平均收繳率71%、連續四年下滑，物業費越來越難收 業內：行業全面進入下半場

每經記者：陳利 每經編輯：陳夢妤

曾被視為房地產行業“現金奶牛”的物業管理也正面臨資金難題。

克而瑞物管研究中心數據顯示，2025年，全國物業服務企業（500強）平均收繳率已降至71%，連續四年下滑。上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

中物智庫數據同樣顯示，2025年百強物企住宅物業費收繳率已跌至82.3%，行業住宅物業服務滿意度僅73.2分，創下近年新低。

“這絕非簡單的周期性波動，而是宣告了行業徹底告別依附地產的粗放增長時代，正式進入一場關乎生存與價值重構的‘硬仗’。”中物智庫在報告中指出。

物業費越來越難收

2月24日，第一太平融科物業管理（北京）有限公司合肥分公司向合肥北辰天都小區發出了《對外工作聯絡函》，明確指出“業主物業費收繳率持續偏低，已入住業主欠費情況較為突出”“項目長期經營虧損，客觀上已無力繼續維持物業服務所做出的商業及運營決策”，公司將于2026年5月24日起正式撤出小區的物業服務工作。

同樣是在今年初，融創服務太原分公司正式向當地住建部門提交了撤場申請，擬于2026年4月30日前退出對晉中市通建融創城的物業服務，理由也是項目“長期處于虧損狀態，超出公司可持續經營的承受范圍”。

據克而瑞物管監測，2025年物業撤場項目有173個，其中64.7%的案例屬于物業企業“主動撤出”或“到期不續”。而“主動撤出”的背后則主要是由于小區物業費收繳率低，導致現金流承壓。

一頭部物業企業相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）：“當前公司在物業費收繳上確實遇到了很大困難，項目屬性決定了物業費收繳情況。”她舉例稱，如老舊小區、回遷房，或者部分投資屬性較強的小區，物業費收繳率非常低，但商品房特別是開盤當年清空、入住率較高的小區，收繳率就比較高。

據其透露，集團對每個區域公司的收繳率有一個強制標準，但“部分項目確實難以達標的，則可能以組團形式，通過區域均值達到標準”。她坦言，公司通過社區活動、居民活動等提高滿意度，以激發業主的繳費意愿；同時圍繞家政、裝修、房屋檢測、陪診以及單身經濟等去發展新的增值業務，“以輔助業務形式補貼項目營收”。

克而瑞物管數據顯示，2025年，全國物業服務企業（500強）平均收繳率已降至71%，連續四年下滑；上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

中物智庫調研數據顯示，2025年百強企業住宅物業費收繳率僅82.3%，較上年減少2.4個百分點。回溯歷史，這一數據較2020年左右的93%高點，已下滑約10個百分點。這意味著，即便是行業標桿，也未能幸免于業主繳費意愿持續走低帶來的現金流壓力。

“收繳困境源于政策、市場與業主行為的三重擠壓。”克而瑞物管在報告中指出，近年來多地出臺了物業費政府指導價政策，對普通住宅的前期物業費標準進行嚴格管控，部分業主或存在“不降不繳”或“服務未明顯改善就不繳費”的觀望心態，業主繳費意愿下降；同時空置房物業費折扣政策進一步加劇了收繳壓力。

與此同時，居民收入預期不穩定，對物業費等固定支出的敏感度提升，部分業主延遲或拒絕繳納物業費。“未來，行業收繳率下行的趨勢仍將持續，行業現金流與運營穩定性將持續承壓。”

全面進入下半場

下降的不僅僅是收繳率，還有業主滿意度。

中物智庫數據顯示，2025年行業住宅物業服務滿意度僅73.2分，較上年同期減少1.4分。安保、保潔、綠化、維修等基礎服務的投訴率顯著上升，其中“響應不及時、標準不統一、解決不徹底”成為業主詬病的焦點。

“服務質量是收繳率的核心支撐，滿意度是服務質量的直接體現。”中物智庫表示，每一次漏水維修、每一次停車引導、每一次清潔服務，都在積累或消耗業主的滿意度，進而影響業主的繳費意愿。物業企業要提升收繳率，不能單純依靠催費，而需系統性解決歷史遺留問題、提升服務品質、增強信息透明度。

以杭州河匯板塊東方御府為例，據錢江晚報報道，小區的物業費收繳率已經連續4年達到100%，關鍵就在于物業團隊入駐后在服務品質上下功夫，對小區環境衛生、設施設備維護等進行了大力提升，物業服務逐步贏得了業主認可。

碧桂園服務也通過對上海靜安區陽曲小區周邊資源整合、開發增值服務、構建共治模式等，讓這個房齡超40年、物業費不足1元的老舊小區，實現了“微利可持續”的運營破局。

而萬科物業已在重慶萬科金域學府翰林小區等多個項目落地“彈性定價”模式。

注：2024年底，萬科物業提出“彈性定價”，根據95個服務空間和1530個作業對象梳理了158項必選服務，確保社區基本運營安全和秩序；另有350項自選服務，由業主按需共同選擇服務事項和頻次。

“物業管理行業已經走過了‘依附地產、粗放增長’的上半場，全面進入‘獨立運營、精耕細作’的下半場。”中物智庫表示，滿意度與收繳率的雙降，是行業長期積累矛盾的集中爆發，也是轉型陣痛的必然體現，更是行業向高質量發展轉型的重要契機。“這個新賽場上的贏家，不一定是規模最大的企業，而是那些擅長處理歷史遺留問題、敢于擁抱服務透明化、能在微觀層面化解宏觀矛盾的企業。”

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