全國政協委員劉永好：建議調減新增商業用地比例

來源：21世紀經濟報道

21世紀經濟報道記者 張敏

“商鋪（曾經在經濟發展中）起了積極的作用，但現在的庫存偏多，要消化。我們新的規劃一定考慮到經濟形態發生變化，適當做一些修正，不要規劃那么多商業。”近日，全國政協委員、新希望集團董事長劉永好在接受媒體采訪表示。商業地產去庫存，是其在兩會期間重點關注的話題之一。

劉永好建議，優化規劃布局，調減新增商業用地比例。支持盤活存量商辦資產，優化“商改住”政策，適度放寬公寓在入學、落戶等方面的限制。

商業地產泛指作為商業用途的地產，主要包含商鋪、寫字樓、酒店、工業園區等品類。由于各種原因，當前商業地產的庫存規模相對較大，不僅存在去化壓力，壓占大量現金，也影響商業地產的整體估值。

好消息是，政策端對商業地產的重視程度正快速提高。今年1月15日，中國人民銀行新聞發言人、副行長鄒瀾表示，會同金融監管總局，將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30％，支持推動商辦房地產市場去庫存。

與此同時，近期各地也紛紛出臺政策，推進商業地產存量去化。

分析人士指出，種種跡象表明，在住宅地產受到充分“關照”的同時，商業地產正在成為政策關切的重點，在消化存量和優化增量等方面，未來或將有更多的措施出臺。

去化周期較長

作為商業行為的重要載體，商業地產在我國城市發展和經濟運行中起到了重要作用。但近幾年，商業地產（尤其是寫字樓、商鋪）庫存量偏大已成行業共識。

根據國家統計局的數據，2025年末，商品房待售面積7.7億平方米，比上年末增長1.6%。其中辦公樓和商業營業用房待售面積1.96億平方米，占比約25%。

按照2025年的銷售速度計算，辦公樓的去化周期將超過28個月，商業營業用房的去化周期則達到32個月。同期，住宅的去化周期不到7個月。

庫存高企，不僅占壓大量資金，影響現金流穩定。受其拖累，商辦類地產項目的整體估值也很難提升，甚至出現縮水，財富效應明顯削弱。因此不少從業者認為，商業用房去庫存的必要性不亞于住宅。

商業地產庫存偏高，除了規劃等原因外，還與商業用地供應方式有關。

過去多年來，除城市核心區域外，商業用地主要以捆綁的方式，與住宅類用地“打包”出讓。無論是否有實際開發的需要，開發商在獲取住宅用地的同時，通常也“不得不”拿下一定規模的商業用地。

某央企開發商相關負責人向21世紀經濟報道指出，商業地產與住宅地產通常有一定的合理配比，一旦商業用地供應過大，超過該比例，就容易造成商業項目過剩。同時，若開發商的運營能力不足，也容易造成商業項目去化緩慢。

與住宅的70年產權不同，商業用房的產權通常為40年或50年，稅費負擔也高于住宅。因此，商業地產的持有成本總體高于住宅。此外，長期以來，在各地推出的房屋限購政策中，商業用房受到的約束更為嚴苛。

這都使得商業地產的去化難度要高于住宅。

劉永好在接受記者采訪時還指出，人口格局發生變化，線上購物逐步興起，都使得線下商業的作用在弱化。他還表示，除了采取各項措施消化存量外，“新的規劃一定考慮到經濟形態發生變化，適當做一些修正，不要規劃那么多商業。”

存量去化與增量優化并重

種種跡象表明，商業地產正在成為政策關切的重點。

2025年11月28日，證監會就推出商業不動產投資信托基金試點公開征求意見。此次試點的核心在于打通商業不動產的權益融資通道，為盤活存量資產提供標準化金融解決方案。

更重磅的措施于今年1月15日推出。中國人民銀行新聞發言人、副行長鄒瀾表示，會同金融監管總局，將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30％，支持推動商辦房地產市場去庫存。

在此之前，商業用房購房貸款最低首付比例為50%。在具體執行中，部分銀行會設定為60%甚至更高。因此，該項政策對于促進商業用房去化有著積極作用。

中指研究院指出，央行加大對商辦用房的支持力度，表明中央及監管部門對商辦項目去庫存的重視程度在提升。

在地方政府層面，不少城市近期也出臺了多項支持政策，推動商辦市場去庫存。

比如，上海允許商務樓宇兼容商業酒店、研發創新、文化體育、醫療服務、教育培訓、租賃住房（含人才公寓）等功能；杭州出臺工商業用地改革相關政策，明確改革完善存量空間高效盤活機制，允許臨時改變房屋用途。

在發放補貼方面，武漢對購買新建商辦類房屋的，按契稅實繳額度給予50%補助；南寧對購買商辦項目超100平方米的給予1萬元購房補貼。

值得注意的是，在供應端進行優化，并調減新增商業用地比例，同樣意義重大。

根據世邦魏理仕的統計，今年全國十城辦公樓新增供應量預計達470萬平方米，同比小幅增長7%，2027年和2028年將逐步回落至420萬平方米和350萬平方米。零售物業方面，今明兩年預計全國主要八城的優質零售物業新增供應分別為439萬平方米和356萬平方米，繼續保持充裕，上海、廣州、杭州、南京、天津的新增供應面積將較前兩年有所增長。

從數據上看，重點城市商業地產的潛在供應規模并不小。前述房企人士指出，為避免供應進一步增加，在規劃層面進行精細化調整也十分必要，比如在調減新增商業用地供應量的同時，允許各城市根據不同區域的實際情況進行差異化供應。

（本報記者賀泓源亦有貢獻）