新消費(fèi)格局加快重構(gòu)，鏈接零售地產(chǎn)投資與資產(chǎn)證券化新機(jī)遇

春節(jié)假期余溫尚存，提振消費(fèi)的“開場(chǎng)鑼鼓”已然敲響。商務(wù)部大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年春節(jié)假期零售餐飲市場(chǎng)“暖意”更濃，假期頭四天全國(guó)重點(diǎn)零售與餐飲企業(yè)日均銷售額同比增長(zhǎng)8.6%，增速明顯高于近兩年主要長(zhǎng)假。在“全國(guó)春節(jié)文化和旅游消費(fèi)月”等多重活動(dòng)帶動(dòng)下，消費(fèi)熱度貫穿整個(gè)長(zhǎng)假：不僅節(jié)前消費(fèi)因假期多增一天而顯著走強(qiáng)，春節(jié)假期內(nèi)的長(zhǎng)線出游需求也集中釋放。根據(jù)交通運(yùn)輸部數(shù)據(jù)，9天春節(jié)假期，全社會(huì)跨區(qū)域人員流動(dòng)量累計(jì)超28億人次，日均3.11億人次，同比增長(zhǎng)8.2％，出行規(guī)模創(chuàng)歷史新高；在線旅游平臺(tái)報(bào)告則顯示，居民出游天數(shù)大幅延長(zhǎng)，“拼假”模式帶動(dòng)文旅消費(fèi)潛力進(jìn)一步延展。

隨著消費(fèi)品以舊換新等政策持續(xù)發(fā)力，以及《加快培育服務(wù)消費(fèi)新增長(zhǎng)點(diǎn)工作方案》正式出臺(tái)，一攬子舉措密集落地，清晰釋放出一個(gè)信號(hào)：進(jìn)入“十五五”階段，國(guó)家仍將提振消費(fèi)置于核心位置，持續(xù)強(qiáng)化其作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主引擎的戰(zhàn)略意義。回顧2025年，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)在擴(kuò)容提質(zhì)中穩(wěn)步前行，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率提升至52%，結(jié)構(gòu)上正從商品消費(fèi)為主，逐步轉(zhuǎn)向商品與服務(wù)并重的新格局。這一結(jié)構(gòu)性變化，不僅重塑了消費(fèi)市場(chǎng)本身，也正通過零售地產(chǎn)交易與資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，向商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)持續(xù)傳導(dǎo)。

政策提振消費(fèi)信心，推動(dòng)市場(chǎng)重構(gòu)分化

從官方數(shù)據(jù)來看，2025年中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破50萬億元，同比增長(zhǎng)3.7%，較2024年繼續(xù)溫和改善，展現(xiàn)出內(nèi)需市場(chǎng)的韌性。然而，表現(xiàn)突出的通訊器材、文化辦公用品、家電和家具等品類，多為“國(guó)補(bǔ)”政策的直接受益者。國(guó)補(bǔ)品類的增速明顯高于非國(guó)補(bǔ)品類，消費(fèi)整體依然是結(jié)構(gòu)性修復(fù)。

與此同時(shí)，消費(fèi)領(lǐng)域呈現(xiàn)出愈發(fā)明顯的“K型分化”。一端是愿意為情緒價(jià)值、身份認(rèn)同與社交屬性買單的消費(fèi)者，推動(dòng)潮玩、寵物、香氛、文創(chuàng)等賽道迅速擴(kuò)張；另一端則是更加理性的性價(jià)比消費(fèi)，帶動(dòng)平價(jià)餐飲與硬折扣零售持續(xù)增長(zhǎng)。情緒驅(qū)動(dòng)與理性決策并行，構(gòu)成當(dāng)前消費(fèi)市場(chǎng)的雙重底色。

