賣方否認房屋買賣事實，房地產律師幫買方勝訴確認房屋所有權

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告周海峰系某村集體經濟組織成員，被告劉桂蘭與趙建國（化名，已去世）系夫妻關系，二人育有兩女，分別為被告趙曉雅、趙曉雯。趙建國于1993年去世，名下有二號房屋（院落內正房4間），該房屋系趙建國與劉桂蘭的夫妻共同財產。

1996年6月14日，周海峰與劉桂蘭就二號房屋簽訂《契約》，約定劉桂蘭將該房屋以6000元價格出售給周海峰，契約由他人代筆，劉桂蘭未簽字，僅按農村習俗畫十字確認，周海峰簽字確認，另有村黨支部書記、村委會主任等多人作為證明人、中人在場見證。周海峰當日支付全部購房款后，一直居住使用二號房屋至今，近三十年未發生爭議。

后周海峰為確認房屋所有權，訴至法院，提出三項訴訟請求：1. 確認1996年簽訂的《契約》有效；2. 判令二號房屋歸其所有；3. 本案訴訟費由被告承擔。

被告劉桂蘭答辯稱，不同意原告訴求：一是原告起訴已過訴訟時效；二是其從未簽署或見過該《契約》，對契約真實性不予認可；三是二號房屋系趙建國遺產，其無權處分，且契約未體現遺產繼承相關情況，處分行為無效。

被告趙曉雅、趙曉雯答辯稱，對涉案《契約》不知情，1996年簽約時二人尚且年幼；二號房屋系其父親趙建國的遺產，劉桂蘭的處分行為未經未成年人監護人同意，損害其合法權益，即便契約真實也應無效；同時，周海峰與被告系同村，知曉被告家庭情況，不屬于善意相對人，請求駁回原告訴求。

庭審中，周海峰申請當時的見證人出庭作證，證人證實房屋買賣事實真實存在，契約簽訂時各方在場，劉桂蘭畫十字系當時農村交易習俗。劉桂蘭認可收到周海峰6000元，但主張該款項系讓周海峰暫居房屋的費用，并非購房款，但其所述“暫居近三十年”的說法未提供證據佐證。雙方均認可周海峰自1996年起一直居住在二號房屋內。

裁判結果

原告周海峰與被告劉桂蘭于1996年6月14日簽訂的《契約》有效；

二號房屋（院落內正房四間）歸原告周海峰所有；

本案全部訴訟費用由被告承擔。

該判決核心意義在于：明確農村房屋買賣中，“畫十字”確認契約的行為符合當時交易習俗，可認定為真實意思表示；物權請求權不受訴訟時效限制，買方長期居住使用房屋的事實可佐證買賣關系真實；善意買方（同村村民）簽訂的房屋買賣合同，未違反法律強制性規定的應認定有效；賣方無權處分的，不影響善意買方的合法權益，其他繼承人可另行主張權利，充分體現專業律師精準舉證、厘清農村房屋買賣效力的優勢，為農村房屋買方維權提供典型參考。

法院說理

法院認為，本案核心爭議焦點為：涉案《契約》的真實性與效力、原告起訴是否超過訴訟時效、原告主張房屋所有權是否應支持。結合案件事實及法律規定，具體說理如下（重點聚焦房屋部分）：

第一，訴訟時效抗辯的認定。原告要求確認房屋權屬，屬于物權請求權，不受訴訟時效限制。同時，根據庭審證據及雙方陳述，原告自1996年《契約》簽訂后一直居住使用二號房屋至今，被告主張原告訴訟時效已過，缺乏法律依據，法院不予采納。

第二，《契約》的真實性與效力認定。當事人對自己的主張應提供證據證明，未能提供證據的承擔舉證不能后果。被告劉桂蘭否認《契約》真實性，但原告提交的《契約》有見證人簽字，出庭證人證實買賣事實及簽約過程，結合原告長期居住房屋、支付6000元款項的事實，足以認定劉桂蘭將房屋出售給周海峰的事實真實存在。“畫十字”確認契約的情形，符合當時農村房屋交易的習俗，應認定為劉桂蘭的真實意思表示。原告系該村農業戶口，《契約》內容未違反法律法規強制性規定，且雙方已履行完畢（原告支付房款、長期居住，被告交付房屋），故涉案《契約》合法有效。

