馬場路拍地火爆開局，展露廣州新年地產投資增長“野心”

來源：21世紀經濟報道

2月25日下午，當廣東保利城市發展有限公司黨委書記、董事長劉實在廣州市高質量發展大會主會場發言提到馬場路地塊競拍的消息時，他的發言開了兩個先河：這是廣州連續四年召開全市高質量發展大會以來，首次有開發商站上大會主會場發言，也是首次在會場出現賣地的消息。

在中央強調房地產市場見底企穩的背景下，去年上半年廣州率先出現了久違的房地產開發投資增長4.1%的良好局面，不過受年底因素拖累，最終全年地產投資下降2.8%，未能將增長態勢延續到全年。而在今年開年以來，馬場路地塊火爆開局加上讓房企首次站上“新春第一會”舞臺，廣州釋放了強烈的促進地產投資增長的政策信號，這一動作能否帶來立竿見影的效果也將是今年廣州樓市的一大看點。

去年地產投資先增后降亟須穩定預期

去年廣州在澳門舉辦優質房地產項目推介會，發力穩樓市。

從去年一季度下降10.8%到上半年增長4.1%，去年廣州房地產開發投資原本走出了一條高昂的反彈曲線，不過到了下半年有所回落，增速在前三季度降至增長2.4%，到了年底進一步變成下降2.8%。

不過，相比去年全國和全省房地產開發投資雙位數下降，廣州下降2.8%的表現依然相對穩健，只不過尚未能完全發揮對全年全市經濟增長的支持作用，這一點也是今年以來廣州頻頻釋放強烈信號促進地產投資增長的原因之一。

回望去年廣州樓市的整體表現，樓市銷售企穩、土地供應縮量也成市場需求和供應兩端最大的特點。

市住建局公布的官方數據顯示，2025年全市一二手住宅成交面積合計超過1700萬㎡，總成交量連續3年保持穩定，二手住宅成交量占住宅市場成交總量接近6成，同比有所提高，改善性需求穩中有升，市場供應量同比增長，全年一手住宅預售面積約600萬㎡、同比增長3.8%。

而從市場第三方機構公布的市場監測成交數據看，2025年廣州樓市呈現整體筑底與局部火熱共存的局面。全年廣州一手住宅成交面積與均價同比分別下滑11%和4%，中心城區（天河、海珠、荔灣）成交占比提升，部分擁有稀缺資源（如江景、核心地段）的改善型項目去庫存速度遠高于市場平均水平，位于天河珠江新城和金融城核心區域的面粉廠地塊成為全國少見的百億級銷售樓盤。但與此同時，遠郊一些項目以及市中心一些產品沒有吸引力的項目銷售去庫存面臨挑戰。

在中央支持使用城中村改造專項借款購買存量商品房、房票安置等政策的利好下，通過城中村改造實現房地產市場去庫存也是去年廣州樓市銷售端的亮點。市住建局公布的官方統計顯示，2024年以來，全市有19個城中村改造項目開展購買存量商品房用作安置房或使用房票安置工作，累計購買存量房約1.4萬套，購買總價223億元，面積超150萬平方米。

而從土地供應端看，市場第三方機構克而瑞統計顯示，2025年廣州涉宅用地供應57宗、供應總建面383.55萬平方米，成交48宗、成交總建面309.14萬平方米、成交金額506.61億元，總規模相比起去年有所下降，整體呈現成交額走低、土地市場“控增量、盤存量”的主基調，這也是去年全市房地產開發投資在年底未能實現正增長的主要因素之一。

此外，去年成交的48宗地塊之中，有約半數的地塊為底價成交，而溢價成交的地塊溢價率普遍在20%左右，多數地塊的樓面價對比周邊也有所下降，這也說明目前土地市場的態度仍然偏向審慎，市場熱度仍有待政策強化預期，這也成為今年廣州在距離收儲僅兩個月時間就立即掛牌出讓馬場路地塊的背景。

馬場路地塊有望成核心區域樓價穩定標桿

馬場路地塊實景圖

馬場路地塊規劃效果圖

從政策信號看，馬場路地塊作為今年“開年第一拍”顯示了廣州強力引導市場預期的心態。

除了在“十五五”開局之年打造土拍開門紅的特殊意義之外，去年一季度廣州房地產投資下降10.8%也在客觀上形成了低基數效應，把核心靚地放在此時出讓也能顯著提高一季度全市地產投資的增速，為一季度全市整體經濟增速提供更好的助力。

特別是在競拍環節，廣州城投、廣州建筑和廣州地鐵等主營業務并非房地產行業的市級國企也充分參與，顯示廣州各方對本次賣地活動的全力以赴。最終競拍過程長達9個小時，歷經超過240輪出價，圍觀人數已經超過10萬+等細節也顯示了社會各界的高度關注，越秀地產最終以超過236億、位列廣州土拍史上第二高的總價勝出，成交?樓面地價約8.5萬元/平方米也打破此前琶洲西區一宗住宅用地創下的7.57萬元/平方米歷史紀錄，整個拍地過程一舉成為今年廣州樓市的標志性事件，極大的調動了市場情緒。

對于馬場路地塊后續對全市房地產市場的積極意義，目前各方普遍認為它不僅有望讓廣州在面粉廠地塊之后再度誕生百億級樓盤，更有機會樹立全市豪宅項目的新標桿，穩定核心區域的價格體系。

公開資料顯示，馬場項目全部地塊的總建筑面積大約為73萬平方米，其中住宅部分只有22萬平方米，約占三成；其余七成都將用于頂奢商場、五星級酒店、總部辦公區、九年制學校、公園綠地等，據市場人士測算稱，若按照套均面積300平方米計算，該項目的住宅總貨量約730套，總貨值有望接近300億元。

“馬場一期地塊作為珠江新城范圍內唯一留存的大規模未開發用地，具有不可復制的資源稟賦。”市場機構克而瑞在研究報告中預計，該項目有望在2026年至2027年成為廣州樓市的現象級作品。

在馬場路地塊火爆開局之后，該項目的關鍵配套也迅速落地兌現，展示了超強的行動力。

賣地結束僅6天后，越秀集團便在北京與北京華聯（SKP運營方）正式簽署戰略合作協議，宣布SKP華南首店正式落戶該地塊。廣州市委書記馮忠華、市長孫志洋會見北京華聯董事長吉小安并見證簽約。

根據協議，越秀集團與北京華聯在馬場地塊合作建設廣州SKP項目，采取“越秀開發+SKP運營”模式，規劃建設12.5萬平方米的商業中心，引進全球高端時尚品牌，預計開業后將成為年銷售額百億級的大灣區消費新地標。SKP項目落戶后，廣州將擁有太古匯、天環廣場、K11、太古里、萬象城、SKP等高端商業綜合體，全球消費影響力和競爭力持續提升。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，馬場地塊是珠江新城最后的寶地，地塊的總體定位是珠江新城南部的功能延伸區與世界級商圈核心節點，旨在解決珠江新城“有商務無生活、有高樓無綠地”的功能短板。這意味著地塊的住宅部分將向高端化發展，成為華南真正高品質居住區、高凈值人群集聚區，未來不管是項目定位、客戶來源，建筑和設計等，都需要與周邊在售的項目進行差異化競爭，這樣才能對得起地塊的定位，引領整個核心區域的住宅定價體系。