源起新加坡嘉德置地 上海新茂大廈21年五次易主故事

觀點網 上海新茂大廈迎來了第五位新主人。

3月4日，坐落于上海新天地核心區的辦公項目新茂大廈以總價超16.2億元的價格出售予深圳某家實業企業，此番出價較2015年ARA收購時28.5億元折價約43%，但維持了該項目長達21年交易歷史中的高價交易點。

這座在黃浦區太倉路233號的寫字樓于2005年竣工，為上海浦西核心商圈標志性商辦物業。

資料顯示，項目由凱德集團前身新加坡嘉德置地開發，總建筑面積約4.33萬平方米，共規劃地上20層、地下3層，配備141個停車位。

項目競拍現場，共有五家企業競相報價，最終一家來自深圳的實業企業以最高價格拿下新茂大廈。

此番爭奪并不是第一次發生，截至觀點新媒體發稿，新茂大廈這幢建筑已發生5次交易，而每一次出價背后則蘊含了中國商業建筑交易市場的起起落落。

21年易主沉浮

早在2005年1月，新加坡嘉德置地在物業尚未竣工時，便以9800萬美元的價格將新茂大廈95%股權出售給澳大利亞麥格理旗下MGPA。

經過長期觀望和接洽后，澳洲麥格里集團旗下基金公司MGPA終于出手收購新加坡嘉德置地的新茂大廈，交易金額9800萬美元，合計人民幣約8億元。據悉，這是海外基金收購上海物業的第一單，也是當時上海最大宗的整幢物業成交個案。

2005年，澳洲麥格理集團代表LendLease基金，通過高力國際介紹收購了上海新茂大廈95%股權，并改名鉑金大廈。交易過后，海外基金對中國寫字樓市場的態度從試水邁向持有運營。

“該項目是上海迄今為止涉及金額最高的甲級寫字樓轉讓。”彼時有市場人士表示，這是上海市首次把興建中的寫字樓大廈全幢售予海外房地產基金，之前發生的海外資金收購整幢物業并非以基金形式操作。如摩根士丹利收購錦麟天地酒店式公寓，也并非以基金進行操作。

從2026年回望這筆交易，達成的重點原因在于上海寫字樓市場基本面上升。

觀點新媒體查閱資料得知，2005年前后，上海甲級寫字樓空置率持續走低，最低達到7.2%，租金與售價則分別呈現6%和10.5%的上漲預期（2005-2006年間）。

作為上海淮海路沿線唯一新增大型商業建筑項目，新茂大廈被市場普遍看好，預計能實現更高的年回報率。

急需擴張國內市場的海外基金就這樣簽下了上海寫字樓第一單，找到了進入中國商業房地產的渠道。

兩年后，澳洲麥格理銀行旗下房地產基金將上海新茂大廈轉讓給一家德國基金機構，合計套現2.5億美元（折合12億元人民幣）。

時任仲量聯行亞太區董事陳立民在該交易達成后公開表示，未來幾年內上海寫字樓市場供過于求已成定局，麥格理選擇此時出售物業套現，并非沒有道理。

實際上，2006年上海進入租賃市場的甲級寫字樓新增供應量約40萬平方米，自2007年起三年新增供應量分別為50萬、60萬和120萬平方米。

換言之，2009年租賃市場將出現明顯拐點，租金可能出現小幅度回落。

對于才進入上海市場的德國基金來說，若新茂大廈長期保持每天每平方米1.5美元的租金水平，每年租金回報可達1800多萬美元，投資回報率依然可觀。

時間來到2010年，外資拋盤潮襲來，這次輪到國內公司拿下那些曾被外資收購的物業。

這股浪潮下，資本策略和華人置業聯合以約24億元人民幣價格從SEB手中重新購入了新茂大廈，單價約合5.5萬元/平方米。

交易浪潮中

不過，新茂大廈的交易價值還沒有達到頂點。

2015年9月，ESR旗下新加坡亞騰資產管理有限公司ARA運作的私人基金ARA China Investment Partners又以28.5億元人民幣價格購入新茂大廈，上一買家資本策略和華人置業直接從交易中獲利6.3億元人民幣。

從8億元到28.5億元，新茂大廈自2005年以來不斷刷新著資產價值，但能維系至何時？

2026年，新茂大廈售價已然回落至16.2億元，有人說賣家虧了40%，也有人說此時抄底價格的確劃算。

作為地處超一線城市核心地段的寫字樓項目，新茂大廈體量適中，2005-2026年間出租率基本穩定在89%-93%，簽約企業中43%來自金融服務業，31%來自專業服務機構，例如渣打銀行、麥肯錫等，租戶結構較為穩定，這類資產往往在市場中具備較高交易率。

當然，新茂大廈并非第一座被數次易主的上海寫字樓項目。

說回該項目的初始建造商——凱德集團前身嘉德置地，其在上海的第一個商辦項目黃浦區華設大廈也歷經了多輪出售。

華設大廈又名百騰大廈，這一名字源于淡馬錫控股PidemcoLand百騰置地，百騰置地和星展銀行上市公司DBSLand發展置地合并為嘉德置地，后于2013年初更名為凱德集團。

據悉，該大廈前身為上海時報館大樓，1998年在大樓基礎上重建了百騰大廈。

該項目位于上海南京東路外灘CBD，總建筑面積約5萬平米，包含可租賃商辦面積4.16萬平米，物業總高24層，項目周邊包括來福士廣場、外灘中心，名人商業中心和Plaza336等寫字樓，客戶包括TNT中國國際物流，德勤會計師事務所和鄧白氏國際信息咨詢等。

2005年4月，嘉德置地完成新茂大廈出售事項后，又將百騰大廈出售給高盛并更名為高騰大廈；幾年后，德國基金SEB又與新加坡太平星集團聯合從高盛購入了該大廈；2010年，騰飛中國商業地產基金宣布收購該大廈，又更名為騰飛浦匯大廈；2018年，基匯資本及世聯行地產聯合對該大廈進行了第二次改造，并正式定名為華設大廈。

事實上，不論是新茂大廈21年五次易主，還是華設大廈20年多次更名改造，這些上海寫字樓映射出了自2000年代以來中國商業地產的發展與波瀾。

在漫長的經濟周期中，這些商業建筑的價值正在不斷重估。

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