第三，無權處分與未成年人權益的認定。被告主張劉桂蘭無權處分趙建國的遺產、處分行為損害未成年人權益，法院認為，其他繼承人不知曉房屋買賣情況，并不必然否定《契約》的效力；原告作為同村村民，已盡到合理注意義務，屬于善意相對人，其合法權益應予以保護。如劉桂蘭的處分行為確實侵犯了其他繼承人的權利，其他繼承人可另行主張，不影響本案中《契約》的效力及原告的物權主張。

第四，房屋所有權的確認。農村房屋作為不動產，其所有權的設立、變更不同于城鎮房屋，農村房屋買賣合同履行完畢后，買方長期實際占有使用房屋的，可依法確認其所有權。本案中，雙方已履行各自義務，原告長期居住使用二號房屋，故對原告要求確認房屋所有權的訴訟請求，法院予以支持。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“農村房屋買賣、契約效力認定、物權確認、訴訟時效”等高頻農村房產糾紛場景，總結核心勝訴要點、實務維權技巧及風險提示，為農村房屋買賣提供參考。

精準破解訴訟時效抗辯，鎖定物權請求權核心。本案中，被告以訴訟時效為由抗辯，我們重點援引法律規定，明確物權請求權不受訴訟時效限制，同時提交原告長期居住房屋的證據，佐證原告一直享有并行使權利，成功駁斥被告抗辯。專業律師可精準區分債權請求權與物權請求權，幫當事人破解訴訟時效難題。

整合證據鏈，佐證契約真實性與買賣事實。針對被告否認契約真實性的抗辯，我們整合《契約》原件、見證人出庭證言、原告長期居住的照片、村委會相關證明等證據，形成完整證據鏈，同時強調“畫十字”符合農村交易習俗，讓法院采信買賣事實真實存在。

主張善意買方身份，破解無權處分與未成年人權益抗辯。被告以“無權處分、損害未成年人權益”為由主張契約無效，我們重點舉證原告系同村村民、對被告家庭情況無明知過錯、已支付合理對價并長期居住，符合善意買方的認定標準，同時明確其他繼承人的權益可另行主張，不影響本案契約效力。律師可幫助當事人厘清無權處分與善意取得的法律邊界，維護買方合法權益。

把握農村房屋買賣的特殊規則，精準主張物權確認。農村房屋所有權確認不同于城鎮房屋，我們重點強調“買賣合同履行完畢、買方長期實際占有使用”的核心事實，結合原告系本村村民、契約未違反法律強制性規定的事實，主張確認房屋所有權，契合農村房屋交易的實踐規則。建議農村房屋買賣后，及時留存交易證據，長期占有使用，避免后續權屬爭議。

核心風險提示與維權建議。農村房屋買賣需重點防范四大風險：一是契約簽署不規范（無本人簽字、無見證人），導致后續被否認；二是忽視訴訟時效誤區，錯過維權時機；三是未留存購房款支付、居住使用的相關證據；四是未核實房屋權屬及繼承人情況，遭遇無權處分爭議。建議：1. 簽訂農村房屋買賣契約時，盡量由本人簽字確認，邀請村委會工作人員或同村村民作為見證人，留存契約原件；2. 支付購房款時，留存轉賬記錄或收據，避免現金支付無憑證；3. 買賣后及時實際占有使用房屋，留存居住相關證據；4. 遭遇房屋買賣糾紛、契約效力爭議，立即委托房地產律師介入，梳理證據鏈、制定維權策略，成功確認契約效力、鎖定房屋所有權。

最后，若您正面臨農村房屋買賣契約效力爭議問題，切勿盲目協商或應訴。專業的房地產律師可協助您核實房屋權屬、固定交易證據、破解法律誤區、制定維權策略。本律師團隊專注于農村房屋買賣、物權確認糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理當事人參與訴訟、協商調解，助力客戶化解糾紛、勝訴維權。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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