這個塔尖樓盤，為何讓人震奮丨產品力

什么樣的產品可以讓人一眼就為之震驚，然后興奮？

大概就是占據絕版的地段，擁有很好的土地稟賦；在此之上，房企更是拿出了極致的產品。

今天要說的這個樓盤就是如此，它就是——

安瀾北京

這可能是未來北京樓市很長一段時間都不會再出現的樓盤。

這么說你是不是會覺得有些夸張，同時也無比好奇？

那么就讓我們開始今天的傳奇解密。

01.

為什么敢說安瀾北京這樣的樓盤不會再有，底氣首先來自它的絕版地段——

樹村板塊

你一定聽說過它的故事：

• 2025年3月，海淀樹村0035-1地塊競拍，吸引了全國所有開發商的目光。

• 最終經過8家標桿房企264輪的比拼，中海地產以75.02億的絕對實力拿下了這塊地。

• 樹村的土地樓面價首破10萬元/㎡大關，歷史性地刷新了北京地塊單價地王的紀錄。

在當下這樣的變化周期節點上，之所以這塊地能夠讓各家房企堅定地出手，甚至創下了歷史性的紀錄，是因為

這里是北京能級濃度最高的地方。

這甚至是一個不需要太多解讀的板塊。

毫不夸張地說，如今你能看到的所有塔尖樓盤在講述的各類地段敘事，在這里都能找到終極樣本。

比如，對于文脈原點的真實擁有。

毫無疑問，文脈是如今所有塔尖頂豪樓盤都在講述的地段敘事。

但是，不知道你有沒有想過：

究竟什么樣的占有，才算得上是對文脈的「真實擁有」？

我們知道，北京的三山五園文脈輻射帶很廣；但既然是「真實擁有」，首先第一應該被滿足的條件——

當然是與三山五園的緊密度和一體性。

因此，如果我們稍微用上帝視角回顧，其實在五環路建設之前，樹村與圓明園本就是由清河串聯在一起的區域。

歷史上，這片土地構成了皇帝每年大半時間在此處理政務的「離宮政治中心」。在史料記載中，樹村正是這片宏大的皇家管理體系里，上三旗的功勛貴族住地。

清代佚名繪《頤和園八旗營房圖》中國國家博物館藏

包括當年北京在修建五環路時，相關部門還因為是否會對這片文脈區域產生破壞影響，發生過相當激烈的爭論。

而當我們把目光放到現在：如今的圓明園與樹村，隨著「清河之洲」的建成開放，二者重新共同構成一個完整的：

皇家文脈生活圈

當我們把視角進下沉到具體的路網體系的時候，就可以看到二者天然通過圓明西路以及東側信息路兩條城市主干道被緊密聯系在一起。

但這，還只是這片土地價值的開始。

02.

被這樣先天物理鏈接串聯起來的，還有北京濃度最高的「精神原點」——

包括清北在內，能量級天花板的一眾高校。

這也是北京其它區域、甚至是全國任何區域都無法超越這里的根本。

因為什么人在，決定什么人來；

什么人來，決定了板塊發展質量、高度和文化濃度。

也正因為這里擁有著最高濃度的學識聚集，又進而迸發出了「科技原點」——

中國硅谷中關村。

中關村的傳奇以及后來萬億海淀的故事，我們也已經太熟悉了。

我們只需要把視角稍稍拉遠，就可以看到

從中國第一家互聯網的中關村，到后廠村的中關村科技園，就在這南北距離還不到8公里的區域，

聚集了北京、甚至全國最高能級的——

文脈原點、精神原點、科技原點

就在這片能級濃度最高地方的正中心，就是樹村板塊

還有什么比這更好的地段？事實上，板塊中的次新二手價值回報，也已經證明了這里的資產保值能力。

因此當中海地產強勢拿到這個板塊最后一塊住宅用地，就可以說已經贏了。

但就在這樣的絕版土地之上，

又疊加了一個非常特殊，有些誘惑同時也令人感慨的用地指標：

容積率1.6

03.

是的，容積率1.6是近三年來，三山五園文脈輻射帶最低的容積率。

這當然稱得上是誘惑，

是因為相較相鄰板塊去年入市的高層建筑來說，這個容積率有著先天的優勢。

同時也不免感概，

這樣的容積率，看上去還是很難在這片得天獨厚的土地上，規劃出已經斷供二十年的別墅業態。

但是以外的是，這樣看似受限的指標，反而激發出中海最極致的創新思路，最終竟然真的做出了

別墅！

所以，我們才能看到，方案規劃了疊墅+平墅+平層的組合。

墅類產品與平層分為南北兩區進行排布。

也因為對于資源的極致挖掘，也讓這個別墅社區有了更多意料之外的尺度，

比如別墅可以有更多私域享受的同時，尺度感也非常地舒服。

更令人想不到的一點，

就是這樣的低密度社區，竟然出人意料地挖掘出了充盈的尺度，可以打造2000㎡+的會所空間。

也就是說，安瀾北京兼顧了室內私域享受與社區公域體驗。

讓業主從進入社區大門起，就如同進入一種與城市隔絕的場域

節奏能夠伴隨著環境的變化而慢下來，心情也因為物理的區隔有了轉換的可能。

這樣的設計，讓這個低密度社區有了專屬的歸家動線。

但這樣的規劃，也自然產生了一個爭議：

這個容積率做出別墅的排布方案——是不是犧牲了平層的舒適度，從而換來了別墅的價值的利益最大化？

說實話，至少表弟一開始也有這樣的疑問。

但當我身處其中看到安瀾北京的平層實景樣板間，不得不再一次感嘆中海產品理念的超預期。

04.

