物業費，收不上來了

文/樂居財經 徐酒眠

2020年，物業行業站在聚光燈下。

那一年，上市潮洶涌而至，全年18家物企登陸港交所，募資超百億。低負債、有穩定現金流，有無限的想象空間……資本市場爭相為房地產行業最后的“現金奶牛”投票。

最近兩年，聚光燈變成了放大鏡。

因“物業費結算困難”“現金流持續虧損”，今年年初，央企物管公司保利物業在上海向中冶祥騰城市佳園、中冶祥騰城市廣場發出蓋著紅色公章的撤場告知函，而這距離其入駐這兩個項目僅過去6個月。

差不多同一時間，幾百公里外，濟南假日麗景花園的業主們，也收到了服務不到6個月的物業的告別信，物華尚品物業在通知上寫著：“小區拖欠物業費現象過于嚴重，根本不能滿足運轉和支出成本”。

過去的一年，物業撤場潮集中爆發。據全網披露項目數據統計，2025年物業撤場項目173個，其中近三分之二為物業公司主動退出。

而與之對應的另一面，則是更觸目驚心的一組數字：2025年全國物業服務企業（500強）平均收繳率跌破71%的生死線，住宅滿意度跌至69.1分的歷史新低。

一邊是業主“物業費太貴、服務太差”的不滿聲浪，一邊是物業公司“做一單虧一單”的無奈撤退。這個曾經被視為房地產行業“現金奶牛”的黃金賽道，正在上演一場罕見的“雙向逃離”。

直面現實，一個尖銳的問題浮出：當一個行業的兩個核心主體——服務者與被服務者——都覺得自己是“受害者”時，這個行業的商業邏輯，到底哪里出了錯？

失守的收繳率

物業費收不上來了。

日前，克而瑞物管研究中心公布的數據顯示：2025年，全國物業服務企業（500強）平均收繳率已降至71%，連續四年下滑。上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

收繳率是什么？可以說是物業公司的“造血能力”。

一個行業共識是，通常80%以上的物業費收繳率才能保障小區基本服務的正常運行。低于這一數值，小區可能面臨保潔降薪、保安裁員、電梯壞了沒錢修，基礎服務難以保障。

在人力成本剛性上漲、通脹壓力持續的背景下，收繳率的下降直接導致物企現金流吃緊，進而壓縮服務投入，形成惡性循環。

而克而瑞物管研究中心給出的預測是，“未來，行業收繳率下行的趨勢仍將持續，行業現金流與運營穩定性將持續承壓。”

收繳率節節失守的另一面，是業主滿意度的持續下滑。

克而瑞物管調研數據顯示，2025年，全國住宅物業服務滿意度為69.1分，較2024年下滑約2個百分點，創下近年新低。

滿意度與收繳率“雙殺”，于是物業撤場潮來了。據全網披露項目數據統計，2025年物業撤場項目173個，其中近三分之二為物業公司主動退出。

根據公開信息，物業宣布撤場的原因大致可分為兩類：

一是“主動退出”。面對收繳率跌破60%、甚至50%的“問題小區”，面對政策限價帶來的利潤天花板，許多物企算不過賬來。與其陷入無休止的投訴與虧損，不如壯士斷腕，主動止損。

二是“被動清退”。業主對服務的不滿積累到一定程度，通過成立業委會、召開業主大會將服務不達標的物企清退，選聘新的物業進場。

如果說物業費收繳率下滑是慢性病，那么物業集中大撤場就是急性發作。但無論主動還是被動，物業撤場不是故事的結局，如果一個小區連續幾任物業都未能“治愈”收繳率，最后受傷最深的應該還是生活在其中的業主們。

誰按下的暫停鍵

為什么業主不愿意物業費了？

表面看，是因為近幾年普遍錢緊了。

經濟下行周期，居民收入預期不穩，物業費這類“固定支出”首當其沖被砍。與此同時，政策也在“助攻”——多地出臺空置房物業費折扣，比如江蘇給出七折、山東打到六折，空置率高的項目直接被砍掉大半收入。

但更深層的原因，是業主與物業雙方的信任碎了。克而瑞的報告也是將收繳率困境歸因于政策、市場與業主行為的三重擠壓，而更深層次的矛盾，在于物業與業主之間信任鏈條的徹底斷裂。

保潔頻次縮水、安保形同虛設、設施維修滯后……當業主繳納的物業費、尤其是高價物業費與得到的服務嚴重不匹配時，對質價不符的叩問引發不滿情緒爆發。

而電梯廣告費等公共收益的不透明，以及維修資金的使用黑洞，則同慢性毒藥，日復一日地侵蝕著業主本就薄弱的信任。

當物業履約不到位、質價不符，以及上游地產部分項目在交付中就存在瑕疵（盡管可能并不在物業能力解決范圍與指責之內）時，業主面臨的是“個體維權成本過高，集體行動難以組織”的困境。走法律途徑周期長、舉證難，拒交物業費便成了最直接、成本最低的“維權武器”。

外部因素，則有政策限價與輿論的推波助瀾。

政策層面，政府指導價限制了物業費的上漲空間，在企業成本上升時，既不能通過提價緩解壓力，又無法滿足業主對服務提升的期待。而空置房物業費折扣政策，雖然減輕了部分業主負擔，但也客觀上減少了物企的營收。

更麻煩的是，輿論環境對物業并不友好。

政策文件側重保障業主權益無可厚非，但媒體報道聚焦“物業糾紛”，部分自媒體熱衷“取消物業”的極端言論——這些聲音疊加，形成了一種“物業與業主天然對立”的氛圍。

在這種氛圍里，拒繳物業費被包裝成“維權”，不交錢的人反而站在了道德高地上。繳費意愿進一步降低，抵觸情緒被不斷放大。

于是，物業成了“靶子”，業主成了“法官”，而收繳率，就是那張判決書。

陣痛與新生

站在2026年的春天回望，2025年注定是物業行業的一個分水嶺。

這一年，收繳率跌破71%，滿意度創下新低，173個項目被物業公司主動“拋盤”；這一年，曾經被資本市場捧上神壇的“現金奶牛”，在保利、萬科、中海等頭部物企的撤場函中，顯露出了真實的血色。

但硬幣的另一面同樣值得記錄。

也是在2025年，碧桂園服務在在上海靜安區一個房齡超40年、物業費不足1元的老舊小區（上海靜安區陽曲小區），通過整合周邊資源、開發增值服務、構建共治模式，實現了“微利可持續”的運營破局。

萬科物業探索的“彈性定價”模式在多個項目落地。其中，去年6月30日重新簽訂了物業服務合同的重慶萬科金域學府翰林小區，在實踐這一模式時首次有了相關政府部門指導、參與。

這些零星的亮色，勾勒出行業轉型的方向。

2025年失守的收繳率與爆發的撤場潮，并非行業的終點，它更像是一場遲來的成人禮，宣告物業行業依附于地產粗放擴張的時代徹底終結，開啟了回歸服務本質、重構信任關系的新周期。

當業主與物業公司都在這場博弈中經歷了“受害者”的陣痛，或許才能真正理解：物業服務從來不是單方面的施舍與索取，而是基于契約精神的平等交換，是基于信任的共同體營造。

而那些能夠用透明重建信任、用專業創造價值、用共治凝聚共識的物企，則最終將在行業洗牌中贏得新的增長空間。