更為重要的是，促消費(fèi)政策正從“單點(diǎn)刺激”轉(zhuǎn)向“短期拉動(dòng)+長(zhǎng)期調(diào)結(jié)構(gòu)”的組合拳。在延續(xù)國(guó)補(bǔ)、免簽等短期工具的同時(shí)，政策重心明顯向服務(wù)消費(fèi)傾斜。盡管近年來居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出年均增長(zhǎng)8.5%，占比提升至46.1%，但仍顯著低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體水平。對(duì)育兒、教育、醫(yī)療、文旅等服務(wù)領(lǐng)域的政策加碼，意味著消費(fèi)增長(zhǎng)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”正轉(zhuǎn)向體驗(yàn)與服務(wù)，這也對(duì)城市商業(yè)空間與零售地產(chǎn)提出了全新的要求。

體驗(yàn)型消費(fèi)驅(qū)動(dòng)結(jié)構(gòu)性增量，

助力投資交易回暖

在體驗(yàn)型需求上升的背景下，零售地產(chǎn)正在迎來新的“結(jié)構(gòu)性增量”。潮玩雜貨類門店的新開店面積占比在兩年內(nèi)從17%升至45%，反映出情緒價(jià)值與社交屬性對(duì)商業(yè)空間的強(qiáng)拉動(dòng)效應(yīng)；與此同時(shí)，小眾專業(yè)運(yùn)動(dòng)品牌與消費(fèi)電子品牌注重在購(gòu)物中心和沿街商業(yè)的布局，旨在強(qiáng)化實(shí)體空間在連接品牌與用戶方面的樞紐作用。未來，以體驗(yàn)化運(yùn)營(yíng)與數(shù)字化賦能為核心支點(diǎn)的零售地產(chǎn)將愈發(fā)由“空間出租方”躍升為“價(jià)值共創(chuàng)者”。

隨著流動(dòng)性改善和信心恢復(fù)，以及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs帶來的市場(chǎng)激活動(dòng)力，零售地產(chǎn)仍將是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中受到投資人重點(diǎn)關(guān)注的主要板塊之一。根據(jù)仲量聯(lián)行整理，零售地產(chǎn)的投資占比已從約10%的疫情低點(diǎn)回升至2025年的42%，年度交易規(guī)模升至約1,200億元，接近十年來的高位。

面對(duì)投資出現(xiàn)的窗口期，不同投資主體也呈現(xiàn)出不同的偏好：

· 機(jī)構(gòu)投資人聚焦大型區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心，追求現(xiàn)金流長(zhǎng)期穩(wěn)定；

· 高凈值投資人則青睞社區(qū)商業(yè)，強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)可控性與確定回報(bào)。

引領(lǐng)價(jià)值重塑，

消費(fèi)類公募REITs產(chǎn)品表現(xiàn)亮眼

在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)回報(bào)承壓、流動(dòng)性趨緊的背景下，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，特別是公募REITs承擔(dān)起“盤活存量、修復(fù)現(xiàn)金流、重塑估值邏輯”的功能。自2021年首批公募REITs掛牌上市，以及2025年底關(guān)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的新規(guī)出臺(tái)以來，REITs底層資產(chǎn)已經(jīng)從早期以交通、產(chǎn)業(yè)園和能源基礎(chǔ)設(shè)施為主，擴(kuò)展至酒店、奧特萊斯等消費(fèi)類資產(chǎn)。

無論是發(fā)行數(shù)量、資產(chǎn)規(guī)模還是市場(chǎng)參與度，中國(guó)REITs市場(chǎng)均呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)。截至今年初，基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs市值已達(dá)約2,300億元，并連續(xù)五年實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定分紅。其中，已發(fā)行的12只消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs總市值約437.9億元，占比19%，成為僅次于交通基礎(chǔ)設(shè)施的第二大品類；相關(guān)產(chǎn)品表現(xiàn)亦較為亮眼，上市以來累計(jì)漲幅超過50%，平均年化現(xiàn)金流分派率約4.15%。

展望未來，零售地產(chǎn)有望在中國(guó)REITs市場(chǎng)中扮演越來越重要的角色，成為連接實(shí)體商業(yè)與資本市場(chǎng)的重要橋梁。隨著公募REITs試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，也有望引導(dǎo)資本理智地流向運(yùn)營(yíng)水平堅(jiān)實(shí)穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，改善資管領(lǐng)域的生態(tài)環(huán)境。