這種超預期的理念，本質上是源于對「第一性原理」的回歸。

比如問到：對于產品戶型最重要的是什么？

想必大多數人都會說是面寬。

沒錯，面寬確實是土地的最稀缺的資源

只是一個產品面寬就算它的面積再大、配置再高、裝修再精美，也算不上極致。

而在整個房地產對于詞語解讀透支的背景下，

對于面寬這件事，各有各的理解版本。

但在安瀾北京，從最根本還原了面寬這件事的底層關鍵——

置身其中的業主視角體驗感受

我們看下中海對于尺度感受的駕馭能力：

這次實景開放樣本的275平米產品，整體空間的尺度感都被很好的規劃，南向面寬達到了16.1米。

但是更加重要的一點是，

中海沒有只站在上帝視角，去參與一味追求南向更多房間的比拼。

而是還原人體視角，以此為原點塑造每個空間的舒適度。

因此，

站在安瀾北京的275平米樣板間里，我們看到的客廳感受是這樣的：

近8m的橫向視野，將整個空間的氣場放大到極致。

同樣的空間氣場，在310戶型更為明顯。

更重要的是，這樣的空間也預留了+1空間的可能性，就是用戶可以根據家庭或是自己的需求，在客廳切分出一個臥室或是書房空間;

不但這個空間的尺度真實可用，并且切分后的客廳，也依然有足夠規格的面寬尺度。

這是生活空間上的「留有余量」。

這種可變以往只出現在剛需類項目，似乎在塔尖樓盤是很少出現。

事實上這點其實很重要：

多一些獨立空間，確實是如今塔尖人群對于生活、個人愛好、甚至是個人癖好的空間需要。

安瀾北京的小伙伴告訴表弟，310㎡的意向客戶，大多會傾向在戶型中劃分出更多獨立空間。

這對于塔尖的人群來說，是面對不同生活狀態都能有所選擇；

背后體現的，是一種閱歷世界之后，對萬事都從容和有所掌控的生活方式。

要知道產品上到250㎡+，戶型格局其實有一萬種不同的組合方式，而當下的選擇正是這次中海價值觀的表現：

不是圍繞著塔尖客群，去看大家都在做什么；

而是站在塔尖客群視角，去看他們究竟需要什么。

05.

所以，這次安瀾北京呈現的核心理念是什么？

是對于塔尖客群真實需求的顆粒度級理解，以及將理解不妥協的落地。

包括從整個安瀾北京的社區規劃就可以看出，

在這個低密地塊，中海并沒有只做私域放大；而是追求社區公域體驗和私域生活享受的雙向占有。

所以我們看到，連社區會所呈現出的公域體驗感，也都是獨一份的存在。

但是，請注意，

這份獨特并不是指會所規格，畢竟對于面積的比拼是沒有上限的。

并且，2000㎡+的會所規模，對于一個僅278戶的低密度社區來說，也已經是頂配尺度規格。

而在安瀾北京的思考體系里，會所的存在除了提供功能和服務，也是社區圈層精神文化的最大公約數。

業主除了在這里娛樂，或是消費，

也需要在這里社交進而產生心里共鳴，更需要滿足塔尖客群回歸本我的精神追求，同時為城市絕版地段留下具有收藏價值的作品。

因此，中海選擇用創新的方式致敬在地性文化。

安瀾北京特意復刻了頤和園的霽清軒，作為眾星捧月的存在，與樓盤整體的當代法式風格相互碰撞并融合，以此致敬傳統。

講真的，即使來之前我們心理有所準備，

但真正實景見到這段長廊的時候，還是瞬間眼前一亮愣住了，以為自己到了園明園。

將霽清軒原汁原味地請到安瀾北京，讓在地性成為社區內的文化坐標。

這是讓表弟震驚的一件事。

但是隨之而來的，是一種擔憂：

這會不會過于特立獨行了，客戶會不會不喜歡？

事實上，這正是站在塔尖人群的視角下，對圈層審美最深層理解。

要知道，圈層兩個字本身就意味著排他和同頻；

也就是不可以大眾化，也不需要解釋。

懂的人自然會被強烈地吸引，也因此會有強烈的情緒共鳴。

這其實就是安瀾北京的內核：

業主在這里擁有的，不僅僅是一塊多稀缺的土地，也不僅僅一套多貴房子；

而是對于整個社區的感覺——

懂它的人，自然會共鳴并且真正喜歡。

06.

因此，一個真正極致的項目，當你置身其中就會不由分說地感到興奮。

這和錢有關，但又和錢不那么相關。

在明明可以躺平的絕版地段，

安瀾北京卻帶來的一個又一個超預期的呈現。

是??！

既然我拿到了一塊來之不易也不會再有的好地，

我為什么不去做一個能夠匹配地段，甚至超越地段之上的好產品？

我為什么不去做一個可以穿越時代的作品？

離開的時候，我們再次穿過這段長廊。

安瀾北京的小伙伴告訴表弟，這還遠遠沒有到它最好看的時候，它上面的礦物質顏料需要歷經風雨后，越舊才越好看。

這就是時光的魅力，它是歲月的陪伴，還有時間的痕跡。

或許等到五年、十年、甚至百年后，它就真正具有了頤和園霽清軒那種獨特的歲月顏色。

穿越時光的陪伴，就是建筑存在本身的最大意義。銷冠100

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