評論丨物業費越來越難收，檢驗業主契約精神也拷問物業良心

社區物業與業主的矛盾看似是“柴米油鹽”的民生瑣事，實則是基層治理能力的試金石

據每日經濟新聞報道，曾被視為房地產行業“現金奶牛”的物業管理行業，也正面臨資金難題。克而瑞物管研究中心數據顯示，2025年，全國物業服務企業（500強）平均收繳率已降至71%，連續四年下滑。中物智庫數據同樣顯示，2025年百強物企住宅物業費收繳率已跌至82.3%，行業住宅物業服務滿意度僅73.2分，創下近年新低。

按理說，物業和業主應該是共生共榮同向而行，畢竟大家的目標都是一致的，都希望住得舒心。然而，現實是，“物業費收繳率”與“業主滿意度”雙雙下降。一些物業公司活成了業主討厭的樣子，甚至因為“物業費收繳率持續偏低”不得不做出退場決定。

業主與物業之間的矛盾一直是社區生活中的治理難題。物業公司收費難，有各種各樣的原因。最常見的是物業服務不到位導致業主不愿繳納物業費；項目屬性的特殊性也影響著物業費的收繳情況，如老舊小區、回遷房，或者部分投資屬性較強的小區，物業費收繳率非常低；還有一種情況不可忽視，物業和業主都是高素質，但因為地產開發商無法解決歷史遺留問題，引發物業和業主的矛盾。

無論是哪一種“矛盾”，鑒于物業行業正“進入一場關乎生存與價值重構的‘硬仗’”，破局之策就不能僅僅盯著小區內的物業和業主，而是放在城市基層治理的層面著手解決。良性關系中，理解溝通固然重要，但監督更是不可或缺。

物業公司雖是城市基層社會治理體系中的重要部分，但在隸屬上，社區組織無法對物業公司形成有效影響，其只能通過建議和“做工作”來推動物業服務企業履行職能；住建部門作為行政主管部門，卻缺乏有效的約束手段，面對服務縮水、財務不透明等問題，往往只能進行調解勸導，難以形成剛性約束。

也就是說，現實層面物業公司面臨被監督的“結構困境”。這種治理結構上的設置，給物業公司的自由縫隙太大。小區業主和物業發生矛盾，投訴物業的渠道是有限的，大多只能通過“不交物業費”來表達自己的態度。

業主與物業的矛盾由來已久，且得不到徹底緩解，很大程度上和物業缺乏真正的監管方有密切關系。如果說制度層面的補位是必須的“硬性保障”，那么“軟性”的“觀念強化”也必不可少。

作為居住共同體的重要主體，小區業主也必須遵守契約精神，能夠清楚物業服務的界限，明白物業服務并不等于包辦一切。物業公司更應該明白，物業服務的內容雖然并非萬能服務，但它是社區生活的穩定器和連接者，它無法滿足每一個具體而微的個性化需求，卻能以專業、規范的公共服務與設施維護，為所有業主搭建起一個安全、有序、清潔的基礎平臺。這也是物業工作的真正價值所在。

社區物業與業主的矛盾看似是“柴米油鹽”的民生瑣事，實則是基層治理能力的試金石。唯有破解服務對價失衡、監管體系缺位等多重困境，物業和業主才會建立起真正的良性關系。這拷問著物業企業的良心，也檢驗著業主的契約精神，更考驗著城市管理者的智慧。

紅星新聞特約評論員 陳方

編輯 尹曙光 審核 官莉

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