結(jié)合存量盤活 多地加快推進(jìn)城市更新

高質(zhì)量開展城市更新是推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)的重要抓手，也是2026年各地住建工作的重點(diǎn)發(fā)力方向。2026年，30個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)在地方政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)城市更新。

同時(shí)，今年以來，已有多地發(fā)布相關(guān)政策舉措，完善保障措施，健全工作機(jī)制，扎實(shí)推進(jìn)城市更新行動(dòng)。

3月1日，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡稱《通知》)，強(qiáng)化政府主動(dòng)作為，統(tǒng)籌各方力量，破解難點(diǎn)堵點(diǎn)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)深圳城市更新項(xiàng)目加快實(shí)施，持續(xù)拉動(dòng)房地產(chǎn)有效投資。

中指研究院華南分院高級(jí)分析師孫紅梅對(duì)記者表示，《通知》通過合理核定土地移交率、優(yōu)化保障性住房配建要求、允許“清調(diào)供”項(xiàng)目局部調(diào)整規(guī)劃、統(tǒng)籌各方力量推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施，整體降低開發(fā)門檻與成本、提速項(xiàng)目落地，在守住公共利益底線的同時(shí)為城市更新注入新動(dòng)力，助力深圳城市更新和樓市平穩(wěn)發(fā)展。

《通知》提出，運(yùn)用“清調(diào)供”手段盤活的城市更新項(xiàng)目局部調(diào)整規(guī)劃部分按照本通知執(zhí)行，并應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》相關(guān)要求，其中土地移交率按照城市更新單元整體予以核算；未調(diào)整部分按已批城市更新單元規(guī)劃執(zhí)行。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，通過“清調(diào)供”，能夠盤活停滯項(xiàng)目，讓城市更新提速。具體而言，首先是對(duì)于因產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、手續(xù)不全或長期閑置而無法推進(jìn)的城市更新項(xiàng)目，清理歷史遺留問題與低效用地；其次是對(duì)于原本已立項(xiàng)，但因市場變化、規(guī)劃不合理或原實(shí)施主體無力開發(fā)而陷入僵局的項(xiàng)目，調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)與實(shí)施主體；最后是創(chuàng)新供應(yīng)方式與加快供地，解決“最后一公里”的落地問題，確保存量資源能轉(zhuǎn)化為實(shí)際住房或產(chǎn)業(yè)空間。

在優(yōu)化保障性住房配建要求方面，《通知》明確，已完成城市更新單元規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目按原規(guī)定執(zhí)行保障性住房配建要求。未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，取消保障性住房獎(jiǎng)勵(lì)容積，原則上可不配建保障性住房。市相關(guān)主管部門、各區(qū)政府、前海管理局應(yīng)通過新增建設(shè)、存量房屋盤活、多元收購等各種渠道統(tǒng)籌落實(shí)保障性住房建設(shè)籌集要求。

“《通知》向市場釋放了明確信號(hào)，即以后舊改項(xiàng)目中的保障性住房，不再是單一的開發(fā)商配建模式，而更多的是通過存量盤活，政府統(tǒng)籌。”李宇嘉表示，這有利于降低城市更新成本，提振開發(fā)商參與城市更新的積極性。通過盤活存量實(shí)現(xiàn)去庫存、穩(wěn)樓市，也為城市更新推進(jìn)創(chuàng)造平穩(wěn)的預(yù)期環(huán)境。

2025年末召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議將“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動(dòng)收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”列為著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的重點(diǎn)。

多地將存量盤活作為城市更新的重點(diǎn)，制定相應(yīng)保障措施。安徽省于2月初召開的全省高質(zhì)量推進(jìn)城市更新深化城市功能品質(zhì)活力提升工作推進(jìn)會(huì)強(qiáng)調(diào)，“聚焦城市更新內(nèi)容、更新方式、資金來源、治理提升及存量盤活等重點(diǎn)，突出需求導(dǎo)向科學(xué)編制規(guī)劃，構(gòu)建多元主體參與的可持續(xù)投融資體系”。

河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近期起草并公開征求意見的《河南省城市更新條例(征求意見稿)》提出，省、市人民政府自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，制定完善城市更新項(xiàng)目土地用途調(diào)整、存量用地整合及混合利用、既有建筑功能轉(zhuǎn)換等政策措施，支持存量用地盤活利用和存量建筑功能轉(zhuǎn)換。

談及2026年各地城市更新保障措施的完善方向，李宇嘉建議，各地應(yīng)保持更新規(guī)劃、控制性規(guī)劃、片區(qū)策劃等規(guī)劃的一致性，推進(jìn)片區(qū)綜合改造，通過片區(qū)價(jià)值提升實(shí)現(xiàn)資金總平衡，從而提振市場參與的積極性。對(duì)于綜合整治、拆整結(jié)合的項(xiàng)目，要統(tǒng)籌應(yīng)用好各類資金，以項(xiàng)目為單位，做好提前儲(chǔ)備和申報(bào)。此外，各地也應(yīng)加快落實(shí)2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出的“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”要求，著力推進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，為市場主體參與城市更新創(chuàng)造良好的預(yù)期環(huán)境。