去化壓力，即便降價也難成交。數據顯示，2026年1月重點城市二手房成交同比增長超30%，但成交幾乎全部集中在核心板塊與優質房源。

對于購房者而言，當前的樓市格局已然清晰：政策底、市場底、資金底三重共振，購房成本處于歷史低位，市場風險降至最低，正是難得的置業窗口期，“上車倒計時”并非危言聳聽。但不同購房群體需把握精準策略，避免盲目跟風：剛需自住群體，若有結婚、上學、落戶等明確需求，且月供不超家庭收入50%，可借助低利率、低首付政策果斷入市，優先選擇現房或準現房，聚焦居住需求；改善型群體，可抓住“賣舊買新”政策紅利，置換核心板塊優質房源，兼顧居住舒適度與資產增值潛力；純投資炒房群體則需謹慎，三四線與遠郊無人口支撐的房源，無自住需求慎入，摒棄炒房思維，回歸居住本源。

回望樓市周期，每一次深度調整后，都會出現難得的置業紅利期，而2026年正是這樣一個被政策、市場、資金三重加持的黃金窗口期。當前，百城松綁的政策紅利已達頂峰，房貸利率的成本優勢前所未有，市場回暖的趨勢已然明確。隨著樓市逐步企穩回升，未來政策優惠可能逐步退出，利率也可能逐步回升，購房成本將隨之增加，窗口期一旦關閉，再想以如此低的成本入市，或許就要再等一個完整的市場周期。

總而言之，2026年的樓市，百城松綁筑牢基礎，利率破3%激活需求，市場已正式告別下跌態勢，步入理性回暖的新階段。對于糾結已久的購房者而言，不必再盲目觀望、不必被情緒左右，應認清市場趨勢，結合自身需求，果斷把握當下的購房窗口期。畢竟，樓市的周期循環從不等人，抓住這一輪政策托底、價格洼地的紅利，既能滿足居住需求，又能實現資產的保值增值，這或許就是2026年樓市給普通人最好的機遇。