廣州“馬場”拍成236億“地王”，越秀鏖戰保利8小時勝出

2月25日，廣州核心區珠江新城馬場地塊成功出讓。

在經過超8小時、243輪的超長競價后，由越秀地產以總價236億摘得。這一總價僅次于廣州番禺亞運城地塊（255億元），位列廣州住宅用地成交總價第二名。同時，住宅部分超8.5萬元/平方米的成交樓面價，則刷新了廣州紀錄，超過2023年末海珠區琶洲西區地塊（琶洲樾）7.57萬元/平方米的價格。

馬場地塊地處廣州核心區，位于珠江新城和金融城的幾何中心，是廣州CBD內僅存的大面積未開發地塊，被稱為珠江新城最后一塊待開發的“寶地”。高達186億元的起拍總價就已讓該地塊躋身廣州總價TOP5地塊之列。

根據規劃，馬場地塊融合了商業、酒店、教育、住宅等多元業態，是一個建筑面積達75.1萬平方米的超大型城市綜合體。其中，商業商務建筑面積49.8萬平方米，居住建筑面積22萬平方米，公服配套建筑面積3.3萬平方米。

這樣的稀缺地塊吸引了8家企業競爭，分別為越秀、保利、華潤、招商、珠實、廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投。經過激烈叫價競爭后，僅剩保利和越秀鏖戰至最后，最終由越秀摘得。由于地塊廣受關注，此次土拍圍觀人數超過10萬人，土拍系統多次崩潰。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，越秀方面曾參與馬場地塊的前期整理開發，推動城市空間提升及基礎設施配套建設，包括周邊市政路、隧道、地下空間完善等，并配合進行地塊征收。如今，越秀又沖出重圍拿下該地塊，實現了一級開發和二級拿地的聯動。

該項目地處傳統高端住宅區，豪宅環伺，例如僑鑫匯悅臺、凱旋新世界等項目，是整個廣州房價最高的板塊。近期入市的保利面粉廠項目，也即保利玥璽灣，2025年11月開盤便創下了全國單盤銷售紀錄，首日銷售額超百億，成交均價高達17萬元/平方米，其中最高成交單價更是超過30萬元/平方米。

豪宅市場向來是樓市的風向標，作為核心區的稀缺宅地，馬場地塊的出讓對廣州高端住宅市場及土地市場的信心提振有重要作用。廣州中原研究部認為，馬場地塊將對廣州核心區豪宅交易市場定價和競爭格局產生影響，也預計將帶動馬年小陽春熱度。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，作為農歷春節后的馬年首拍，馬場地塊在開工第二天就成功出讓，而且榮登廣州土地市場的可售樓面價新地王、總價歷史第二，“開門紅”的表現一掃往年廣州土拍市場慢熱的節奏，也宣告廣州土拍市場在歷經幾年的調整之后（2025年廣州涉宅用地成交建面規模為近15年來最低位），展露市場新氣象，有望在“十五五”開局之年走出低谷，邁入高質量發展的煥新期。

他認為，該地塊的出讓對樓市“小陽春”有前奏意義。從歷史經驗來看，1、2月份屬于樓市的傳統淡季，而春節之后在3月份往往有一波“小陽春”的行情。在當前全國樓市的限制性調控基本退出的情況下，土拍市場就成為了檢驗“小陽春”的試金石，此次土拍市場的高光表現正好為接下來的樓市“小陽春”吹響前奏，奠定一個活躍的市場氛圍。

除了對樓市的積極影響，馬場地塊的建設對城市發展亦有重要意義。

馬場項目最早建于1992年，起初是經營性賽馬場賽事用地。在停止運營后逐漸轉為汽車、家居、餐飲等經營場所，并逐漸與廣州CBD核心區的發展定位脫節。此后，馬場內的各商戶逐漸開始清退，汽車城、馬會家居、馬會酒店等相繼停業撤場。作為“珠江新城—金融城—琶洲”黃金三角的最后一塊拼圖，馬場也將結束低效用地狀態，進入全新的發展轉型階段。

地處廣州核心區，馬場被寄予厚望，除了改善城市界面、提升公共服務水平之外，該項目還將大幅提升片區商業能級，助力廣州建設國際消費中心城市。

根據規劃，項目中的AT111323地塊要建設一家計算容積率建筑面積不低于45000平方米的國際知名五星級酒店以及同品牌酒店式公寓；同時，AT111321地塊則引進一家高端時尚百貨運營企業，項目建成運營后6年內，銷售貢獻累計不低于300億元。

對于這一高端時尚百貨，此前市場消息稱，高端商場SKP將落子于此，且是由越秀牽頭。業內認為，對馬場地塊所在的珠江新城東區，這一高端商業資源的引入和建設將填補片區內頂奢商業的空白。